Застройщики скептически оценивают перспективу строить арендное жилье

Решением проблемы занялось высшее руководство страны. Президент РФ Владимир Путин распорядился до 1 января 2013 г. сформировать в России рынок доступного арендного жилья. Законов, которые бы регулировали данное направление, пока не принято. Зато Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) уже начало внедрять собственную программу по формированию корпоративного арендного фонда и отмечает интерес кнововведению в ряде регионов, ноне в Москве.

Квартиры-студии с учетом коммунальных платежей обойдутся нанимателям в 22000 руб. в месяц, это примерно на 20% дороже, чем у частников. Но проект ориентирован в первую очередь на корпоративных клиентов. Найти в Калуге даже 10 1-комнатных квартир в одном районе сложно и тем более сложно снять 50–100 комнат. С доходным домом таких проблем не возникает. Поэтому крупные предприятия, например завод Peugeot-Citroen, предпочитают арендовать жилье для своих сотрудников в «Старгороде». Эдуард Малышев, директор «Русской недвижимости», отметил, что в Калужской области застройщики имеют льготы по налогу на имущество, а операторы арендного жилья могут получить субсидии. «Такое жилье актуально для регионов, где активно развивается промышленность и появляются новые рабочие места, – говорит он. – Мы выбрали правильную нишу: PSA, Volvo, Samsung, НЛМК, Continental и др. выбрали Калужскую область, значит, и нам тут работы хватит». Всего по программе «Жилье для профессионалов» (строительство арендного фонда для нужд компаний, работающих на территории региона) в 2012–2013 гг. вКалужской области намечено ввести вэксплуатацию 65000 кв. м жилья, включая комплекс «Изумрудная роща» для работников предприятий технопарков «Ворсино» и«Обнинск».

Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер», полагает, что основной вопрос касается цены, по которой девелопер будет продавать дом «центру жилищного найма». В Москве и ближнем Подмосковье квартиры экономкласса разлетаются еще на стадии строительства, к моменту ввода в эксплуатацию в качественном объекте остается максимум 10–15% квартир. Девелоперу невыгодно вкладывать большой объем своих денег в стройку. Еще хуже, если стоимость сделки будет бюджетной, иными словами – ниже рыночной стоимости построенных квартир. Однако если будущая управляющая компания профинансирует 30% от стоимости дома, а на остальную часть получит от АИЖК «гарантированный» кредит на льготных условиях, это поможет сделать такой бизнес более интересным для структур, занимающихся управлением коммерческой недвижимостью.

Хорошо забытое старое

Доходные дома – привычный формат жилья в дореволюционной России. Попытки возродить его до сих пор носили разовый характер и не были тиражированы.

В Санкт-Петербурге доходный дом на 276 квартир построили на Коломяжском проспекте. Владелец – финский пенсионный фонд Icecapital Housing Fund. 1-комнатные квартиры обойдутся нанимателям в 22000 руб. в месяц, 2-комнатные – в 31000, 32000 и 33000 руб. Коммунальные услуги оплачиваются отдельно.

Арендное жилье будет в многофункциональном комплексе YE'S, который строится в Выборгском районе Петербурга. Застройщик – ГК «Пионер». Александр Погодин, первый заместитель гендиректора компании, считает сдачу в аренду апартаментов более доходным бизнесом по сравнению со сдачей квартир. В Санкт-Петербурге 1-комнатные квартиры внаем предлагаются в основном по цене от 16000 до 26000 руб. в месяц, а стоимость месячного проживания в апартаментах начинается от 23000 руб. и достигает 700000 руб. ГК «Пионер» даже предложила инвесторам, вложившимся в апарт-отель, специальные доходные программы.

Доходные дома строятся в Кемеровской области, Чувашской республике и других регионах. В Татарстане доходный дом (апарт-отель) на 24 номера возводит Инвестиционная группа ASG в центре Казани.

Из близких к Москве примеров – доходный дом в Калуге. Группа «Русская недвижимость» в центре города на ул. Суворова в 2012 г. ввела в эксплуатацию доходный дом «Старгород» общей площадью около 20000 кв. м. Комплекс состоит из двух корпусов на 330 и 90 номеров, есть нежилые помещения (около 4000 кв. м) под кафе-бар, столовую, кулинарию, мини-маркет, фитнес-центр, прачечную и др. Все «номера» – по 27 кв. м, каждый оборудован санузлом с душевой кабиной, укомплектован мебелью и кухонным оборудованием.

В Москве коммерческий доходный дом на 47 квартир в Большом Николоворобинском переулке построил в 2003 г. департамент инвестиционных программ развития города. Дом был передан на баланс тогдашнего ГУП «Мосжилкомплекс», которое выступило в роли управляющей компании и сдало все квартиры. По словам Евгения Махова, заместителя гендиректора «Мосжилкомплекса» (сейчас это ОАО), в настоящее время жилье в доходном доме сдается по ставкам $3500–4500 за 1 кв. м в год и на сегодняшний день существует лист ожидания из арендаторов. Среднегодовой уровень заполняемости – 98%.

Была и бюджетная программа – бездоходные дома для очередников города и бюджетных организаций. По ней в границах МКАД построено шесть домов. Еще один возвели в Зеленограде и три – в Подольске. По данным департамента жилищной политики и жилищного фонда, ежемесячная плата за 1-комнатную квартиру составляет около 5000 руб., за 2-комнатную – 7000–7500 руб., за 3-комнатную – 10000–11000 руб.

По версии АИЖК

АИЖК разработало кредитный продукт «Арендное жилье». В комплексе с программой по стимулированию предоставления кредитов на цели строительства и приобретения жилья («Стимул») новая программа может быть использована для формирования фондов наемного жилья во всех российских регионах (в АИЖК рассчитывают на то, что региональные власти также предложат застройщикам программы стимулирования). Андрей Шелковый, исполнительный директор по жилищному финансированию АИЖК, рассказал, что по условиям программы агентство предлагает юридическим лицам получить ипотечный кредит на срок до 20 лет для приобретения доходного дома. «Под приобретением мы понимаем как строительство, так и покупку, в том числе через участие в долевом строительстве», – уточнил Шелковый. Основное требование к заемщику – не осуществлять никакой иной деятельности, кроме эксплуатации доходного дома и сдачи жилья внаем. Заемщиком может быть и дочерняя компания застройщика.

В 2012 г. начато строительство двух домов на 130 квартир на территории новосибирского Академгородка. Правительство Новосибирской области предложило застройщику освобождение от уплаты налога на имущество на все квартиры арендного фонда и выплату субсидий на частичную компенсацию процентов по ипотеке. Застройщиком и инвестором выступил региональный оператор АИЖК «Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования» (НОАИК). При участии НОАИК был создан оператор «Центр жилищного найма Новосибирской области», который и выкупает готовый дом у застройщика. Затраты на покупку жилого комплекса – 275,1 млн руб. Чуть больше половины необходимой суммы оператор получит в кредит по программе «Арендное жилье».

В настоящее время известно, что более половины жилья будет арендовано администрацией Академгородка для работников предприятий-резидентов, остальное сдадут работникам бюджетной сферы Новосибирской области. Ставки найма ниже, чем у частников: 14000 руб. в месяц за 1-комнатную, 15000 руб. за 2-комнатную, 16000 руб. за 3-комнатную.

Опыт Новосибирской области не единственный. Андрей Шелковый сообщил, что силами ГП Нижегородской области «НИКА» по программе АИЖК с лета 2012 г. строится арендный дом для сотрудников арзамасских предприятий ОПК. В стадии финансового планирования проекты в г. Кирове, в Ленинградской области. В конце октября к процессу подключилось Подмосковье, подписано соглашение между агентством и правительством области, планируется построить минимум 150000 кв. м арендного жилья.

Игра без правил

В АИЖК предполагают, что по продукту «Арендное жилье» срок окупаемости может быть от 7 до 20 лет в зависимости от самого проекта, экономической ситуации в стране. Пилотный проект в Новосибирске надеются окупить за 18–20 лет. Эдуард Малышев рассчитывает на более короткий срок окупаемости доходного комплекса «Старгород» в Калуге – 6–8 лет.

Условия, предлагаемые в программах АИЖК «Арендное жилье» и «Стимул», пока мало заинтересовали столичных застройщиков. Сергей Хорошков, гендиректор «МИЦ-девелопмента», объясняет: «Если речь идет об экономклассе, то срок окупаемости может растянуться до 25 лет».

«Предлагаемая АИЖК схема не похожа на рабочую, – считает Дмитрий Коновалов, гендиректор Tekta Group. – Заинтересовать бизнес можно только при условии соответствующих послаблений от государства: освобождение от уплаты налогов или пониженная процентная ставка и др.». «Должны быть прописаны четкие и понятные гарантии для инвестора и прозрачные условия предоставления на открытых торгах площадок под застройку», – говорит Сергей Мигунов, руководитель управления маркетинга и развития ГК «Конти». Правовой базы, регулирующей создание и функционирование рынка доступного арендного жилья, в настоящее время в России нет, признает Галина Хованская, глава комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ. Сейчас Минрегион России при участии АИЖК, фонда «Институт экономики города», экспертного сообщества ведет разработку концепции законодательного регулирования сферы жилищных фондов для найма. Предполагается, что данная работа должна завершиться до конца 2012 г.