На Рублевке не покупают элитную недвижимость

Дорогие загородные дома постепенно теряют привлекательность для покупателей – к такому выводу пришли сразу несколько инвесторов в недвижимость. Рублевка забита коттеджами, которые никто не желает покупать, утверждает вице-президент Пробизнесбанка Дмитрий Ковальчук (банк инвестировал в несколько проектов. На западном направлении (Минское - Рублевское - Новорижское шоссе) в сегменте бизнес+ и премиум существует значительное превышение предложения над спросом, констатирует Андрей Соловьев, руководитель отдела загородной недвижимости Knight Frank. Инвестиционных сделок нет, покупают только для себя, добавил он.

Интерес к дорогой загородной недвижимости остывает по нескольким причинам, в частности, из-за планов властей по увеличению налогов на имущество, из-за высокой стоимости обслуживания и эксплуатации коттеджей, считает Ковальчук.

К примеру, в поселке «Павлово» компании «ОПИН» расходы на эксплуатацию коттеджей составляют от 25 000 руб. в месяц, таунхаусов — 10 000-12 000 руб. в месяц. В поселке Городского семейного клуба - «Резиденции Монолит», который спроектировал известный архитектор Михаил Белов, - по $700-800 в месяц и «люди не понимают, за что платят», говорит Соловьев.

По данным Knight Frank, предложение превышает спрос в 10 раз: на рынок выставлено 2000 объектов (первичный рынок — примерно 1500 домовладений и вторичный рынок — примерно 500 домов), а заявки исчисляются сотнями.

«Калинка-риэлти» насчитывает на первичном рынке элитной загородной недвижимости 47 поселков на 1400 домовладений. Объем продаж за I квартал этого года, по их данным, составил только около 70 домовладений. Таким образом, спрос, переросший в сделки, в 20 раз меньше объема предложения.

Сейчас загородный рынок элитной недвижимости — рынок покупателя.

Хороших объектов потенциальные покупатели ждут годами, рассказывает Соловьев, как, например, в поселке «Горки 21» (стоимость домовладений - от $10 млн). Пошли продажи, по его словам, в проекте «Барвиха XXI» инвестиционно-строительной компании Gletcher, после того как застройщик снизил цены. Продаются дома в поселке «Резиденция Рублево» компании «Снегири», комплексе «Олимпийская деревня Новогорск», поселке Millennium Park, перечисляет эксперт. С начала года в поселках Villagio Estate (компании «Инком-недвижимость») продано более 50 домов, половина из них - в поселке Millennium Park, отмечают в компании. В проекте Evergeen из девяти вилл продано только четыре, указано на сайте поселка.

Дисбаланс между спросом и предложением на рынке загородной элитной недвижимости сохранится надолго. На Рублевке выйдет еще несколько проектов, рассказывает Соловьев. Поскольку рынок сейчас не в пользу продавца, некоторые уже подготовленные проекты коттеджных поселков даже не выходят на рынок, говорит Ковальчук.

По данным Тимура Сайфутдинова, управляющего директора департамента жилой недвижимости Blackwood, с конца 2009 г. цены выросли на 5-10% только на наиболее качественные объекты. «Менее успешные поселки не дорожают либо снижают цены, что в конечном итоге не позволяет констатировать значимый рост в целом по рынку», - говорит он. В частности, в марте 2011 г. средний уровень цен не изменился.

Средний уровень цен на загородную недвижимость в целом находится примерно на одном и том же уровне уже в течение более чем полугода, добавляет Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком». Размер скидки в среднем по рынку составляет 5%, однако в некоторых поселках может достигать в 45%.

Основной бюджет покупки в элитном сегменте, по информации Knight Frank, - $2 млн, 30-40% сделок совершается с привлечением ипотечного кредита.