Ожидаемые с 1 июля изменения семейной ипотеки вступили в силу с 1 октября, спровоцировав третью за год волну роста выдачи льготной ипотеки в стране. Повышенный интерес наблюдался в январе, когда готовились к условиям «одна семья – одна ипотека», в июне, когда ожидались дифференцированные ставки, и в сентябре накануне обсуждаемого повышения ставок и сокращения срока субсидирования ипотеки до 15 лет. В октябре благодаря одобренным накануне сделкам будет наблюдаться относительно не сильное снижение продаж, но в дальнейшем, очевидно, на рынке новостроек возможны изменения, связанные с его адаптацией.
Доцент Кафедры общего и проектного менеджмента Факультета «Высшая школа управления» Финансового университета при Правительстве РФ Ольга Астафьева и доцент Кафедры экономической теории Факультета международных экономических отношений Денис Ахмадеев оценили влияние введенных изменений на развитие столичного рынка новостроек.
Изменения в семейной ипотеке, действующей с 2018 года, в условиях необходимости оптимизации бюджета страны носят экономически оправданный и адресный характер. Правительство ежегодно субсидирует льготные программы, финансируя новые сделки и выданные ранее кредиты. Помимо экономического смысла изменения сопряжены с демографическими задачами страны. Отметим, что и для столичных регионов (Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области) и для России в целом новые условия наиболее выгодны для семей с тремя детьми, так как предлагаются довольно приемлемые процентные ставки (8% и 6% соответственно) и максимальная сумма кредита (18 и 10 млн. рублей соответственно), что может стимулировать население планировать увеличение семьи.
Если рассматривать московский рынок недвижимости, то можно отметить, что вводимые новшества вполне соответствуют наблюдаемым в последнее время трансформационным изменениям на самом рынке. В Москве заметно сокращается предложение новостроек комфорт-класса, где семейная ипотека являлась наиболее востребованной и была драйвером роста. Так, по данным исследования аналитиков «Бест-Новострой», продажи новостроек снизилось за год на 26% и составили по итогам сентября 2026 года 9,9 тыс. лотов. При этом на фоне сокращения предложения выросла средняя стоимость объектов, которая достигла 23,3 млн рублей. В этой связи увеличение максимальной суммы кредита с 12 до 18 млн рублей является вполне уместным. Застройщики же, осознавая тренд на сужение сегмента, вынужденно переориентируются на работу в более дорогом сегменте или предлагают новые программы по стимулированию продаж построенного жилья. Лидером же по вводу жилья комфорт-класса является Московский Фонд реновации, который по итогам января-сентября 2026 года в России и в Москве ввел более 1,17 млн м² (63 многоквартирных дома в 52 жилых комплексах), как сообщает портал ЕРЗ.
В бизнес-классе средняя стоимость новостройки в Москве за год выросла на 15% и составила 40,7 млн рублей по данным исследования «Бест-Новострое». При таких значениях население активно начало интересоваться вторичным жильем, которое по стоимости дешевле и обладает массой дополнительных преимуществ, включая готовую инфраструктуру, возможность увидеть и оценить качество покупаемого объекта и заселиться без ожиданий и задержек. При такой средней стоимости квартиры бизнес-класса многим покупателям не обойтись без комбо-ипотеки (оформляется льготная ипотека и часть суммы добирается с помощью рыночной ипотеки) или существенного первоначального взноса, который должен составить не менее половины стоимости объекта, чтобы заемщик мог рассчитывать на прежнюю ставку 6%. Застройщики, работающие в данном сегменте, в ожидании вводимых изменений уже начали предлагать свои новые программы покупки объекта, стимулирующие спрос, так как они не могут снижать массово цены по многим объективным факторам, включая затраты на строительство.
Продажи квартир премиум и элитного класса, объем предложения которых в Москве в 2026 году растет рекордными темпами, не зависят от условий ипотеки, соответственно положение застройщиков этой категории существенно не изменится.