За $1 млн на московском рынке жилья покупатель может рассчитывать на недострой

Больше всего новых элитных строек в Хамовниках (41% от общего числа, по подсчетам CRE), здесь строятся масштабные комплексы («Садовые кварталы» – 1050 квартир, «Литератор» – 182 квартиры, Knightsbridge Private Park – 163 квартиры). По сообщению пресс-службы «Галс-девелопмента», продажи в «Литераторе» были открыты в феврале, цена 1 кв. м в комплексе начинается от $14 000, сейчас отдел продаж компании «ведет переговоры» по десятку квартир. Покупатели раздумывают, на площадке только начались геологические изыскания для будущего строительства.

Меньше всего (2%) новых строек на Плющихе. «Дон-строй инвест», открывший в декабре 2011 г. продажи в ЖК «Смоленский delux» (в окружении своих уже построенных жилых комплексов), ценник пока держит неизменным – около $15 000 за 1 кв. м, сообщила пресс-служба. Хотя на стройке недалеко от ст. м. «Смоленская» гастарбайтеры уже мостят нижние этажи.

Почти половина имеющегося предложения в этом сегменте – дома на стадии геологических изысканий, на этапе котлована или начала стройки, утверждают аналитики IntermarkSavills. Еще 20–25%, по их оценке, – жилые комплексы, где из-под земли выросло несколько этажей или уже ведутся инженерные или фасадные работы. С наблюдениями IntermarkSavills согласны и другие опрошенные «Ведомостями» агентства. Квартир в готовых домах немного. И цена на них как минимум на треть выше.

Стоимость элитного жилья растет по мере строительства дома. По словам Дениса Попова, управляющего партнера Contact Real Estate, как только девелопер приступает к монолитно-каркасным работам, к стартовой цене прибавляется 10%, начало отделки фасадов также заставляет переписывать ценник (плюс еще 10%). Сдача дома, ввод его в эксплуатацию, оформление прав собственности – каждый из этих этапов «стоит» по 5%.

Хоромы в бетоне

По оценке Contact Real Estate (CRE), общее элитное предложение первичного рынка столицы в I квартале составило примерно 1125 квартир (или 174 500 кв. м). Распределились они по 40 жилым комплексам. С этой оценкой примерно совпадают данные других риэлторов, работающих с дорогим жильем. «В конце прошлого – начале этого года стали активно выходит на рынок новые элитные комплексы», – говорит Дмитрий Халин, директор департамента продаж городской недвижимости IntermarkSavills. Но комплекс комплексу рознь.

Понятие «элитное здание» начало с легкой руки риэлторов размываться еще в начале нулевых, а сейчас вовсе расширилось до невозможности. Некоторые застройщики удивлялись, узнав от корреспондента «Ведомостей», что их комплекс попал в отчеты агентств, продающих элитные новостройки. «Столичная недвижимость de luxe – уже не клубные дома остоженского разлива, а более демократичные проекты, которые с высоты «золотой мили» раньше считались бы бизнес-классом», – признает Надежда Кот, глава по продажам в России Moscow Sotheby’s International Realty. География элитной застройки также расширилась – она уже давно переползла за Бульварное кольцо. На рынке появились клиенты, ищущие квартиры в центральных районах, которые раньше считались непопулярными (вроде Сретенки и Таганки), утверждают в «Калинка риэлти». На Остоженке жестокая конкуренция и агентство таким образом пытается увеличить клиентскую базу, понятие prime location еще никто не отменял, усмехается риэлтор, пожелавший остаться анонимным.

«Элитное жилье в окружении хрущевок или рядом с клиниками Первого меда – это нонсенс», – категорична Наталья Кац, управляющий директор «Усадьбы». «Где-нибудь в Париже или Риме богатый человек, мягко говоря, будет недоумевать, если ему предложат недострой без отделки по цене $20 000 за 1 кв. м (средняя цена на такой девелоперский продукт в Москве)», – признает Карен Мелконян, директор EliteCenter. Но российский покупатель элитного жилья, по его словам, готов, отдав больше миллиона, а то и $2–3 млн за квартиру, потратить еще несколько сотен тысяч на ее отделку (как минимум $2000 за 1 кв. м).

Истории о том, что в дорогой новостройке потенциальный покупатель чуть не выпал на улицу вместе с рамой, когда попытался растворить окно, или ему не хватило сил, чтобы открыть дверь в подъезд, еще свежи в памяти риэлторов. Сейчас таких вопиющих случаев на рынке вроде бы нет, претензии клиентов в основном связаны с инженерным обеспечением, неровным уровнем пола, качеством отделки балконов, террас, лифтовых холлов и т. п. По подсчетам IntermarkSavils, какие-либо жалобы к качеству продаваемых квартир есть у одного покупателя из 10.

Желания и предложение

Кризис научил богатых покупателей не полагаться на устные обещания застройщиков о том, что дом будет сдан в срок. Сами риэлторы советуют клиентам покупать квартиры в домах высокой степени готовности. «С определенным сроком сдачи и регулярно дорожающим, а это как раз активно строящиеся или достраиваемые дома», – добавляет Наталья Кац.

Клиенты брали бы готовое, но за этим товаром приходится идти на вторичный рынок. «В центре Москвы можно по пальцам одной руки пересчитать новые дома, которые уже построены и где остался выбор жилья», – признает Светлана Капранова, руководитель отдела продаж элитной недвижимости дома «Афанасьевский» (строят структуры ВЭБа). В самом «Афанасьевском», где сейчас заканчиваются отделочные работы, цена 1 кв. м, по словам Капрановой, начинается от $22 000 (на раннем этапе была $15 000). Дмитрий Халин подтверждает: «В ЦАО остались либо самые дорогие, либо неликвидные квартиры [в новостройках]». «Что-то похожее, когда в предложении были в основном котлованы, было в 2006–2007 гг., перед кризисом, – вспоминает эксперт. – Но тогда все сметалось на ура». Сейчас богатый покупатель, по его словам, более осторожен.

«Рынок сильно отличается от активного докризисного, – говорит Надежда Кот. – Тогда покупатель мог сменить квартиру через 3–4 года и переехать в новую – в дом с более интересной концепцией или соседями». Сейчас хорошим темпом продаж для элитных новостроек риэлторы и девелоперы называют одну квартиру в месяц.

По оценке CRE, в I квартале 2012 г. основной покупательский спрос (67% от общего числа заявок) пришелся на новостройки, где уже велись фасадные и инженерные работы. Среди них аналитики агентства перечисляют Sky House, Barkli Park, «Английский квартал», «Итальянский квартал». Цены в них (как и метраж) разнятся сильно.

Например, в I квартале, по данным CRE, в Sky House предлагалось жилье за $527 400, а в ЖК «Остоженка парк палас» – за $13 млн. Но в Sky House клиент мог взять квартиру-минималочку площадью чуть более 50 кв. м, а в «Остоженка парк паласе» ему были готовы продать хоромы в 400 кв. м. Средний же метраж строящейся элитной квартиры, по информации CRE, – около 156 кв. м.

Цена и риски

Главной проблемой новых проектов Халин называет «вялое строительство»: «Это основная причина, почему покупатели смотрят на них с недоверием». Привлечь клиента могут в первую очередь цена (на старте продаж она, как правило, на 30%, а то и на 50% ниже), широкий выбор квартир и спецакции. «Если клиент готов покупать, застройщик может предложить скидку до 10% к стартовой цене», – утверждает Халин. Татьяна Вакуленко, руководитель департамента элитной недвижимости HomeHunter, рассказывает, что в некоторых новостройках девелопер дарит покупателю одно машино-место в подземном паркинге и готов скинуть 50% на второе. Ряд застройщиков дарят покупателям дизайн-проект квартиры, позволяя тем самым сэкономить $10 000–15 000.

Экономия на фоне общих затрат не столь существенная. Средняя цена 1 кв. м в дорогих домах, по данным IntermarkSavills, на начало мая составила $18 750. Аналитики Chesterton еще менее гуманны – $20 758 за 1 кв. м. Впрочем, цена предложения может сильно расходиться с суммой сделки, признают в CRE. По их данным, за 1 кв. м элитной новостройки в конце I квартала девелоперы хотели получить $16 500, но готовы были согласиться и на $12 150.

Хотя риэлторы снова наблюдают рост цен. За I квартал 2012 г., по информации CRE, квартиры, например, в «Итальянском квартале» подорожали до 20%, в «Садовых кварталах» – до 31%, в Sky House – до 33%. В жилых комплексах в Еропкинском и Сытинском переулках, которые получили право собственности, повышение цен составило от 2 до 21% и от 2 до 8% соответственно. Даже в Knightsbridge Private Park, который пока представляет собой котлован с водой (застройщик обещает положить бетонную плиту, чтобы предотвратить наводнения в квартирах), 1 кв. м за несколько месяцев продаж подорожал на 10%. «Обычные» квартиры на нижних этажах предлагаются сейчас по $18 500 за 1 кв. м, на верхних, с обещанными террасами и каминами, – по $28 000 за 1 кв. м.

«Как только закончится жилье в готовых домах, состоятельным людям не останется ничего другого, как вкладываться в недвижимость на ранних этапах строительства», – объясняет растущие аппетиты застройщиков Капранова. Но предостерегает покупателей: «С точки зрения экономии денег это правильно. С точки зрения возможных рисков – тут, как говорится, есть вопросы».

Недвижимость для миллиардеров

Александр Шаталов, управляющий партнер международного агентства недвижимости IntermarkSavills:

– Супердорогие квартиры в Москве интересны преимущественно россиянам. Доля иностранных покупателей составляет лишь 3–5%, включая представителей ближнего зарубежья. Недвижимость для миллиардеров в 10 глобальных финансовых центрах продолжает дорожать. На членах международного «клуба миллиардеров» мировая экономическая неопределенность сказалась в меньшей степени. Они продолжают появляться в развивающихся странах во главе с Китаем. Вследствие этого недвижимость «клуба миллиардеров» показала лучшие результаты, чем сравнительная корзина SEU (включает типичные дома и квартиры высокооплачиваемых управленцев. Индекс Savills World Class Cities составляется на основе данных о ценах в 10 главных городах Старого и Нового Света), подорожав на 3,6% во втором полугодии 2011 г. Надежные с точки зрения инвестиционных капиталовложений города, такие как Нью-Йорк, продемонстрировали особенно хорошие показатели. Стоимость ультрапремиальной недвижимости в Нью-Йорке выросла на 17% во второй половине 2011 г. в связи с увеличившимся спросом на нее со стороны обеспеченных покупателей из России, Китая, Бразилии и Аргентины. В Париже также наблюдался рост цен на подобный тип недвижимости на 4%. Разве что Гонконг стал заметным исключением: здесь недвижимость «клуба миллиардеров» подешевела на 5,9%. Ультрапремиальные районы Peak и Southside стали остывать после роста цен на 119% в период с декабря 2008 г. по июнь 2011 г. Премиальный рынок британской столицы полностью восстановился после кризиса, средние ценовые значения в фунтах стерлингов уже на 20% превышают пиковые значения 2007 г. Однако для тех, кто держит свои сбережения в долларах, эта цифра примерно на 6% ниже пиковых значений из-за ослабления курса английской валюты за этот период времени. Ну и, конечно, Лондон – город, в котором приятно жить, поэтому часто инвестиционные мотивы покупки недвижимости тесно переплетаются с личными. Все эти факторы привели к тому, что ультрапремиальная недвижимость в городе (средние цены здесь превышают 15 млн фунтов) продемонстрировала непревзойденный уровень роста цен в 2011 г. – 18,6%. Рекордным стал и объем продаж в этом сегменте: он составил более 1,9 млрд фунтов (около $3 млрд). На долю иностранных покупателей приходилось почти три четверти сделок с недвижимостью стоимостью свыше 5 млн фунтов. Самые лучшие объекты в наиболее престижных районах Лондона поднялись до статуса международного актива и оцениваются как достаточно надежное вложение в текущей нестабильной экономической ситуации в мире. По нашим оценкам, чистый приток зарубежного капитала на рынок премиальной недвижимости Лондона только в 2011 г. составил 4,3 млрд фунтов. Это около 2% от текущей совокупной стоимости недвижимости в центре города. Если такие объемы сохранятся и если бы стоимость объектов осталась на текущем уровне через 50 лет, вся недвижимость в центре Лондона принадлежала бы иностранцам. С 22 марта 2012 г. в Великобритании вступили в силу изменения в налогообложении. Ожидается, что некоторое влияние на премиальный рынок, в частности, может оказать увеличение до 15% ставки налога на приобретение недвижимости компаниями, в том числе офшорными. Однако такие факторы, как слабый фунт стерлингов и уникальные возможности для сохранения капитала, остаются в силе, что будет нивелировать влияние повышенных налоговых ставок. В российской столице ситуация несколько иная. В Москве ультрапремиальную недвижимость покупают в основном наши соотечественники, да и объем рынка пока довольно сложно сравнивать с международными финансовыми центрами. Особенность здесь еще и в том, что местные члены «клуба миллиардеров», как правило, проживают либо в подмосковных загородных усадьбах, либо в особняках в центре столицы. Однако практически каждый из этих людей владеет крупным пулом недвижимости (квартир) в Москве. По данным IntermarkSavills, средняя цена 1 кв. м ультрапремиальной недвижимости Москвы повысилась в 2011 г. на 7% и составила $39 500. В I квартале 2012 г. рост продолжился до $42 600 за 1 кв. м в 100 самых дорогих квартирах Москвы (разброс цен – от $33 000 до $82 000 за 1 кв. м). Суммарная стоимость первой сотни самых дорогих столичных квартир – более $1,1 млрд, а средняя стоимость квартиры из первой сотни – около $11 млн. Самая дорогая квартира в Москве предлагается за $35 млн (пентхаус в одном из клубных домов на Остоженке). Максимальная площадь самых дорогих квартир доходит до 826 кв. м.