Благоустроенные общественные пространства повышают цену окружающей недвижимости на 20-30%

Теряя площади, бульвары и скверы, Москва лишается последнего шанса превратиться в комфортный и дружелюбный город.

Добавить воздуха

Девелоперы, работающие с массовой застройкой, в кризис в полной мере осознали необходимость комфортных для людей планировок кварталов. И заговорили о тротуарах, бульварах, общественных центрах, катках и т. п. площадках на территориях ЖК, но в основном в Подмосковье, пока там есть на это место. «Застройщики стараются выделить свой проект среди остальных», – отмечает гендиректор «Миэль-новостроек» Софья Лебедева. Проекты ГК «Пионер» имеют общее название «Жилые кварталы Life»: «Life-Волжская», «Life-Митинская». «Сити – XXI век» строит «Мини-полисы»: «Мини-полис Радужный», «Мини-полис Строгинский» и др. Везде заявлены «общественные пространства». «Это всего лишь маркетинговые ходы, способ позиционирования объектов», – считает Лебедева.

ГК «Мортон» разработала концепцию «Мортонград». Одним из ключевых элементов выступают культурные центры – отдельно стоящие комплексы площадью 2500–5000 кв. м. «Это будет место, куда всегда можно прийти всей семьей, пообщаться, отдохнуть и получить новые знания», – рассказывает Дмитрий Зотов, директор по развитию бизнеса группы. Первые центры появятся в «Путилково», «Солнцево-парке» и «Бутово парке».

Компания RDI в ЖК «Ново-Молоково» (9 км от МКАД по Каширскому шоссе) под общественные зоны отвела около 5 га, рассказывает Алексей Гусев, ее коммерческий директор. Центральное место в проекте занимает архитектурный ансамбль «Цветной бульвар» с магазинчиками и кафе. В проекте «Южная долина» (8 км от МКАД по Каширке) своеобразной точкой отсчета является парк, в общей сложности под общественные зоны отдано 10 га. В «Западной долине» (18 км по Киевскому шоссе) под парковые зоны, благоустроенную набережную р. Незнайки, Зеленый театр и проч. отведено 20 га территории. «На развитие общественных зон в проектах мы тратим около 20% от общей стоимости вложений. И считаем, что это правильно», – комментирует Гусев.

Спортивно-образовательная, общественная инфраструктура проектов «Химки групп» («Олимпийская деревня Новогорск. Квартиры» и «Олимпийская деревня Новогорск»), по информации Дмитрия Котровского, вице-президента компании, занимает более 30% от площади всей возводимой там недвижимости. «Строительство инфраструктурных объектов обходится дороже, чем жилых домов. Но мы хотим создать новые возможности для людей, сделать более доступным новое качество жизни», – объясняет он.

Петербургские застройщики движутся по тому же пути. Mirland Development Corporation и агентство архитектуры и строительства «Нескучный сад» в комплексе «Триумф парк» планируют создать первый в Санкт-Петербурге двор в экостиле. Общая площадь благоустроенной территории составит 17 500 кв. м, говорит Роман Розенталь, гендиректор Mirland. Цена экодвора для застройщика – 1% от общих затрат на строительство. По данным Дениса Бобкова, аналитика Est-a-Tet, себестоимость концептуальных проектов выше на 15% в элитном сегменте, «в экономклассе потребуется меньше вложений».

Парки как источник богатства

Промышленные территории Москвы занимают площадь в 2 раза большую, чем весь Париж, говорит Алексей Комиссаров, руководитель департамента науки, промышленной политики и предпринимательства Москвы.

Городские власти оценили грандиозный ресурс. Заявленные проекты реорганизации промзон – это новые миллионы метров недвижимости, которые «сядут» на существующие шоссе и станции метро. Всего на промтерриториях запланировано не менее 5 млн кв. м жилья, подсчитали в Est-a-Tet.

Мир знает более удачные примеры оживления заброшенных территорий. Чикаго, каким его рисуют киноленты прошлого века, с мафиози, перестрелками, высоким уровнем преступности и низким – образования, не был образцом комфортного города. Все изменилось, когда часть промзон отдали паркам. Вместе еще одного обособленного от города района жители получили доступное и приятное пространство. Компании «родом» из Чикаго вкладываются в обустройство тех же парков и других публичных мест, хотя власти им за это не дают права построить рядом элитный жилой комплекс, как это происходит в Москве. Для них это именно жест доброй воли по отношению к своему городу. Самый известный пример – Миллениум-парк в центре Чикаго. Строительство велось восемь лет вместо запланированных четырех, бюджет превысил первоначальный в 3 раза и достиг почти $0,5 млрд. Но парк стал достопримечательностью не только города, но и страны.

Центральный парк в Нью-Йорке увеличил рыночную стоимость близлежащей недвижимости на $11,5 млрд, пришли к выводу аналитики управляющей компании Central Park Conservancy в ходе специального исследования. Налоговые поступления от владельцев домов и коммерческих площадей рядом с парком (рестораны, магазины, офисы) дают в казну города дополнительные $400 млн ежегодно. Вывод экспертов однозначен: Центральный парк является генератором прибыли для города и для собственников недвижимости.

В Барселоне по программе реконструкции города были предусмотрены реорганизация портовых зон, ликвидация нефтеналивного завода и создание парков. Более чем за 20 лет (программа реконструкции, предложенная архитектором Ориолом Боигасом, была принята в 1976 г.) появилось около 150 парков и скверов. Боигас был уверен, что город – это общественные пространства. И сумел убедить в этом мэров Барселоны. Парки и площади стали новыми точками развития города. Бедные кварталы вокруг них снесли, построили современные дома. Программа реконструкции Барселоны считается образцовой, ее архитектуре подражают крупнейшие города Европы.

Испания – хороший пример последовательной городской политики на федеральные деньги. Но есть примеры, когда превращение изолированных территорий в общественные проходило без участия государства. В одном из районов Берлина обанкротилась фабрика «Ротапринт» (8300 кв. м), выпускавшая печатные машины. Располагалась она в здании – памятнике конструктивизма, построенном архитектором Клаусом Кирстеном в 1959–1870 гг. Это необычное сооружение, словно собранное из бетонных коробок, СМИ уже окрестили Betonbaby. Беспризорную фабрику выставили на аукцион в 1989 г., несколько раз ее безуспешно пытались продать. С 2001 г. территорией фабрики управлял фонд недвижимости Берлина. Объект снова был выставлен на аукцион в пакете с другим имуществом.

И тогда на сцену вышла общественность. «Мы добивались, чтобы нас рассматривали как инвесторов», – рассказывает Даниэла Брам, художник, соавтор преобразования фабрики. В 2005 г. она создала вместе с другими арендаторами объединение «Ех-Ротапринт», чтобы получить наследственную аренду на территорию фабрики и сохранить ее от разрушения. Обычно пустующие промышленные помещения привлекают низкой арендной платой художников, затем – галереи и богатые магазины, а потом приходят строительные инвесторы, которые превращают ставшие популярными места в элитные жилые кварталы. В случае с «Ех-Ротапринтом» другие потенциальные инвесторы не были активны в этом районе, «что дало нам время разработать альтернативную программу [реорганизации]», говорит Брам, «нашей задачей было сохранить объект и поддержать искусство и культуру». Государство никак не участвовало в этом проекте, хотя «неплохо было бы сделать это вместе с Берлином», вздыхает художник-менеджер. Прибыль зарабатывать не предполагалось изначально. Сейчас 10 000 кв. м фабричных площадей развиваются автономно, без помощи правительства, за счет арендаторов. Всего на территории 11 зданий, заключено около 90 арендных контрактов.

«Ех-Ротапринт» занимает треть всех помещений, оставшиеся поделили между собой местные общественные учреждения и компании-арендаторы. Здесь проходят репетиторские занятия со школьниками, мастерские и т. п. «Такого рода сообщества формируют новые партнерства, связи и отношения. Здесь создается социальный капитал, который имеет важные последствия для города», – радуется Брам. Для создания социальной культуры, по ее словам, требуется не менее 100 лет, «Ех-Ротапринт» существует только пять лет. «Мы расширились и работаем уже в соседних микрорайонах, – рассказывает она. – Хотелось бы объединить все площади и открыть для жителей».

Своими силами

Такие проекты могут быть реализованы, когда есть группа людей, которая может выступить драйвером роста, считает Комиссаров. В Москве он пока таких инициатив не наблюдает.

Тем не менее они есть. Например, благоустройство дворов своими силами. Это давняя традиция, еще с советских субботников повелось высаживать деревья и кусты около домов, разбивать цветники и развешивать кормушки. И сейчас удивительно красивые и уютные дворы, созданные объединенными усилиями соседей, не редкость в Москве.

Современными «рассадниками» общественно-активных мест в Москве стали арт-кластеры. Начало этому положил, видимо, Сергей Десятов с товарищами, организовав в нынешнем БЦ «Красная Роза» первый Artplay. Владелец – компания KR Properties сдала им промышленные помещения бывшей фабрики, и довольно быстро непопулярная территория стала популярной. Арт-деятелей попросили покинуть помещение, и проект в 2007 г. переехал на новую заброшенную территорию – завод «Манометр». Сегодня Artplay на Курской – известное и живое место, желающие снять здесь офис стоят в очереди. Идея оказалась актуальной, Artplay с ЦСИ «Винзавод» и State Development решили объединить усилия и территории, создав огромный арт-квартал на Яузе. В этом году начнется разработка мастер-плана. Примеру Artplay последовали «Винзавод», завод «Флакон», «Даниловская мануфактура», «Красный Октябрь» (но в планах собственника, «Гута-девелопмента», – снести часть корпусов «Красного Октября» и построить элитное жилье). Объявлено еще о нескольких проектах, например на месте фабрики «Большевик» на Ленинградском шоссе.

Столичный ресурс

«Промзоны – большой городской ресурс и заслуживают столь же большого проекта, – считает Юрий Григорян, руководитель архитектурного бюро «Проект Меганом». – Должна быть единая концепция их развития». Бюро с 2006 г. разрабатывает со студентами проекты преобразования таких территорий. «У нас есть шанс сделать уникальный проект [обновления города]. Но пока мы видим, как в спешном порядке разрабатывают проекты планировок 200 промзон и колец МЖД [под застройку]», – говорит он. Предложенная Григоряном с командой идея – сделать Парковое кольцо вокруг МЖД. «Электричка каждый раз останавливалась бы в парке», – мечтает архитектор.

Они же придумали проект «Зеленая река» – вереницу скверов, которая свяжет Битцевский парк и Лосиный остров. Уже в день опубликования такого проекта беднейшие районы в юго-восточной зоне подорожали бы как минимум на 30%, уверен Григорян.

«Меганом» победил в конкурсе на проект реорганизации промзоны ЗиЛ. «Площадка более чем в 300 га способна изменить не только район, но и равновесие в городе», – полагает он. Архитекторы предложили достать из-под земли р. Котловку, а в месте ее пересечения с Москвой-рекой поместили свой «Город возможностей». Среди принципов реорганизации этой грандиозной промзоны Григорян называет озеленение, смешанную застройку, отказ от зонирования и создание общественных пространств, которые свяжут «Полуостров ЗиЛ» с остальным городом.

«В лексиконе городских властей наконец появилось это понятие – «общественные пространства», – иронизирует Евгений Асс, архитектор, гендиректор Asse Architects. – Даже начальству стало понятно, что город – не только работа, торговля и объекты культуры, но и повседневная человеческая жизнь, которая может и должна быть хорошо обустроена».

Проект The High Line (парк на месте старой железной дороги на эстакаде) один реанимировал жизнь депрессивного района и вывел Нью-Йорк на новый виток культурного развития, полагает главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов. «Если нам удастся реализовать с таким же успехом парк в Зарядье, то в Китай-городе будет такого же планетарного масштаба район», – обещает чиновник. В прессе он заявлял, что концепция парка появится в 2013 г. Но осенью прошлого года сообщалось также, что площадку на месте снесенной гостиницы «Россия» рассматривала в качестве приоритетной рабочая комиссия по созданию парламентского центра.

Действительно прекрасные московские примеры – парк «Эрмитаж», ЦПКиО им. Горького. В прошлом году процесс «оживления» пространства перешел Садовое кольцо и начался в парке «Музеон у ЦДХ». «Мы сейчас работаем над тем, чтобы привлечь туда больше людей и сделать его public space», – рассказывает Евгений Асс.

Наладить отношения

Более 60% жителей российской столицы не чувствуют себя москвичами, хотя 20% из них родились и выросли в этом городе. Более 73% жителей российского мегаполиса надеются покинуть его в ближайшем будущем. По мнению руководителя центра социологических исследований Президентской академии РФ Виктора Вахштайна, общественные пространства могут исправить эту печальную статистику и выступить как «генератор обновления», фактор изменения отношения к городу к лучшему.