Московская область настаивает на ограничении этажности и плотности застройки своих городов

С 1 мая 2012 г. в Московской области вступят в силу новые правила градостроительного проектирования. Об этом Владимир Жидкин, заместитель председателя правительства Московской области, рассказал на конференции «Ведомостей» в рамках международной выставки недвижимости MIPIM-2012. В январе 2012 г. областное правительство приняло изменения к июльскому постановлению 2010 г., которое в первую очередь регулировало этажность застройки населенных пунктов Подмосковья.

Новые правила более детализированы и относятся не только к снижению этажности застройки в зависимости от числа жителей городов и сел, но регулируют ее плотность, а также плотность сети автомобильных дорог, пассажирского транспорта и т.д. Опрошенные «Ведомостями» эксперты положительно оценивают инициативу области, но считают, что она приведет к повышению средних цен на рынке Подмосковья.

«Сейчас в Подмосковье строят везде, где есть место», – говорит Наталья Картавцева, заместитель гендиректора «ОПИН» по продажам, а это неправильно: «Процесс застройки обязательно должен регулироваться, иначе через несколько лет мы получим спонтанно и хаотично застроенную территорию, в которой невозможно жить и в которой не соблюдены даже минимальные нормы по обеспечению жителей социальной и транспортной инфраструктурой». «Для нас самое главное – облик городов Московской области», – заявил глава областного стройкомплекса.

Впрочем, эксперты полагают, что область движима не только бескорыстными мотивами. Валерий Казейкин, вице-президент НАМИКС, считает, что не следует забывать «грядущее введение единого налога на недвижимость»: «Для строительства 100-квартирного дома хватит и 40 соток земли, для возведения 100 малоэтажных нужно примерно 14 га. Муниципалитетам выгодно развивать малоэтажку, так как налог на недвижимость местный и пойдет в их казну».

Ольга Новицкая, представитель ГК МИЦ, полагает, что «если подходить к вопросу разумно, то новое строительство должно соответствовать настоящему окружению. И если на законодательном уровне будут введены регламентирующие правила, то девелоперам деваться некуда, они должны подчиниться правилам. Понятно, что девелопер будет бороться за увеличение площадей, но прибыль зависит не только от этажности». Впрочем, в новостройках, возводимых МИЦ, 17 этажей – это максимальная высотность. «Для некоторых застройщиков это постановление может быть невыгодным, так как построить 20 этажей вместо 5-7 – значит получить в два раза больше прибыли», – полагает Картавцева.

Жидкин считает, что разница в себестоимости кв. м 17-ти или пятиэтажного дома небольшая. Опрошенные «Ведомостями» застройщики с чиновником не совсем согласны — по их словам, любые власти при подсчете себестоимости обычно «забывают» про стоимость земельного участка и про социальную нагрузку девелоперов. «Под жилое строительство участки с техусловиями и разрешенными документами стоят в ближнем Подмосковье в среднем по $20 000 за сотку», – отмечает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль-загородная недвижимость». На участке в 20 га, по его словам, можно построить 80 000 кв. м малоэтажного жилья или 180 000 кв. м многоэтажного. А продажная цена у них будет одинаковая. «Себестоимость строительства самой коробки [дома] различается незначительно, но строительство «вверх» получается более дешевым за счет того, что «размазываются» затраты на сети, детсады, школы и т.п. Девелоперы говорят, что выгодно для экономики строить дома выше 9-ти этажей», – резюмирует Яхонтов.

Дмитрий Зотов, замгенерального директора «Мортон», подтверждает: «Малоэтажные проекты, которые появились на рынке, реализуют первичные владельцы земли, у которых себестоимость земли практически нулевая. Либо это проекты дальше 15-20 км от Москвы, где можно купить землю по $6000-8000 за сотку. Тогда такой проект становится рентабельным».

Сергей Лядов, пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век», уверен, что принятое постановление повлияет на объемы строительства прежде всего на территориях, которые не входят в земли городских населенных пунктов. «Ранее в селах и деревнях Подмосковья девелоперы могли планировать многоэтажную застройку. С появлением документа на проектах подобного рода можно поставить крест, поскольку постановление вводит в них допустимую высотность в четыре этажа. Снизятся и экономические показатели проектов, которые будут реализовываться в городах с населением от 15 000 жителей», – говорит он.

Впрочем, те проекты планировок, которые будут утверждены до 1 мая этого года, не будут меняться. Объекты на них можно будет строить по старым правилам. «Основные крупные проекты, которые не подходят под это постановление, уже вышли в 2011 г. - начале 2012 г.», - успокаивает коллег Картавцева. Но остальным, предупреждает она, придется срочно менять планы, поэтому «можно ожидать массового появления среднеэтажных и малоэтажных комплексов с лета 2012 г.». «Чтобы отыграть упущенную прибыль, девелоперы, скорее всего, заложат ее в себестоимость строительства, что скажется на ценах. В ближайшей перспективе ценообразование на рынке будут складываться по следующему принципу: чем ниже этажность, тем выше цены», – прогнозирует она. В конце I квартала 2012 г., согласно подсчетам областного минэкономики, средняя рыночная цена 1 кв. м жилья утверждена в размере 66 997 руб.