Девелоперы весь год боролись с долгами, у некоторых они из-за этого увеличились

Хозяевам нескольких компаний пришлось уступить их кредиторам вместе с долгами. ВТБ достались сразу две: «Система-галс» и «Дон-строй инвест» («дочка» холдинга «Дон-строй», владеет его проектами жилой недвижимости).

Многим удалось расплатиться проектами. Mirax Group реструктурировала долг перед Альфа-банком в размере около $330 млн, обязавшись выплатить половину деньгами, а остальное отдать площадями в башне «Федерация».

Контроль в обмен на долги

Акции «Система-галс» банк получил, когда компания оказалась не в состоянии обслуживать долг в 23,5 млрд руб. «Структура долгов поменялась: если на конец 2008 г. краткосрочный долг был на уровне $414 млн, то по итогам девяти месяцев 2009 г. сократился до $125 млн», – утверждает представитель компании Анна Завьялова. По ее словам, «Система-галс» расплатилась по нескольким кредитам, разместила облигации на 5 млрд руб. и открыла новые кредитные линии в ВТБ.

Долю в «Дон-строй инвесте» ВТБ получил из-за неплатежей по кредиту в $500 млн. «С ВТБ согласованы этапы финансирования и графики работ», – говорит Екатерина Куканова из «Дон-строя». С другим крупным кредитором – Сбербанком (около $500 млн), который финансирует коммерческую недвижимость, компании еще предстоит договориться.

Еще одна компания, сменившая владельца, – группа ПИК. К 1 апреля 2009 г. ее долг достиг 44,8 млрд руб., никаких выплат компания не производила. Продажи упали на 90%, жаловалась ПИК. Спасителем стал Сулейман Керимов, получивший 45% ПИК в обмен на обещание реструктурировать кредитный портфель (у основателей Кирилла Писарева и Юрия Жукова осталось не более 33% акций). Свое обещание он выполнил: ПИК получила госгарантии на 14,375 млрд руб., это позволило ей договориться о реструктуризации с большей частью кредиторов, прежде всего с крупнейшим – Сбербанком. Он реструктурировал 14 млрд руб. и выдал новый кредит в 12,75 млрд руб. Близкий к компании источник оценивает задолженность группы сегодня примерно в 38 млрд руб.

Льготный период по кредитам составляет от года до полутора. По мнению аналитика ВТБ Марии Колбиной, в 2010 г. у ПИК не будет денег на возврат долгов: большая часть проектов в финальной стадии строительства уже распродана, а спрос на проекты в начальной стадии невысок.

Своими силами

«Интеко» погасила кредит в 18 млрд руб. перед Газпромбанком, а также кредиты перед другими российскими банками на 9 млрд руб. (Сбербанк, ВТБ и Банк Москвы). Для этого ее владелица Елена Батурина продала «голубые фишки» и участок на юго-западе Москвы. Сколько компания должна сегодня, ее представитель не говорит.

Своими силами обошлись «СУ-155», «Главстрой», ЛСР, «ЛенспецСМУ» и другие компании (см. таблицу).

Сбербанк получил права на имущество в размере 13,903 млрд руб. у Capital Group: 60 000 кв. м в проекте «Город столиц» и 15 000 кв. м в проекте «Город яхт». Весной этого года в собственность Альфа-банка перешло три объекта ГК МИАН в счет погашения кредита в $185 млн. Кроме БЦ «Северное сияние» это два здания на Красной Пресне, где ранее располагался головной офис МИАН. При реструктуризации кредита в $110 млн Альфа-банк также получил долю в офисном центре «Гименей» на Большой Якиманке. Банк Москвы в счет погашения долга «Главстроя» в 4 млрд руб. забрал 127 000 кв. м в проекте «Подольские просторы».

Надеются на спрос

Новый год будет для девелоперов лучше старого, надеется старший аналитик «Уралсиба» Тигран Оганесян. Банки стали более сговорчивы при реструктуризации долгов и начали выдавать новые кредиты, появился спрос на недвижимость, объясняет он. Если оживление на рынке продолжится, то с девелоперами ничего страшного не случится, уверен аналитик «Тройки диалог» Игорь Васильев. Но предупреждает, что речь идет о девелоперах, которые реструктурировали задолженность и имеют большой портфель проектов.

Предложение жилья на рынке сужается, это и будет поддерживать спрос на жилье, надеется управляющий директор ЛСР Евгений Яцышин.

Заместитель финансового директора «ЛенспецСМУ» Виктор Васенев говорит, что в этом году по сравнению с прошлым денежный поток сократился до 40%: до кризиса продажи составляли около 2 млрд руб. в месяц, сейчас – до 1 млрд руб. «Существенного увеличения объемов продаж не будет. Новых проектов практически не закладывалось, и необходимые экономические условия отсутствуют», – говорит Виталий Королев из «Главстроя».