Девелоперы снова активно распродают котлованы

Несмотря на начавшееся весеннее оживление, размораживание проектов происходит нелегко, отмечает Мария Литинецкая, гендиректор «Миэль-новостройки»: «Большинство банков по-прежнему не готовы кредитовать девелоперов». Алексей Федоткин, старший вице-президент Промсвязьбанка, рассказал, что, хотя введенный в 2009 г. их акционерами прямой запрет на финансирование девелоперов формально отменен, тем не менее и в 2010 г. финансировать их банк практически не будет. Максимум, который думает выдать на стройку Промсвязьбанк в этом году, составляет $100-150 млн, в основном старым клиентам.

Опрошенные «Ведомостями» эксперты прогнозируют, что к концу 2010 г. – началу 2011 г. на первичном рынке столицы будет продаваться либо «чистое поле за забором» либо новостройки на начальной стадии строительства. Девелоперы, разморозившие проекты в текущем году, потратят на согласования - стройку, особенно монолитных домов, не менее двух-трех лет, объясняет Литинецкая. Но застройщики уже развернули масштабные распродажи котлованов. И продажи идут, заявили опрошенные риэлторы крупнейших московских агентств.

Но не потому, что покупатели подзабыли о рисках недостроя. Риски остались – Госдума еще не готова рассмотреть широко разрекламированный законопроект, по которому любая схема продаж «виртуальных» квартир в случае банкротства застройщика будет «приравнена» к договору соинвестирования по 214-ФЗ. Просто квартиры в новостройках на этапе котлована предлагаются дешевле, чем в готовых домах. "Продажи на этой стадии идут активно, если цена "ниже рынка", 70 000-80 000 руб. за 1 кв. м", – объясняет Лана Волохина, директор департамента новостроек "Инком-недвижимости". Застройщики, по ее словам, стали делить продажи на три этапа: на первом выставляется минимальная стоимость 1 кв. м, но и стройка еще не начата – в этом случае покупатель несет максимальные риски. Второй этап наступает, когда продана примерно треть квартир, – девелопер осваивает площадку, часто демонстрируя ход строительства в режиме онлайн в интернете. Цена предложения повышается на 30%. Наконец, третий и последний этап – когда объект достраивается и цена вырастает еще на 20-30%.

Лидер предложения "котлованов" – «Ведис-групп». Правда, этот раскрученный застройщик уже конкурирует не ценой, а объемами. На недавнем пресс-брифинге компании ее представитель Гарегин Аветисян огласил планы руководства: приобрести в 2010 г. до 10 стройплощадок в различных округах Москвы и реализовать 13 000 квартир (примерно 0,8 млн кв. м) в домах массовой панельной застройки. Пока в копилке «Ведиса» построенные корпуса «Марфино» и «Алексеево». Напомним, что в начале прошлого года стартовая цена 1 кв. м в них составляла 68 000 руб. Сейчас компания работает над «Нахимово», «Юрлово», «Андреевским». В III квартале 2010 г. обещает выйти на площадки на ул. Нарвская (90 000 кв. м, САО) и Б. Очаковская (200 000 кв. м, ЗАО). Ориентировочная стоимость на начальном этапе строительства составит 90 000 руб. за 1 кв. м.

Новички на рынке недвижимости предлагают квартиры в строящихся монолитных домах значительно дешевле. Например, недавно ставший девелопером Московский комбинат хлебных изделий сейчас реализует при помощи «НДВ-недвижимости» (бывший продавец «Марфино») квартиры в первой очереди «Царицыно» (заявлено 15 монолитных домов общей площадью 370 000 кв. м). В начале апреля минимальная цена «по спецакции» 1 кв. м составляла 68 000 руб., в конце апреля поднялась до 70 000 руб. – и только при условии 100%-ной оплаты. На форуме микрорайона "Царицыно" потенциальные клиенты обсуждают риски покупки – основное опасение: "Поднимут цены, продажи встанут, за ними встанет и стройка". По информации пресс-службы "НДВ", на середину апреля было заключено 142 предварительных договора купли-продажи, а "сейчас идет сбор документов для перехода объекта на 214-ФЗ". Но, как показывает опыт других регионов, даже официальная регистрация договора соинвестирования не гарантирует дольщику того, что он получит квартиру.

На вопрос, какие гарантии у покупателей "стройплощадок на забором", девелоперы отвечают так: "Даже отвечать неудобно, конечно, мы все достроим". ПИК, например, как заявил ее представитель Дмитрий Ивлиев, отвечает "добрым именем компании и заключаемыми с клиентами договорами". Сейчас компания на этапе котлована продает в Москве два объекта (жилые комплексы "Битцевский" и "Заповедный уголок") – оба по предварительным договорам купли-продажи. Условия оплаты – везде 100%. "И квартиры метут!" – ранее делился с "Ведомостями" Артем Эйрамджанц, первый вице-президент ГК "ПИК".