На рынке жилья в 2026 году фиксируется перераспределение спроса между сегментами и стабилизация темпов роста. Доцент кафедры общего и проектного менеджмента Факультета «Высшая школа управления» Финансового университета при Правительстве РФ Ольга Астафьева и старший преподаватель кафедры математики и анализа данных Факультета информационных технологий и анализа больших данных Финансового университета при Правительстве РФ Елена Никитина отметили, какие изменения наблюдаются на рынке жилья в 2026 году.
Во втором квартале 2026 года спрос на новостройки снизился на 40% после ажиотажного роста продаж в четвертом квартале 2025 года. Это можно связать с изменением условий выдачи семейной ипотеки для обеспечения целевой направленности льготной программы с 1 февраля 2026 года. Таким образом, люди, которые планировали приобрести жилье, купили его в более ранний период, поэтому на фоне высокой базы прошлого периода текущая динамика выглядит сдержанной.
Темпы роста цен на новостройки во втором квартале 2026 года снизились в полтора раза по сравнению с аналогичным периодом прошлым годом. При этом стоимость недвижимости продолжает корректироваться вверх в связи с удорожанием проектного финансирования, строительного материала, логистики, а также с дефицитом рабочей силы. Следует отметить, что в условиях перераспределения спроса и усиления конкуренции застройщики формируют новые инструменты для выполнения плана и поддержания объем продаж. В частности, набирает популярность программа субсидированной ипотеки, где часть расходов по кредиту берет на себя застройщик. На текущий момент данное решение для застройщиков является оправданным, так как объём сделок по льготным программам постепенно снижается в соответствии с плановыми параметрами их корректировки. По оценке НКР, к концу текущего года этот показатель может снизится до 50%, что приведет к формированию сбалансированной структуры продаж квартир.
Изменение условий выдачи льготной ипотеки способствовало росту интереса к вторичному жилью, цены на которое стали расти более высокими темпами, чем на новостройки, что ведет к сокращению разрыва в стоимости между сегментами. По данным РИА Недвижимость вторичное жилье в крупных российских городах подорожало на 5,5%, достигнув средней цены 131,7 тысячи рублей за квадратный метр.
С учётом ограниченного предложения качественных объектов на вторичном рынке, а также повышения доступности рыночной ипотеки на фоне снижения ключевой ставки и перетока средств с депозитов, можно прогнозировать сохранение ценовой динамики в этом сегменте. Вторичное жильё остаётся востребованным благодаря сложившейся инфраструктуре и возможности быстрого заселения. По словам директора департамента «Домклик» Сбербанка Алексея Лейпи, выступившего на Финансовом конгрессе Банка России в Санкт-Петербурге в рамках сессии «Состояние рынка жилья: вызовы и перспективы», темпы удорожания современного вторичного жилья сохраняется на уровне 14–15% в год.
В ближайшей перспективе динамика сегмента строящегося жилья будет определяться уровнем ключевой ставки и параметрами ипотечного кредитования. Гибкая корректировка предложения застройщиками позволяет поддерживать баланс между объемами ввода и спроса. Возможен краткосрочный всплеск роста продаж осенью в связи с обсуждаемыми изменениями правил выдачи семейной ипотеки, которые пока сохранили до 1 октября 2026 года.
В Москве в 2026 году также наблюдается рост продаж и темпов роста цен в премиум-сегменте, который менее зависим от условий льготных программ и осуществляется преимущественно за полную оплату или в рассрочку. Аналитики консалтинговой компании Nikoliers говорят о росте цен в премиальном сегменте на 2,9%, в бизнес-классе - на 2% и комфорт-классе - на 1,8%. При этом на комфорт-жилье фиксируется стабилизация темпов прироста цен и продаж в соответствии с изменением условий ипотечного финансирования.
Таким образом, рынок демонстрирует способность к адаптации: перераспределение спроса, изменения структуры льготных программ, развитие новых инструментов поддержки сделок, гибкая настройка предложения и приходит к новому равновесному состоянию.