Т-Банк и девелопер GloraX в рамках аналитического проекта T-Data проанализировали доступность жилья и структуру первичного рынка новостроек в регионах России.

В исследовании анализируется разница между реальным спросом покупателей и предложением застройщиков. Для этого сравниваются данные по средней площади жилья по всему рынку, которое строилось или было заявлено к строительству в 2025 года, а также средняя площадь купленных в 2025 году квартир. Таким образом выявлен тот вид жилья по площади, который наиболее востребован среди россиян.

Основные выводы:

• Более 54% строящегося в России жилья в 2025 году — это студии и 1-комнатные квартиры со средней площадью 38,2 м².

• Наибольшим спросом в России пользуется более компактное жилье. Так, средняя площадь проданных в 2025 году квартир составила 46,8 м², тогда как средняя площадь всего строящегося и сданного в стране жилья в 2025 году — 49,2 м². Таким образом, разница между реальным спросом покупателей и предложением со стороны застройщиков в России в 2025 году составила 2,4 м². А значит, более компактное жилье продается быстрее всего.

• Средняя площадь покупаемых 2-комнатных квартир — 59 м², что на 20,8 м² больше покупаемых однокомнатных. Разница в площади между 2 и 3-комнатными квартирами в среднем составляет 21,3 м².

• Срок накопления на первоначальный взнос для покупки квартиры составляет от 1,3 до 4 лет в зависимости от региона. Быстрее всего — в северных и ресурсных регионах, дольше — в Москве и ряде южных субъектов.

Исследование подготовлено в преддверии форума-интенсива «ТОЛК-2026» — крупнейшего в России форума от частного бизнеса с онлайн-интенсивом на тему финансов и инвестиций, который проведет Т-Банк с 1 по 4 апреля. В рамках форума-интенсива, эксклюзивным партнером которого стал федеральный девелопер GloraX, эксперты обсудят перспективы рынка недвижимости и возможности по инвестированию в «квадратные метры».

Квартирография строящегося жилья

Спрос россиян смещен в сторону более компактного жилья. Более 54% строящегося жилья в России приходится на студии и 1-комнатные квартиры, средняя площадь которых составляет 38,2 м².

Егор Федоров, вице-президент коммерческого блока GloraX:

«В условиях высокой стоимости жилья и ограниченного бюджета многие покупатели вынуждены искать компромисс между желаемым метражом и финансовой доступностью. Именно поэтому на рынке превалирует доля студий и однокомнатных квартир: они позволяют молодым семьям и инвесторам войти в рынок быстрее и без чрезмерных долговых обязательств. Такой выбор продиктован прагматикой: меньше площадь — ниже цена, можно быстрее накопить на первоначальный взнос, доступнее ипотечный платеж, выше ликвидность на вторичном рынке».

Следующий по популярности формат — 2-комнатные квартиры, доля которых составляет 32%. Средняя площадь покупаемых 2-комнатных квартир — 59 м², что на 20,8 м² больше покупаемых однокомнатных.

Максимальная доля 1-комнатного жилья и студий зафиксирована в Ленинградской области (70%) и Санкт-Петербурге (69%). Там же строят самые маленькие в стране квартиры — в среднем 41,4 и 42,1 м² соответственно.

Егор Федоров, вице-президент коммерческого блока GloraX:

«Санкт-Петербург и Ленинградская область формируют второй по величине рынок жилья в России после Московского региона. Многие стремятся жить рядом с Петербургом, но не всегда могут позволить себе квартиру в самом городе. При этом цены на недвижимость здесь лишь немного ниже столичных, тогда как уровень доходов жителей Москвы и Петербурга заметно различается. Поэтому именно студии и небольшие однокомнатные квартиры остаются наиболее востребованными, и GloraX, работая здесь уже 12 лет, на собственном опыте подтверждает их высокую ликвидность».

Высокая концентрация 1-комнатных квартир также наблюдается в Республике Крым (67%), Алтай (66%), Кемеровской области (66%), Приморском (64%), Ставропольском краях и Чеченской Республике (по 63%), а также в Калининградской области и Краснодарском крае (по 62%).

В этих регионах основной объем предложения приходится на 1-комнатные квартиры, тогда как 2-комнатные квартиры занимают 22—31%, а более крупные форматы остаются редкими.

При этом минимальная доля 1-комнатных квартир зафиксирована в Республике Карелия (25%) и Чукотском автономном округе (26%). Низкая доля малогабаритных квартир также наблюдается в Республике Ингушетия (29%), Саратовской области (31%), Ненецком автономном округе (32%) и Еврейской автономной области (34%).

В этих регионах структура строительства смещена в сторону более просторных квартир. Например, в Чукотском автономном округе доля 2-комнатных квартир достигает 60%, а в Ненецком автономном округе — 51%.

Доля 4-комнатных квартир остается минимальной по стране. В большинстве регионов она не превышает 1%, но в Челябинской, Кировской и Саратовской областях, Алтайском крае показатель достигает 3%, а в Москве и Республике Карелия — 4%.

Покупатели выбирают меньший метраж, чем закладывают строительные компании

Средняя площадь квартир по проектным декларациям (все строящиеся и продаваемые в течение года квартиры) в 2025 году составляла 49,2 м², тогда как средняя площадь купленного 2025 году жилья — 46,8 м². То есть разница между реальным спросом покупателей и предложением со стороны застройщиков в прошлом году составила 2,4 м².

Такая ситуация характерна для большинства субъектов России. Например, в Самарской, Саратовской областях и Республике Дагестан средняя площадь квартир в сделках на 5—10 м² меньше, чем средний метраж строящегося в этих регионах жилья. Похожая ситуация наблюдается также в Камчатском крае, Карачаево-Черкесской Республике, Республиках Алтай, Марий Эл, Северная Осетия — Алания, Владимирской, Тульской и Челябинской областях, а также в Ханты-Мансийском автономном округе — Югре.

Есть и обратные примеры, но их значительно меньше. Так, в Магаданской, Новгородской областях и Чеченской Республике покупатели приобретали в 2025 году квартиры в среднем на 2—5 м² больше, чем средняя площадь всего строящегося в регионе жилья.

Вадим Мамонов, директор сегмента недвижимости в Т-Банке:

«Покупатели сегодня принимают максимально прагматичные решения и прежде всего ориентируются на бюджет сделки. В большинстве случаев выбор квартиры определяется тем, укладывается ли покупка в параметры ипотечного кредита и комфортный ежемесячный платеж. Поэтому фактический спрос смещается в сторону более компактных квартир по сравнению с параметрами, которые закладываются в проектах. При этом доступность жилья в России сильно различается между регионами: ключевую роль играет не столько цена квадратного метра, сколько соотношение стоимости квартиры и уровня доходов населения».

Минимальный средний метраж строящихся квартир зафиксирован в Ленинградской области (41,4 м²) и Санкт-Петербурге (42,1 м²).

Егор Федоров, вице-президент коммерческого блока GloraX:

«За последние 10 лет средний метраж квартир в новостройках Санкт‑Петербурга и Ленинградской области сократился на 21%, что отражает растущий спрос на компактное и доступное жилье. Сегодня минимальная площадь студий на этих региональных рынках составляет около 17—18 м², и такие квартиры остаются крайне востребованными. Малые форматы чаще всего находят покупателя и сохраняют высокую ликвидность как для проживания, так и для инвестиций».

К числу регионов с наиболее компактным строящимся жильем также относятся Республика Тыва (43,4 м²), Астраханская область (44,8 м²), Республика Башкортостан (44,9 м²), Адыгея (45,1 м²), Амурская (45,4 м²), Московская (45,6 м²), Магаданская области (45,9 м²) и Забайкальский край (46,2 м²).

Максимальный средний метраж квартир зафиксирован в Республике Ингушетия — 79,9 м². К регионам с наиболее крупным строящимся жильем также относятся Республика Калмыкия (61,9 м²), Северная Осетия — Алания (61,8 м²), Камчатский край и Карачаево-Черкесская Республика (по 60,9 м²), Марий Эл и Ивановская область (по 60,1 м²).

Региональные различия в доступности жилья

Средняя номинальная заработная плата по России составляет 99,7 тысячи рублей в месяц.* При условии, что семья из двух работающих направляет 30% совокупного дохода на накопления, средний срок формирования первоначального взноса (20% от среднего чека сделки) составляет 2,6 года.

При этом общий разброс показателя по разным регионам значительный — от 1,3 до 4 лет. Минимальный срок накопления зафиксирован в Магаданской области — 1,3 года. К числу регионов, где накопление первоначального взноса занимает около 1,5 года или меньше, также относятся Ханты-Мансийский автономный округ — Югра, Тюменская область, Ямало-Ненецкий автономный округ, Республика Коми, Саха (Якутия) и Хакасия. В этих субъектах относительно высокий уровень официальных доходов позволяет быстрее формировать первоначальный взнос даже при не самых низких ценах на жилье.

Накопление первоначального взноса на квартиру требует значительно больше времени (3—4 года) в таких регионах, как Дагестан, Москва, Северная Осетия — Алания, Алтай, Севастополь, Крым и Карачаево-Черкесская Республика.

Такая региональная картина отражает так называемый южный парадокс: в ряде южных регионов, например в Дагестане, Карачаево-Черкесии и Северной Осетии — Алании, цены на жилье не самые высокие по стране, но срок накопления остается значительным из-за более низкого уровня официальных доходов.

В северных и ресурсных регионах наблюдается противоположная картина. В таких субъектах, как Сахалинская, Тюменская, Мурманская области, Красноярский край и Ямало-Ненецкий автономный округ, средний чек сделок не самый низкий, но более высокий уровень заработной платы позволяет накопить на первоначальный взнос быстрее.

Даже в регионах с самой высокой стоимостью жилья более высокие доходы не всегда делают покупку квартиры доступнее. Цены на недвижимость растут быстрее зарплат, поэтому нагрузка на покупку жилья остается высокой. Именно поэтому в Москве срок накопления первоначального взноса достигает 3—4 лет, несмотря на высокий уровень доходов.

Методология

Исследование основано на анализе данных проектных деклараций Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС, Дом.РФ) и данных Росреестра по сделкам на первичном рынке жилья за 2025 год (обработка — bn.map). Данные о средней номинальной заработной плате приведены по информации Росстата по состоянию на октябрь 2025 года.

Доступность жилья рассчитана как количество лет, необходимых семье из двух работающих для накопления первоначального взноса в размере 20% от среднего чека сделки в регионе при условии направления на накопления 30% совокупного ежемесячного дохода.

Новые территории в анализ не включались из-за отсутствия сопоставимых статистических данных.

*Данные по численности населения и средней номинальной заработной плате по состоянию на октябрь 2025 года // Росстат. URL: https://rosstat.gov.ru/labor_market_employment_salaries (дата обращения: 10.03.2026)

О GloraX

Основанный в 2014 году, GloraX сегодня один из самых быстрорастущих девелоперов на российском рынке. За несколько лет компания эволюционировала из регионального участника рынка с присутствием в Москве и Санкт-Петербурге в федерального игрока, ведущего деятельность в 11 регионах России.