Британские власти благоустраивают кварталы у объектов Олимпиады
Лондон по-разному готовится к Олимпиаде.
Не корысти ради
Не все города, принимающие у себя Олимпиаду, сумели воспользоваться богатыми возможностями, которые несут Игры. Ни одна из проводимых Олимпиад полностью не окупилась, свидетельствует концепция программы «Наследие Игр», подготовленная Институтом региональной политики. Это скорее имиджевый, а не коммерческий проект. В свое время мэр Монреаля при подготовке к XXI Олимпиаде пошутил: «Скорее мужчина забеременеет, чем наши Игры окажутся убыточными». Запланированные траты в $300 млн к закрытию Олимпиады выросли практически в 8 раз, а некоторые из спортивных объектов не были достроены даже после окончания Игр. Жители Монреаля вплоть до 2007 г. несли бремя олимпийских долгов. Полное закрытие дефицита по Играм 1976 г. случилось лишь спустя 31 год. Опыт экс-столиц Олимпиады показывает: количество потраченных на подготовку денег на успешность Игр как бизнес-проекта не влияет. С 2002 г. самые низкобюджетные Игры в Солт-Лейк-Сити оказались наиболее доходными. Планирование и управление постолимпийскими спортивными объектами – одна из самых важных задач. Олимпийское наследие либо может стать экономически выгодным бизнес-проектом, либо ляжет тяжелым бременем дополнительных расходов на регион, как это произошло в Афинах. Расплачиваться за Олимпиаду Греция будет минимум 10 лет. Стремиться нужно не к тому, чтобы построенные объекты были прибыльными, это иллюзия, а к тому, чтобы они были в состоянии окупить себя и не повисли камнем на местном бюджете, делают вывод аналитики из Института региональной политики. Спортивные олимпийские комплексы сильнее других объектов недвижимости страдают от потери стоимости. К примеру, начальная стоимость Toronto’s Sky Dome в Канаде составляла $489 млн в 1989 г. Объект был продан спустя пять лет всего за $127 млн, т. е. за 25% стоимости. Лондон-2012 Объем инвестиций в проведение Олимпиады-2012 в Лондоне оценивается в $14,6 млрд. Предстоящие Игры станут для города третьими (британская столица принимала олимпийский огонь в 1908 и 1948 гг.). Бюджет пересматривался уже трижды. Но оправдать неизбежные непредвиденные расходы в этом году организаторам сложно. В стране из-за мировой финансовой нестабильности на счету каждый пенни. Однако, по оптимистичным прогнозам, Игры 2012 г. не только окупятся, но и пополнят казну Великобритании на $8 млрд. Сочи-2014 Суммарный объем государственных и частных инвестиций в зимние Игры – 2014 может превысить заявленные $25 млрд. Предстоит создать не только спортивные площадки, но и – практически с нуля – инфраструктуру. Далеко не все олимпийские новостройки в Сочи смогут работать с прибылью, считают эксперты. Так, при разумных расценках железная дорога Адлер – Красная Поляна будет окупаться тысячи лет в буквальном смысле слова. Для нее, как и для современного морского порта, нет достаточного регулярного пассажирского потока. Создаваемые энергетические мощности многократно превысят объемы будущего «неолимпийского» потребления. При малой этажности застройки появится непропорционально большой метраж объектов стрит-ритейла – кафе, ресторанов, бутиков и пунктов сфер обслуживания, что заведомо ставит их в условия жесточайшей конкуренции. Скорее всего будет простаивать часть гостиничного фонда. Количество персонала, требующегося для обслуживания Олимпиады, превышает население Большого Сочи (415 000 человек) и избыточно в будущем.
Власти занимаются строительством объектов и благоустройством кварталов, рядом с которыми будут проходить Игры. Местные жители думают, куда уехать на это время, а заодно заработать на сдаче жилья в аренду туристам.
«Это самое большое благоустройство, которое Восточный Лондон видел со времен средних веков», – говорит мэр британской столицы Борис Джонсон. Олимпийский парк будет расположен в Стратфорде (часть Ньюхэма), где ранее были неиспользуемые коммерческие помещения и дешевое жилье. После Олимпиады это место должно преобразиться. Помимо олимпийских объектов там будет еще много другого строительства: от жилищных проектов до одного из крупнейших в Европе торговых центров – Westfield Stratford City.
«Вид [этой части Лондона] меняется очень быстро, – отмечает аналитик Savills Иоланда Барнс. – Ньюхэм – пока еще один из самых бедных районов Лондона, но Стратфорд – пример того, чем этот район может стать».
Ожидания и опасения
Далеко не факт, что после Олимпиады спрос на недвижимость в Восточном Лондоне останется высоким, полагает директор BNP Paribas Real Estate по недвижимости в Центральном Лондоне Дэн Бейли, а вот Стратфорд имеет шанс стать новым деловым центром города и альтернативой Кэнэри-Уорф: «Это даст возможность бизнесу перебраться в большие по площади здания за пределами Сити, к тому же с дисконтом и более разнообразными соседями». От роста цен выиграют в Стратфорде и инвесторы, уверен гендиректор Assetz Стюарт Ло: «Предложение недвижимости в Лондоне невероятно мало».
Эйфорию по поводу будущего Стратфорда разделяют не все. Луиза Воуэн из Prospect Property Search рекомендует богатым клиентам Центральный Лондон. «Есть индивидуальные инвесторы, которые обеспокоены будущим евро и которые хотят инвестировать в хорошо развитые рынки Лондона, – отмечает она. – Сначала хотелось бы увидеть увеличение запросов от потенциальных жильцов Стратфорда, потом я уже буду советовать клиентам следовать туда же». Пока увеличения спроса не видно.
По мнению Барнс, большой процент покупателей недвижимости в Стратфорде будет среди иностранцев. «Я думаю, Стратфорд может стать популярным местом для азиатско-тихоокеанских покупателей, – говорит она. – Они любят покупать недавно построенное жилье и много инвестируют даже в относительно новую недвижимость на вторичном рынке в Докленде». Азиатские инвесторы покупают треть нового жилья в Лондоне.
Но и у иностранных, и у некоторых местных инвесторов есть опасения, что предолимпийский рост цен создает пузырь. «Есть риск, что Стратфорд сейчас идет с премией, которую не удастся поддерживать в дальнейшем», – говорит директор по аналитике Hometrack Ричард Доннелл. Дополнительные сложности может создать недостаток финансирования. «Интерес банков к сектору недвижимости упал [из-за кризиса], – напоминает директор по маркетингу Alpha Real Property Investment Advisers Энтони Уайлд. – Стратфорд зависит от силы финансового сектора, который в данный момент затягивает пояса».
Организаторы Олимпиады, напротив, уверены, что смогут поддерживать ажиотаж вокруг проектов в Восточном Лондоне и после Игр. «Люди боятся, что будет много пустых мест, но шесть из наших восьми объектов уже получило гарантии на будущее», – рассказывает гендиректор Olympic Park Legacy Company Эндрю Алтман.
Судьба олимпийского наследия в разных странах складывалась по-разному. По оценке местного правительства, благодаря Олимпиаде за восемь лет Барселона получила средства на улучшение инфраструктуры, равные обычному финансированию на 50 лет. Работы продолжаются и по сей день. «Мы выполнили примерно 70% проекта по благоустройству и надеемся все закончить к 2020 г.», – говорит бывший заместитель мэра Барселоны и член совета директоров 22@Barcelona, управляющей бывшими олимпийскими объектами, Хорди Уильям Карнес. По оценке Европейской ассоциации туроператоров (ETOA), в 1986–1993 гг. испанская экономика получила от Олимпийских игр примерно $16,6 млрд.
А вот Греция так и не смогла придумать новое назначение олимпийским объектам. Несмотря на $15 млрд, инвестированные в Игры 2004 г., ни обещанные новые парки, ни транспортная инфраструктура так и не построены. Многие спортивные объекты в Faliro Bay Olympic Complex пустуют и разрушаются, хотя, по данным Греческого олимпийского комитета, было закрыто лишь 30% спортивных объектов.
Рекордный спрос
По данным сайта HomeAway, количество запросов на съем лондонской недвижимости в июле и августе в этом году в 8 раз выше, чем в 2011 г. Те, кто ищет жилье на время Игр, должны быть готовы к тому, что за роскошный вариант придется заплатить 30 000 фунтов в неделю, за дом в пригороде – 1000 фунтов, за комнату – 500 фунтов. Запросы на аренду жилья во время Олимпиады в основном поступают из США, Великобритании, Нидерландов, Германии, Австралии, Франции, Италии, Испании, Канады и Бельгии. «Даже по таким высоким ценам снимать жилье гораздо выгоднее, чем селиться в местных отелях, – говорит региональный директор HomeAway UK Энди Кокберн. – Неудивительно, что владельцы жилья в Лондоне столкнулись с рекордным спросом».
«Номера отелей забронированы за месяцы, а то и годы заранее, поэтому съем домов на короткое время – прекрасная альтернатива, – соглашается директор по развитию бизнеса Zoopla Ник Лемминг. – Многие владельцы жилья в Лондоне уезжают из столицы на время Игр и предлагают свои дома в аренду, чтобы окупить затраты».
Есть даже компании, специализирующиеся на сдаче внаем дорогой недвижимости на время Олимпиады. «Мы видим огромный спрос на дома в Лондоне на период Игр, – говорит гендиректор Onefinestay Грег Марш. – Мы предлагаем сервис и следим за всем вместо хозяев, так что у гостей Олимпиады будет возможность жить, как живут местные жители, и пользоваться услугами, как в отеле».
У владельцев обычной недвижимости возможности заработать на Олимпиаде скромнее. По данным сайта Easyroommate, в кварталах, расположенных рядом с олимпийскими объектами, недельная арендная плата выросла всего на 14%. Тем не менее именно в таких кварталах владельцы недвижимости охотнее всего готовы предоставить жилье в аренду: в I квартале предложение там было на 16% выше, чем в среднем в Лондоне. В Баркинге, Дагенхаме, Гринвиче, Хакни, Ньюхэме, Тауэр-Хэмлетсе и Уолтам-Форесте предложение жилой недвижимости выросло на 35% по сравнению с 19% в «неолимпийских» кварталах.
Из 10 лондонских районов, в которых в I квартале зафиксирован самый высокий рост цен на краткосрочную аренду, четыре расположено рядом с олимпийскими объектами. В Уолтам-Форесте цены подскочили на 54%, в Ньюхэме – на 24%, в Хакни – на 7%, в Гринвиче – на 5% по сравнению с I кварталом 2011 г.