Продавцы на рынке недвижимости переиграли покупателей

Продавцы московских квартир уверяют – цены к концу 2009 г. достигли дна. Дальше будет только рост, так как на рынке недвижимости формируется дефицит. Робкие подсчеты некоторых аналитиков, что существующего предложения квартир в столице хватит как минимум на несколько лет, тонут в общем хоре застройщиков и риэлторов о неминуемом его сокращении. Уже с середины прошлого года становятся все настойчивее их попытки играть на повышение цен. Пока, правда, эти попытки не столь успешные, как хотелось бы продавцам.

Покупатели и цены

В конце 2008 г. - начале 2009 г. новостройки и готовое жилье дешевели на глазах: зажатые в тиски кредиторами девелоперы и инвестиционные продавцы сбрасывали квартиры, соглашаясь практически на любой дисконт. Благо было с чего сбрасывать. Даже низкокачественная московская панель до кризиса уходила в среднем по $6000 за 1 кв. м (сейчас ее можно купить примерно по $4000, утверждает irn.ru). А элитное жилье, стоимость которого явно зашкаливала (были предложения и по 50 000 евро за 1 кв. м), отдавалось вдвое дешевле от заявленных до кризиса цен.

На рынке место инвестиционных заняли профессиональные покупатели. Алена Бригаднова, риэлтор "Калинка-риэлти", вспоминает: «Я рекомендовала своим клиентам не выискивать кризисные предложения, а выбирать то, что нравится, и уже на встрече с продавцом дожимать выгодные для себя условия. На вторичном рынке, когда мы имеем дело с физическим лицом, эта тактика себя оправдала».

Владимир Селезнев, коммерческий директор корпорации "Баркли", отметил в течение 2009 г. несколько всплесков покупательской активности на рынке элитной недвижимости. По оценке опрошенных «Ведомостями» риэлторов, эти тенденции наблюдались и среди покупателей «обычного» жилья. Первый всплеск спроса произошел в марте. Затем до середины лета рынок замер в ожидании спада. В июле -августе покупатели вновь активизировались, что для этого периода нехарактерно. Следующий пик активности пришелся на сентябрь - октябрь.

А в IV квартале 2009 г. сделки начали срываться - по вине собственников, повышающих заявленную цену на завершающей стадии сделки, объясняет Антон Любин, руководитель проектов департамента аналитики и консалтинга компании «Новое качество». Продавцы слишком быстро отреагировали на первые признаки восстановления рынка и применили к покупателям так полюбившуюся им в тучные годы тактику. Однако покупатели не поддались – благо было из чего выбирать, и цены вновь откатились на прежний уровень.

Сколько и зачем

По данным «Инком-недвижимости», в декабре 2009 г. общее предложение квартир в Москве составило 48 500 объектов. Аналогичный показатель в Подмосковье был равен 34 700. По данным базы Winner, на вторичном рынке на продажу выставлялось 37 000 квартир. На первичном экспонировалось примерно 320-330 новостроек, говорится в отчете МИАН. Правда, уточняют аналитики, в половине случаев велись единичные распродажи неликвидных квартир (в том числе по переуступке прав требования) либо строительные работы оказывались приостановленными. «Попробуйте при существующем обилии квартир найти то, что нужно именно вам. Окажется, что это будет нелегко и, скорее всего, недешево», - уверяет Алексей Шленов, генеральный директор «Миэль-брокеридж».

Игры с клиентами

Предложение квартир, пусть даже уменьшившееся, все равно перекрывает текущие потребности покупателей с деньгами. Даже радовавшие раньше риэлторов нефтяники с кэшем уже не столь живо интересуются столичным жильем. Одного желания продавцов, чтобы все стало, как раньше, до кризиса, мало. Рынок недвижимости должны регулировать экономические законы, а не психологические экзерсисы его игроков.

Проще говоря, цены должен регулировать спрос. Однако так хорошо начинавшийся для покупателей год завершился возвратом к привычному по тучным годам сценарию. К сожалению, к концу года эксперты признали – в игре «кто кого пересидит» выиграли продавцы. «Многие покупатели, надеявшиеся благодаря падению цен купить в 2009 г. квартиру, чувствуют себя разочарованными. Цены, конечно, упали, но прогнозируемого обвала не произошло», - признает Дмитрий Антонов, директор по продажам и маркетингу компании «Ниском».

По оценке опрошенных «Ведомостями» экспертов, цены снизились на 20-40%, за исключением отдельных объектов, которые подешевели больше. По словам Артема Эйрамджанца, первого вице-президента группы компаний ПИК, не подкрепленным, однако, цифрами о количестве сделок, результат новогодней акции компании (распродажа новостроек с 10%-ной скидкой) превзошел их ожидания: «Было ощущение, что кризис закончился. Да и январь, к слову, не ознаменовался тишиной на рынке недвижимости – активность покупателей по-прежнему высока!»

Игры в скидки закончились – «обнадеживают» покупателей риэлторы. Уже в декабре для проведения распродаж не было оснований, считает Олег Самойлов, генеральный директор компании «Релайт-недвижимость»: «Рынок прошел ценовое дно, и активность покупателей к концу года повысилась до значений, сопоставимых с докризисными». Его поддерживают все опрошенные «Ведомостями» риэлторы и застройщики. «Скидки в основном составляют 5-10%, и рассчитывать на них возможно только при 100%-ной оплате стоимости квартиры. В некоторых случаях застройщики предоставляют скидки только при покупке второй квартиры», – утверждает Константин Ковалев из Blackwood.

«Кризисных предложений почти нет. Покупатели приобретают квартиры по цене, объявленной продавцами, уже гораздо более вменяемой, чем та, что была на волне инвестиционного бума», - вторит коллеге Алена Бригаднова из “Калинка-риэлти». По словам Шленова, с декабря на вторичном рынке стали появляться квартиры, выставляемые по цене чуть выше, чем средняя. Продавцы играют на повышение, но покупатели торговаться не перестали. С конца декабря наиболее ликвидные объекты могут продаваться дороже на 100 000-200 000 руб. по сравнению с ценой этих объектов в сентябре и по отношению к другим, менее ликвидным объектам.

Девелоперы, почувствовав финансовую уверенность, а проще говоря, договорившись с кредиторами, плавно повышают цены уже с осени 2009 г. «Эти действия продавцов должны стать лакмусовой бумажкой для рынка, - считает Любин. - Если весной 2010 г. сделки по выросшим ценам продолжатся, то для всех участников это станет важным сигналом, указывающим на осознание покупателями завершения кризиса». Правда, возможен и другой вариант: «Если сделок не будет, можно ожидать второй волны снижения цен».