Международные фонды не хотят покупать российскую недвижимость
Коммерческая недвижимость за время кризиса подешевела на 30–40%. Но и теперь крупные международные фонды продолжают покидать рынок
Еще два года назад от количества желающих инвестировать в российскую недвижимость не было отбоя. Венгерская TriGranit Development, в том числе вместе с «Газпромбанк-инвестом», планировала потратить на это 5 млрд евро. Aberdeen Property Investors учредила фонд на 500 млн евро и собиралась инвестировать в покупку российских офисов и торгцентров до 1,5 млрд евро. По $1 млрд обещали вложить Rutley Russia Property Fund, Parkridge Holdings, BPT Arista и консорциум компаний Developers Diversified Realty и ECE. Всех их привлекала высокая доходность российской коммерческой недвижимости, говорит старший вице-президент Knight Frank Андрей Закревский: в Европе она составляла в среднем около 10%, в России же доходила и до 20% годовых. А риски вложений считались минимальными, продолжает Закревский. Обычно фонды входят в проекты в среднем на 10 лет, говорит Павел Черепанов, управляющий партнер компании Baltic Property Trust.
Но осенью 2008 г. инвесторы кинулись пересматривать планы. Первой в октябре 2008 г. объявила о заморозке планов Developers Diversified: «все затраты на девелопмент проектов в России отложены до 2009 г., а возможно, и на большие сроки, до тех пор пока кредиты не станут доступны на приемлемых условиях», говорилось в сообщении девелопера. Aberdeen Property Investors не смогла собрать деньги на российский фонд и в итоге его закрыла. Rutley Russia Property Fund собрала с инвесторов $100 млн и даже купила за $20 млн один объект – дилерский центр на Киевском шоссе, но из-за недоступности кредитных ресурсов оставшиеся деньги пришлось вернуть (сам объект будет продан).
Основная причина ухода фондов из России – недостаток или полное отсутствие денег, говорит Олег Коновалов, заместитель гендиректора по коммерческим вопросам группы «Эспро». Обычно стратегия инвесторов предусматривала привлечение банковских кредитов, а их сегодня получить практически невозможно, напоминает Артем Цогоев, управляющий партнер Московской центральной биржи недвижимости. А учитывая, что ситуация одинакова почти во всех странах, инвесторам легче вкладывать у себя на родине, где рынок для них более знакомый и менее рискованный, добавляет он.
«Сегодня объекты в России предлагают купить с доходностью в среднем 13–14%, в Европе, США и Турции – 12%. Но в России почти нет возможностей рефинансировать вложения, а в Европе любой инвестор сможет рефинансировать 50–60% из них», – говорит Черепанов. Другие причины – низкое качество договоров аренды (инвестор не может гарантировать их исполнение) и собственно строительства.
Но не все инвесторы так пессимистичны. Планы TriGranit Development в России не изменились, говорит ее замгендиректора Марианна Романовская: внесенные из-за кризиса коррективы касаются в основном приоритетности реализации проектов. Сейчас, приводит пример она, для компании приоритетом является развитие качественных проектов в Москве (например, ТРЦ «Мозаика» рядом с метро «Автозаводская»).
В самый разгар кризиса о выходе на российский рынок заявила британская компания Fashion House, которая вместе с GVA Sawyer планирует построить в течение 5–6 лет 10 аутлетов в России. Первый участок на 13 га в районе аэропорта «Шереметьево» уже приобретен: там планируется построить аутлет на 40 000 кв. м за 100 млн евро. В проекте участвует группа частных инвесторов (их имена Камерон Сойер, председатель совета директоров GVA Sawyer, не назвал), «которые готовы тратить деньги на Россию». Сейчас самое хорошее время для выхода на российский рынок, уверен Сойер. «Купить землю можно в два, а в отдельных случаях и в пять раз дешевле, чем до кризиса. Причем у инвесторов появился выбор», – радуется он. Можно, например, найти участки в пределах Садового кольца под строительство офиса – до кризиса это было невозможно.
Raven Russia, по словам главы представительства Игоря Богородова, строила на собственные средства, стараясь не увлекаться кредитами. Поэтому сейчас долговая нагрузка у компании невысока и деньги на достройку существующих объектов есть, говорит он.
По данным Цогоева, за время кризиса коммерческая недвижимость в России подешевела на 30–40%. Но и по таким ценам покупать кризисные активы готовы не многие. «Подешевели объекты плохого качества, которые нашей компании неинтересны. А по-настоящему качественные объекты пока не настолько сильно упали в цене», – говорит представитель AFI Development Наталья Иванова. TriGranit Development тоже рассматривает возможность купить кризисные активы, но на качественные проекты цены практически не падают, соглашается Романовская.