Застройка "Полуострова ЗиЛ" потребует 150-300 млрд руб.

В 2013 г. в Москве может начаться грандиозная стройка. Городские власти задумали превратить Нагатинскую пойму – промзону в 470 га, где расположен автозавод им. Лихачева, – в городской район. Проект «Полуостров ЗиЛ» рассчитан на 4,5 млн кв. м, где поселится более 38 300 жителей и будет создано 43 000 новых рабочих мест.

Производство без промзон

Сейчас в столице – около 27 000 га промзон. Однако в ходе реорганизации под промпредприятиями останется 7500 га, обещал заммэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин. Площадь под ЗиЛом тоже сокращается: по проекту заводу отведено лишь 50 га. Переезд завода и его реорганизация завершатся только к 2017 г., а вывести ЗиЛ на проектную мощность – 150 000 автомобилей в год – планируется к 2019 г. В 2013 г. промзону ожидает культурное обновление: рассматривается проект обустройства на его территории крупных выставок, рассказывает заместитель руководителя департамента науки, промышленной политики и предпринимательства Москвы Андрей Уваров.

По словам Уварова, ЗиЛ, оказавшийся в начале 2011 г. на грани банкротства, пришел в себя. Столичное правительство (владело 67% акций завода) создало со Сбербанком новое предприятие – ООО «МосАвтоЗиЛ» (контрольный пакет у банка) – оператора реорганизации завода. Была погашена задолженность по зарплате и значительная часть долгов: в начале 2011 г. завод был должен 20 млрд руб., сейчас – 6 млрд руб., полностью долги будут погашены к 2015 г.

Снести, чтобы построить

В конце 2012 г. Градостроительно-земельная комиссия утвердила проект планировки Нагатинской поймы, предполагающий ее комплексное освоение. До 2024 г. застроят 344 га, до 2030 г., когда планируется завершить строительство «Полуострова», освоят еще 100 га.

Снесут 1,45 млн из имеющихся 2,32 млн кв. м недвижимости. Новое строительство займет 3,65 млн кв. м: 2 млн кв. м отдадут под общественные, деловые, торговые, культурно-досуговые, спортивные, образовательные, гостиничные и медицинские нужды. Около 1,5 млн кв. м придется на жилье и почти 850 000 кв. м – на производства.

Публичные слушания пройдут в марте. Если жители воспримут проект благосклонно, говорит зампредседателя Москомархитектуры Александр Тимохов, то весной будет принята граддокументация и начата стройка. По его словам, за счет столичных властей возведут дороги и инженерную инфраструктуру – а все здания в Нагатинской пойме, включая социальные объекты, построят инвесторы. Механизм выбора девелоперов в правительстве не раскрывают. Известно, что компании, уже реализующие проекты в Нагатинской пойме (группа ТЭН и «Московский бизнес-инкубатор»), получили площадки вне аукциона.

Источники «Ведомостей» в мэрии оценивали проект в 150 млрд руб. Консультанты уверены: потребуется в 2 раза больше. По оценке Екатерины Раздорских из Knight Frank, без учета расходов на инфраструктуру, общая цена «Полуострова ЗиЛ» может достигнуть $10 млрд (около 310 млрд руб.).

Дорогие дороги

По мнению аналитика «Яндекс.Пробок» Леонида Медникова, слабым звеном проекта является транспортная инфраструктура. Сейчас въехать на территорию ЗиЛа и выехать с нее вечером сложно – из-за пробок. Еще хуже ситуация на близлежащих Варшавском и Каширском шоссе, проспекте Андропова и Волгоградском проспекте. По оценке Михаила Каштанова из «Геолайфа», проект остро нуждается в строительстве новых развязок, тоннелей, сквозных проездов через территорию ЗиЛа. Также, по его мнению, необходим минимум один мост через Москву-реку.

Согласно проекту планировки, на проспекте Андропова возведут станцию метро «Технопарк», а на Малом кольце Московской железной дороги (МК МЖД) – платформу ЗиЛ. Предусмотрено строительство двух мостов, которые свяжут Волгоградский проспект с ул. Дмитрия Ульянова. Будут построены дороги и магистрали районного значения, тоннель под МК МЖД.

Решение автомобильной проблемы может обойтись городу в 40–50 млрд руб., утверждает Каштанов.

Пионеры редевелопмента

Сейчас в Нагатинской пойме реализуется два проекта. Первый — технопарк Nagatino i-Land площадью 1 млн кв. м на 32 га. Проект начался в 2003 г., сейчас полностью завершена его первая очередь. Только на стройку потратили $400 млн, общий объем вложений в проект в Nagatino i-Land оценивают в $2 млрд. Ирина Сингаевская, заместитель гендиректора по экономике и финансам Nagatino i-Land, вспоминает, что со стройкой было много проблем: «Здесь сложные грунты: в пойме близко вода, поэтому мы использовали около 5000 свай и отказались от дорогих подземных паркингов. Многолетнее загрязнение почвы потребовало ее рекультивации, пришлось снять 3 м земли и вывезти ее на специальный полигон, а взамен привезти новую. Наконец, на участке полностью отсутствовала инфраструктура: канализацию, теплосети, энергоснабжение, опорный водопровод, очистные сооружения – все тянули сами, строили распределительную подстанцию, хладоцентр, индивидуальный тепловой пункт».

Сингаевская говорит, что Москва обещала построить метро «Технопарк», две дороги, новую развязку, однако ввод станции перенесли на 2015 г. и компании пришлось пустить автобусы-шатлы от м. «Коломенская».

«Мы сами окажем содействие городу в строительстве транспортной инфраструктуры, в частности в строительстве развязки с ТТК к нашему объекту», – говорит Руслан Гутнов, совладелец группы ТЭН. Группа ТЭН должна построить более 425 000 кв. м недвижимости на 25 га. Инвестиции оцениваются в 15–18 млрд руб. Флагманскими объектами станут музей хоккейной славы и ледовый дворец на 12 000 зрителей (80 000 кв. м), получивший название «Арена легенд». Его планируется использовать в рамках чемпионата мира по хоккею в 2016 г. Инфраструктура комплекса включает в себя тренировочный комплекс с бассейном (29 244 кв. м), открытые спортивные площадки, крытые теннисные корты, административные и офисные здания, гостиницу уровня «3 звезды» и паркинг более чем на 4000 мест.

Время – деньги

Когда стройка на ЗиЛе будет завершена, девелоперы смогут заработать на построенных объектах, уверены риэлторы. Гендиректор «Метриум груп» Мария Литинецкая говорит, что в экономклассе на начальной стадии квартиры в этом районе могут продаваться по 110 000–120 000 руб. за 1 кв. м, на завершающем этапе – по 150 000–160 000 руб., в бизнес-классе цена 1 кв. м стартует со 120 000 руб. (на котловане) и дойдет до 180 000 руб. в конце стройки. По мнению Софьи Лебедевой, гендиректора «Миэль-новостроек», перепродать их можно будет по 190 000–300 000 руб. за 1 кв. м – такой ценник сейчас на вторичном рынке.

Что касается коммерческой недвижимости, то, говорит Дарья Афанасьева из Jones Lang LaSalle, сейчас эта территория не слишком востребована у бизнеса, несмотря на наличие качественных проектов («Даниловская мануфактура», Nagatino i-Land, W-Plaza). В выигрыше, по ее мнению, будут новые бизнес-центры, лучше других обеспеченные машино-местами: пока 30 000 заявленных машино-мест на 4,5 млн кв. м недвижимости – явно недостаточный, по мнению консультантов, объем. Александр Закускин из Colliers International считает, что ставки аренды в новых БЦ могут составить от $500 до $700 за 1 кв. м в год.

Исправленная версия. Первоначальный опубликованный вариант можно посмотреть в архиве «Ведомостей» (Смарт-версия).

Масштабные стройки Москвы

Мегаофисы О строительстве московского международного делового центра «Москва-сити» было объявлено в 1992 г. Под будущий район было отведено 60 га вдоль Краснопресненской набережной. Предполагалось, что здесь возведут 4,5 млн кв. м недвижимости. За истекшие 20 лет проект был пересмотрен. В 2012–2013 гг. не было сдано ни одного объекта, зато район стал регулярно фигурировать в сводках новостей из-за случающихся в небоскребах пожаров. Введены в эксплуатацию: торгово-пешеходный мост «Багратион», «Башня 2000», «Башня на набережной», небоскреб «Запад» комплекса «Федерация», «Северная башня», «Город столиц», небоскреб «Империя», торговый центр «Афимолл». Продолжают строиться башни «Око», «Эволюция» и «Евразия», «Меркурий сити» (заявлена как самое высокое здание в Европе), небоскреб «Восток» комплекса «Федерация». Продолжают строиться 30 объектов (включая инженерные и т. д.), говорит сайт ОАО «Сити». Общий объем инвестиций в проект представители большой пятерки консалтинговых компаний оценивать отказываются. Мегажилье Застройка Ходынского поля началась в конце 90-х гг. прошлого века. Крупнейшими девелоперами территории стали «Мосфундаментстрой-6» и «Интеко». Самым крупным жилым комплексом стал «Гранд-парк» стоимостью в $600 млн. Общая площадь комплекса – 800 000 кв. м, под квартирами – 420 000 кв. м. Строился он в три очереди (в первой – семь домов, во второй – четыре высотки, в третьей – один дом). Цена продаж на старте проекта в 2003 г. начиналась от $1200–1350 за 1 кв. м. Сейчас на вторичном рынке квартиры в «Гранд-парке» предлагаются от $8000 за 1 кв. м без отделки и от $10 000 за 1 кв. м с отделкой. Крупнейшим спортивным объектом Ходынки стал ледовый дворец «Мегаспорт» (57 000 кв. м), сданный в 2007 г. Комплекс является также концертной площадкой. Итоговая стоимость «Мегаспорта» – 2,7 млрд руб. В 2014 г. Amma Development обещает открыть на Ходынке ТРК «Авиапарк» (более 400 000 кв. м). Его строительство началось в конце 2012 г. Компания не раскрывала даже приблизительную стоимость проекта. Мегаспорт Проект «Тушино 2018» (новый район на 28 000 человек) возник как «сопутствующий» строительству стадиона для футбольного клуба «Спартак». Участок в 34 га под стадион и универсальный спортзал был выделен клубу правительством России в 2006 г., а 125 га под застройку прилегающей территории – в 2010 г. Концепция «Тушино 2018» предполагает использовать зал как пресс-центр для чемпионата мира по футболу 2018 г. (ЧМ-2018), построить для болельщиков две гостиницы («3 и 4 звезды», минимум на 10 000 мест). К 2020 г. планируется возвести более 0,4 млн кв. м офисов класса В, торгово-развлекательный комплекс и жилье комфорт-класса на 1 млн кв. м. Проект планировки сейчас утверждается правительством Москвы. Стоимость стадиона и спортзала, которые строятся за счет частных инвесторов, составляет $500 млн. В 2018 г. эти спортивные объекты станут площадками для проведения ЧМ. Предполагаемая стоимость всего проекта – 160 млрд руб. Сейчас компания «Тушино 2018» ведет переговоры со Сбербанком и ВТБ об их финансовом участии в масштабной стройке.