Дешевого жилья на "Полуострове ЗиЛ" не будет

Территорию, на которой расположен московский автозавод ЗиЛ, вряд ли можно назвать населенной. Промзона занимает более 470 га, здесь официально трудится всего 16 000 человек. У столицы на землю ЗиЛа большие планы – превратить этот индустриальный район в полноценную городскую среду обитания, заселить его 38 300 новыми жителями, которые смогут найти себе жилье и работу. Город уже согласовал проект планировки будущей масштабной стройки, которая предполагает строительство 4,5 млн кв. м к 2030 г. Сам проект получил название «Полуостров ЗиЛ». Земля под ЗиЛом перспективна, уверены эксперты рынка недвижимости, именно поэтому рабочего люда здесь не будет – квартиры будут слишком дороги.

Заманчивый полуостров

Столичные девелоперы давно с интересом смотрят на индустриальные площадки. Сколько земли в Москве сейчас относится к производственным и промышленным территориям, не могут точно сказать даже столичные чиновники. Мэр города Сергей Собянин на MIPIM говорил о 15 000 га промзон, «половина которых требует реорганизации». По данным департамента науки, на 2008 г. в городе насчитывалось 209 промзон общей площадью 7800 га, расположенных как в границах, так и вне границ производственных территорий (примерно 16% площади «старой Москвы»). Около 90% занятых производствами участков находится в госсобственности (19% – РФ, 72% – Москвы). По подсчетам мэрии, на реорганизованных площадях можно разместить до 70 млн кв. м новой недвижимости. «Можно построить от 90 млн до 140 млн кв. м жилья», – подсчитали в «Миэль-новостройках». Работы хватит на 50–100 лет, рассказал «Ведомостям» председатель совета директоров группы компаний «Пионер» Леонид Максимов.

Нагатинская пойма на текущий момент – одна из наиболее крупных и интересных промзон на территории Москвы, уверена Мария Литинецкая, гендиректор «Метриум групп». «Здесь можно создать современную многофункциональную территорию, на которой будут жилье, офисы, рекреационно-развлекательная, образовательная, выставочная, гостиничная недвижимость и т. д.», – говорит она. С ней согласен Алексей Шленов, исполнительный директор «Миэль – сеть офисов недвижимости»: благодаря хорошему месторасположению спрос на любые квадратные метры там будет устойчивым.

Первым сюда пришел «Московский бизнес-инкубатор», начавший в 2003 г. осваивать 32 га поймы. Сейчас строительство первой очереди Nagatino i-Land площадью 1 млн кв. м полностью завершено, принято решение о начале работы над второй очередью бизнес-парка. Ирина Сингаевская, заместитель гендиректора по экономике и финансам Nagatino i-Land, мотивирует желание компании увеличить проект так: в столице катастрофически не хватает земли, Нагатинская пойма находится всего в 7 км от Кремля и в то же время вне центра в границах Садового кольца, где нет возможностей для грандиозной стройки, а также примыкает к Третьему транспортному кольцу (ТТК). «Кроме того, на 95% первая очередь была распродана», – говорит она.

Второй за участок – в 25 га – в Нагатинской пойме взялась группа ТЭН, которая возведет здесь 425 000 кв. м недвижимости. Флагманскими зданиями проекта станут Музей хоккейной славы и Ледовый дворец на 12 000 зрителей (80 000 кв. м), получивший название «Арена легенд». Инфраструктура ледового комплекса также включает в себя строительство гостиницы уровня «3 звезды», тренировочного комплекса с бассейном (29 244 кв. м), открытых спортивных площадок, крытых теннисных кортов, административных и офисных зданий, парковок на 4000 мест, сообщил Руслан Гутнов, совладелец группы ТЭН.

Завод в розницу

Согласно проекту планировки территории ЗиЛа, одобренному градостроительно-земельной комиссией (ГЗК), здесь должно появиться 1,5 млн кв. м жилья и апартаментов. Официально застройщики, которые возведут тут дома, не определены: город предполагает разделить промзону на отдельные участки, а затем выставить на торги. Однако на некоторые площадки уже появились претенденты. Так, Москва выставляет на продажу 130 га в северной части ЗиЛа. Среди интересантов вице-мэр Наталья Сергунина называла группу компаний ПИК. Источник, близкий к застройщику, эту информацию подтверждал.

Как рассказывали в Москомархитектуре, социального жилья здесь строить не планируется. А коммерческое жилье в силу уникального месторасположения на ЗиЛе будет стоить недешево, уверены эксперты, опрошенные «Ведомостями»: это место не для бюджетных новостроек. Даниловский район, к которому относится ЗиЛ, традиционно дорогой, он близок к Ленинскому проспекту, на вторичном рынке жилищный фонд представлен в основном сталинскими домами, на первичном – бизнес-классом, напоминает Шленов. «Учитывая месторасположение и территориальную близость участка к центру, скорее всего здесь будут возведены объекты бизнес-класса. Проект одной стороной выходит на Москву-реку, что обеспечит части застройки хорошие видовые характеристики, и это жилье будет относиться к верхнему сегменту бизнес-класса», – уверена Наталия Немчанинова, директор департамента элитных новостроек агентства «Усадьба». Татьяна Шарова, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome, допускает, что здесь могут появиться и дома комфорт-класса.

Риэлторы не берутся прогнозировать, сколько будет стоить 1 кв. м жилья на ЗиЛе. «Опыт освоения территории «Москва-сити» показывает, что только через 10 лет на территории ЗиЛа могут появиться первые объекты недвижимости», – категорична Шарова. Однако существующие жилые комплексы по соседству задают определенные ценовые ориентиры, утверждает Литинецкая. По ее словам, если бы ЗиЛ уже застраивался, то комфорт-класс стоил бы на начальной стадии 110 000–120 000 руб. за 1 кв. м, а на завершающей стадии – 150 000–160 000 руб., бизнес-класс на котловане оценивался бы в 120 000–130 000 руб. за 1 кв. м, на последних этапах стройки – от 180 000 руб. за 1 кв. м. Сдавать такие квартиры можно было бы также по цене выше среднего, добавляет Наталья Сивко, управляющий директор «Миэль-аренды»: уже сейчас в Даниловском районе собственники 1-комнатных квартир получают от нанимателей по 40 000 руб. в месяц, хозяева 2-комнатных – по 48 000 руб. в месяц.

Красивое производство

Будущим жильцам ЗиЛа предстоит жить в районе с уникальной исторической застройкой, уверяют архитекторы и градозащитники. Сейчас, по данным общественного движения «Архнадзор», на госохране из всех уникальных построек на территории завода стоят только два объекта. Один – контора первого в России автомобильного завода АМО 1918–1921 годов постройки. Она является памятником архитектуры регионального значения. А второй – комплекс зданий и сооружений станции Кожухово 1903–1908 гг., включенной в систему Московской окружной железной дороги. Он находится в статусе выявленного объекта культурного наследия, говорит координатор «Архнадзора» Сергей Агеев.

По его словам, часть заводской территории вдоль ТТК является охранной зоной, но часть ценных с историко-архитектурной точки зрения построек в охранную зону не вошла. Из них наибольшую ценность представляют цеха вдоль внутризаводского бульвара, составляющие единый ансамбль – яркий памятник советской промышленной архитектуры довоенного периода.

«Многие люди считают, что завод – это нечто грязное, унылое и страшное. Но подобный образ во многом глубоко ошибочен, особенно если речь идет о ЗиЛе. Это выдающийся памятник нашей промышленной архитектуры», – уверена Маргарита Бассе, старший преподаватель кафедры «Архитектура промышленных зданий» МАрхИ, специалист по промышленной архитектуре и реконструкции крупных промышленных предприятий. По ее словам, в Москве аналогов ЗиЛу нет, а в России их не более 3–4.

Город обещает сохранить исторические и архитектурные памятники ЗиЛа. «После завершения проекта мы хотели бы превратить эту территорию в полноценный городской район с хорошими пейзажами, транспортной доступностью, такой район, жить и работать в котором было бы комфортно москвичам и гостям столицы», – говорит зампредседателя городского комитета по градостроительству и архитектуре (Москомархитектура) Александр Тимохов. Столица не должна потерять свое культурное наследие, общественность готова спорить за каждое здание и вид, говорят градозащитники.

Дорожная неразбериха

Еще одной проблемой планируемой грандиозной стройки может стать транспортная доступность. Расположение проекта вблизи ТТК – это лишь залог благоприятной автомобильной доступности, считает аналитик «Яндекс.Пробок» Леонид Медников. Сейчас же, по его данным, въехать на территорию ЗиЛа и выехать из нее легко только в первой половине дня, в вечерние часы автомобилисты в этой части ТТК стоят в пробках. Заметно хуже ситуация на близлежащих Варшавском и Каширском шоссе, пр-те Андропова и Волгоградском проспекте. Если проблемы этих трасс не будут решены, то говорить о транспортной доступности района не придется, убежден он.

Исторически застройка Даниловского района и его ближайших соседей плотная, расширять существующую сеть улиц будет проблематично, считает Михаил Каштанов, ведущий специалист «Геолайфа». По его оценке, уже сейчас проект остро нуждается в строительстве новых развязок, тоннелей, сквозных проездов через территорию ЗиЛа. Также, по его мнению, необходим минимум один мост через Москву-реку.

Согласно проекту планировки ГЗК на пр-те Андропова планируется построить ст. м. «Технопарк», а на Малом кольце Московской железной дороги (МК МЖД) – пассажирскую остановочную платформу ЗиЛ. Также предусмотрены развитие Симоновской набережной, строительство двух мостов, которые в перспективе свяжут Волгоградский проспект с ул. Дмитрия Ульянова. Для обеспечения транспортных связей между общественными комплексами застройки будут построены дороги и магистрали районного значения, тоннель под МК МЖД.

Решение одной автомобильной проблемы может обойтись городу в 40–50 млрд руб., утверждает Каштанов. Из них 10–20 млрд руб. может «съесть» новый мост. Дорогим удовольствием станет тоннель. Например, 3 км Лефортовского тоннеля стоили около 30 млрд руб., во столько же обошелся Серебряноборский тоннель. Стоимость развязки зависит от ее сложности. Так, на четыре эстакады на пересечении Звенигородки и МКАД было потрачено 9,5 млрд руб., а 10-полосная развязка около «Москва-сити» потребовала 18,5 млрд руб.

Ненайденные коммуникации

Опыт строительства на территории ЗиЛа пока есть только у «Московского бизнес-инкубатора» (группа ТЭН обещает выйти на площадку в 2013 г.). Как вспоминает Сингаевская, несмотря на наличие крупного автопредприятия по соседству, для Nagatino i-Land пришлось полностью прокладывать все сети: 2580 м канализации, 1122 м теплосетей, 12 607 м электросетей, 5237 м опорного водопровода. Также были построены очистные сооружения, распределительная подстанция, хладоцентр, индивидуальный тепловой пункт, привезен новый грунт взамен снятых 3 м. У площадки оказались сложные грунты: пришлось вбивать 5000 свай длиной до 36 м и отказаться от многоуровневых паркингов.

Всю инженерную инфраструктуру и дороги столичные власти построят за свой счет, обещает Тимохов. А вот возведением всех зданий, включая социальные объекты, в рамка проекта «Полуостров ЗиЛ» должны заняться инвесторы.