Подмосковные застройщики начали выводить на рынок новый пригородный формат жилья

Бизнес подталкивают и заявления администрации Московского региона в пользу меньшей этажности, и спрос – он становится более избирательным и менее платежеспособным.

Не так плотно

В 15–25-километровой зоне от МКАД пространство между городами-спутниками – их в последние годы обстраивают со всех сторон многоэтажным «жестким экономом» – в перспективе могут заполнить поселки таунхаусов и невысоких многоквартирных домов. Сейчас, по данным Est-a-Tet, невысокого жилья в Подмосковье свыше 1,1 млн кв. м (24500 квартир). По подсчетам RDI Group & Limitless – 1,5 млн кв. м, только за 2010–2012 гг. этот рынок вырос в 6 раз.

Власти на словах поддерживают идею строительства малоэтажного жилья; застройщиков тревожит перепроизводство однотипного многоэтажного предложения. Как правило, строящийся за МКАД квартал новостроек рассчитан на 70000–80000 человек, что вполне сопоставимо с типичным городом-спутником Подмосковья, где население в среднем составляет 100000–120000 жителей, говорит гендиректор Clever Estate Сергей Креков. Массовая типовая застройка, по его словам, превращает Подмосковье в «сервисную зону» столицы.

В этих условиях малоэтажные дома могут потеснить многоэтажные. «При прочих равных рентабельность возведения и тех и других комплексов – примерно 15–20%», – комментирует Дмитрий Зотов, директор по развитию бизнеса ГК «Мортон». Компания – крупнейший застройщик панельного жилья в области – увеличивает долю малоэтажных проектов с 10 до 40%.

Угадали вектор

Малоэтажные комплексы – сейчас один из самых востребованных форматов на загородном рынке, утверждают аналитики RDI и «Инкома». По подсчетам RDI, в продаже 70 жилых комплексов. Диапазон цен – от 1,36 млн руб. на Егорьевском шоссе до 16,4 млн руб. в районе Сколкова, от 7,77 млн руб. в пятикилометровой зоне от МКАД до 1,85 млн руб. дальше 50 км от столицы.

В «Загородном квартале» (8-й км Ленинградского шоссе) квартиры в малоэтажных домах (4–7 этажей) продаются от 3,3 млн до 10,2 млн руб. Концепция предусматривает создание к 2014 г. компактного пригорода, независимого от мегаполиса: 973000 кв. м недвижимости на 111 га, в том числе 530000 кв. м квартир и таунхаусов, объекты соцкультбыта.

В недавно выведенном на рынок жилом комплексе «Пятницкие кварталы» (проект Urban Group и «Вектор инвестментс» в 12 км от МКАД по Пятницкому шоссе) цена за квартиру начинается от 2,2 млн руб. На 35,7 га предполагается построить 240000 кв. м жилья (5300 квартир) в 37 домах высотой от трех до восьми этажей и 39 таунхаусах. Объем инвестиций – 15 млрд руб.

Представитель компании Est-a-Tet рассказал о новом малоэтажном микрорайоне в Химках. Девелоперская компания «Конструктор» собирается потратить 18 млрд руб. на застройку 72 га кварталами из 3–5-этажных домов (примерно 3600 квартир) и соответствующей инфраструктурой. Цена 1 кв. м на начальном этапе – от 64000 руб. В Химках это уже не первый малоэтажный проект, например, «Химки-групп» Антона Винера строит на 12 га «Олимпийскую деревню Новогорск» (120 частных и два малоквартирных дома).

Квартиру на таунхаус

Пока что уязвимое место возводимых микрорайонов – недостаток социальной инфраструктуры, указывает Валерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family, «но она развивается сумасшедшими темпами». Практически по всем направлениям Подмосковья, по его словам, строятся школы, детсады и т.д.: «В перспективе 2–3 лет образ жизни однозначно улучшится». Евгений Штраух, гендиректор Galaxy Group, настроен негативно: «Загородное жилье (в многоквартирном доме или в индивидуальном) не становится альтернативой городским квартирам, потому что сейчас невозможно жить в Подмосковье и сохранять столичное качество жизни».

Однако, по данным «Инком-недвижимости», более 30% покупателей приобретают таунхаусы в ближнем Подмосковье на деньги, вырученные от продажи московских квартир. «45-метровая двушка в спальном столичном районе недалеко от конечных станций метро стоит минимум 6,7 млн руб. Цена таунхауса в 100 кв. м в 10 км от МКАД начинается от 6,4 млн руб., а в 20–25 км от столицы за 5,5 млн руб. можно купить уже 140 кв. м», – сравнивает Валерий Лукинов из «Инком-недвижимости».

Сейчас в Подмосковье, по данным «Инкома», предлагается 4500 таунхаусов. Аналитики «Девико. Девелопмент и консалтинг» насчитали в продаже 260 поселков таунхаусов и их предложения еще в 70 проектах. Микрорайоны таунхаусов построены и в подмосковных городах Пушкино, Лосино-Петровский, Троицк и др. Цены мало отличаются от стоимости квартир в близлежащих новостройках. Например, 93 кв. м в таунхаусе ЖК «Лосино-Петровский» предлагается за 4,7 млн руб., а трехкомнатная квартира площадью 72 кв. м в новостройке по соседству – за 4,6 млн руб.

Пока доля таунхаусов и многоквартирных малоэтажных домов на загородном рынке невелика – по разным оценкам, от 8 до 15%. Но Мищенко отмечает, что появляется все больше проектов – даже на удалении 30 км от МКАД. Это, как правило, поселки таунхаусов площадью от 80 до 100 кв. м по цене от 2,7 млн до 3 млн руб. «Массовый продукт для людей, которые не могут позволить себе купить 100–120 кв. м по 5–6 млн руб. ближе к Москве, – описывает он. – Они готовы ездить дальше, чтобы получить продукт со схожими потребительскими характеристиками, но почти в 1,5 раза дешевле». Пригород расширяется.