Недвижимость
Бесплатный
Наталия Крол
Статья опубликована в № 3332 от 22.04.2013 под заголовком: Технологии рынка: Облегчение участи

МОЭСК уменьшила число процедур и сроки техподключения для застройщиков

С января 2013 г. МОЭСК осуществляет техническое присоединение строящихся объектов по новым правилам, обещая клиентам сокращение сроков и стоимости процедуры.
Bloomberg
Чтобы был свет. Владимир Воронин, президент ФСК «Лидер»:

– Как правило, вокруг площадки под застройку девелопер может выбирать из нескольких питающих центров, принадлежащих энергетическим компаниям ФСК ЕЭС, МОЭСК, ОЭК, «Энергокомплексу» и др. Тарифы на подключение к мощностям этих подстанций либо представляют собой формальную суму, либо вовсе бесплатны. Например, подключение к подстанции ФСК бесплатное, тариф на подключение к МОЭСК в Москве составляет 626 руб., в области – 1024 руб. На данном этапе выбор скорее зависит от наличия электроэнергии на подстанции. У каждой из этих компаний есть свои линии электропередачи и трансформаторные подстанции, от которых девелопер может получить техусловия. Поэтому на этом этапе выбор определяет расстояние от будущего объекта до точки подключения: чем она ближе, тем выгоднее для застройщика по вполне понятной причине – меньше работы и затрат. Если мощность находится достаточно близко к будущему объекту, то в структуре себестоимости доля подключения к электросетям составит десятую долю процента, а если район энергодефицитный, то и до 2–3% может доходить. Когда застройщик уже получил техусловия от любой из этих компаний, возникает вопрос, сможет ли он выполнить их собственными силами или выгоднее договориться с электросетевой компанией о выполнении всего комплекса работ по прокладке сетей и обеспечению электроэнергией будущего объекта. Девелопер может создать собственную электросетевую компанию, которая построит сети и будет их эксплуатировать не только для этого строящегося объекта, но и для других. Для того чтобы такой путь был экономически целесообразным и как-то себя окупал, объектов на обслуживании должно быть не менее 20. Некоторые застройщики Подмосковья пошли именно по этому пути. Еще вариант – протянуть сети и передать их любой из электросетевых компаний. А можно весь комплекс этих услуг – от подачи заявки на получение техусловий до прокладкой сетей – заказать у электросетевой компании. Стоимость прокладки линий электропередачи в любом случае для девелопера будет примерно одинаковой.

В практике и правилах взаимодействия с энергоснабжающими компаниями страны представители строительных компаний в беседах с журналистами и друг с другом говорили с тяжелым чувством. Поминали бюрократические проволочки, непрозрачность процедур, дороговизну услуги по техническому подключению, необоснованность тарифов и разнобой ставок энергетиков. Хотя вступать в открытые бои с ними бизнес не решался – выбирать электроснабжающую организацию компания в России не может, этот рынок остается монопольным.

И вот настоящий прорыв для тех, кто работает в столице и некоторых районах Московской области. Во исполнение «дорожной карты» в части «повышения доступности энергетической инфраструктуры» распоряжением правительства РФ от 6 сентября 2012 г. № 1613-р (п. 2) утверждены упрощенные правила технологического присоединения потребителей к распределительным электрическим сетям. Документ за два месяца разработала рабочая группа (чиновники, бизнесмены, участники энергетического сообщества) под руководством наблюдательного совета Агентства стратегических инициатив.

Почти как в Сенегале

В исследованиях Всемирного банка Doing Business выделено шесть главных сфер, которые кардинальным образом определяют успешность старта и реализации инвестпроекта. Третьим пунктом в этом перечне значится подключение к системам энергоснабжения. Оно оценивается экспертами банка по трем параметрам: сложность процедуры, затраты времени и денег.

По легкости подключения к сетям эксперты Всемирного банка поместили Россию на 184-ю строчку, что характеризует процесс в стране как «дорогостоящий и длительный». Оценивая стоимость присоединения в процентах дохода на душу населения, эксперты вывели российский показатель – 1573. Для сравнения: в Восточной Европе и Центральной Азии он составляет 627,8, а в Бразилии, Индии и Китае – 303,7. Если в России в среднем на решение вопроса техприсоединения бизнесу требуется 281 день, то, например, в Бразилии, Индии и Китае – 90.

МОЭСК-ледокол

Приводить ситуацию к нормальным мировым показателям российские власти решили со столицы. В комплексе экономической политики и развития города организован штаб по защите прав и законных интересов субъектов предпринимательской деятельности, отмечает заместитель мэра Андрей Шаронов. В штабе созданы четыре рабочие группы для улучшения условий ведения бизнеса в Москве. По направлению «Подключение к сетям электроснабжения» начали программу взаимодействия с ОАО «МОЭСК», удалось договориться об упрощении требований к документам, прилагаемым к заявке на подключение, сокращении сроков подготовки договора.

В МОЭСК объяснили суть перемен, которые вступили в силу с 1 января 2013 г. для столичных проектов и на две недели позже – для проектов областных. Количество процедур для техприсоединения снизилось с 10 до 5. Время их прохождения сокращено с 370 до 125 дней. Стоимость присоединения для среднего по необходимым объемам мощностей объекта строительства (150 кВт) стала в 3 раза меньше.

Актуальность последнего пункта подчеркивает заместитель гендиректора МОЭСК по технологическим присоединениям и развитию услуг Станислав Хацкевич: 97% заявок касалось запросов по присоединению объектов с требуемым объемом мощностей в 150 кВт.

Заработала прямая линия для жалоб. На вопрос, стало ли их меньше за прошедшие месяцы, Хацкевич отвечает: «Жалобы делятся на обоснованные и необоснованные. Количество обоснованных за последние месяцы уменьшилось в 4 раза». В презентации новых стандартов указано, что в 2010 г. было 1385 жалоб, в 2011 г. – 2428, в 2012 г. – 2604 (119 из них поступили в Федеральную антимонопольную службу (ФАС).

По его словам, все произошедшее потребовало от МОЭСК проведения реинжиниринга, внедрения новых регламентов в работе, главное – жесткой проверки результатов взаимодействия с заявителями. Не исключено, что стимул жестче проверять результаты появился с интересом к стройке в «новой Москве» на высшем уровне. Пришлось решать и кадровые вопросы: штат компании пополнили полтора десятка новых менеджеров, способных реализовать все планы по реформированию деятельности МОЭСК в части техприсоединения.

Кто читал жалобы

О том, что зарубежные эксперты не сгустили краски, поместив Россию в число аутсайдеров мировых рейтингов, говорит информация ФАС. По данным начальника отдела электроэнергетики ФАС Алексея Воронина, со стороны сетевых организаций самым распространенным типом нарушения остается нарушение антимонопольного законодательства при осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям и оказании услуг по передаче электрической энергии. Нарушение «Правил недискриминационного доступа к сетям» (постановление правительства РФ № 861 от 27.12.2004) в общем числе нарушений закона о защите конкуренции на рынках электро-, теплоэнергии в 2011 г. составило 40% (в 2010 г. – 15%).

Типичными также можно считать необоснованные отказы или уклонение от заключения договора на технологическое присоединение к электрическим сетям; навязывание сетевой организацией заявителю услуг и обязательств, не предусмотренных Правилами технологического присоединения; нарушение установленного порядка ценообразования при установлении размера платы за присоединение.

Меры воздействия на энергетиков применялись с 2004 г. – от предупреждений до штрафов. Однако в компаниях считают, что эти меры не были слишком действенными. Хотя бы потому, что для бизнеса не решали практически ничего: любая карательная мера требует времени, а для реализации инвестиционного проекта затягивание сроков порой становится фактором не просто снижения его эффективности, а риска потерпеть неудачу.

Есть над чем работать

В зону охвата МОЭСК входит 17 млн клиентов на территории Москвы и области (и юридические, и физические лица). Это одна из крупнейших электросетевых компаний России. Безусловно, сокращение сроков подключения и количества процедур в разы можно считать радикальными изменениями как для отдельных граждан, так и для компаний, реализующих различные девелоперские проекты, считает Мария Литинецкая, гендиректор «Метриум групп». Инженерные коммуникации занимают существенную долю в себестоимости проекта, поэтому снижение тарифов на их присоединение теоретически может отразиться на стоимости жилья.

Эти предположения подтверждают оценки компании «Сити – XXI век». По словам ее пресс-секретаря Cергея Лядова, стоимость технологического присоединения объекта ко всем инженерным сетям составляет 10–15% себестоимости строительства. Доля затрат на подключение к электрическим мощностям занимает 25% в общей сумме затрат на подключение к коммуникациям. Хотя острота проблемы технологического присоединения в Москве в последнее время снизилась, поскольку уменьшились объемы городского строительства, делает оговорку Лядов.

Политика города в вопросе обеспечения электропитанием социально значимых объектов была вполне разумной, считают в «Сити – XXI век». Лядов приводит в пример строительство в Строгине дворца спорта «Янтарь». Он был сдан в 2010 г., компания получила серьезную поддержку столичного стройкомплекса и всех заинтересованных организаций. По решению мэрии было принято постановление Региональной энергетической комиссии г. Москвы № 41 от 21.05.2010 «Об установлении индивидуального размера платы за технологическое присоединение к электрическим сетям ОАО «Московская объединенная электросетевая компания». В соответствии с ним был установлен индивидуальный размер платы за технологическое присоединение дворца спорта «Янтарь» к электрическим сетям мощностью 10 кВт ОАО «МОЭСК» в объеме 108,369 млн руб. (без НДС). Что ниже утвержденного городского тарифа более чем в 3 раза.

Литинецкая считает, что у крупных девелоперов, как правило, уже сложились отношения с электросетевыми компаниями, которые позволяют им так или иначе успешно решать вопрос подключения к сетям. Тогда как многие мелкие и средние застройщики чаще всего испытывают проблемы. В основном они жалуются на сроки – подключение нередко затягивается на несколько месяцев.

Как бы ни была удачна и хороша концепция проекта, все может упереться в технические ограничения по возможности выделения мощностей, например, по тем же энергосетям, делится практикой работы ГК «Конти» директор по маркетингу группы Юрий Синяев. На рынке дефицитны строительные площадки с коммуникациями. Есть также сложности административного характера.

Чрезвычайно тяжело заниматься проектом в условиях неопределенности по возможностям подключения к энергосетям – это может кардинальным образом решать его судьбу, даже «регулировать» выход площадей в зависимости от конечного результата по выделению мощностей, объясняет Синяев. «Сама стоимость подключения поддается прогнозированию с трудом, поскольку, даже если сеть пролегает рядом, это не означает, что строительную площадку можно к ней подключить, и стоимость проектирования подключения и дальнейшего подключения может варьироваться в большом диапазоне», – говорит он.

Разнобой тарифов и непредсказуемость сроков и результата упоминают и в компании «Гуд вуд девелопмент». «Два года назад в Клинском районе Московской области электричество обходилось в 25 000 руб. за 1 кВт, а в Щелковском – в 23 000 руб. за 1 кВт. В некоторых случаях застройщику необходимо дополнительно оплачивать работы по подведению высоковольтных линий до своего объекта, а в некоторых – нет», – приводит пример Евгений Песелов, руководитель проекта компании.

Случались и «сюрпризы». Например, выкапывая котлован для будущего жилого комплекса «Континенталь», строители обнаружили высоковольтные кабели. Перенос и вынос сетей, которые не были отражены в лотовой документации, обошлись в дополнительные затраты, рассказывает Синяев. Объемы таких незапланированных затрат могут доходить до нескольких миллионов долларов, отмечает он.

Сложность в том, что стоимость подключения к сетям – это достаточно большая нагрузка на любой проект и капиталовложения требуются в самом начале его реализации, говорят в «Конти».

Ждите ответа

Практика, о которой рассказывают в компаниях, не канула в прошлое: в регионах не произошло никакого реформирования в деятельности энергетических компаний. Региональным энергетикам это только предстоит.

Остается открытым вопрос модернизации технических мощностей, включая и МОЭСК. Раньше высокие тарифы на присоединение и обслуживание энергетики оправдывали необходимостью технического переоснащения и развития энергетического хозяйства. На какие средства столичные энергетики будут производить эти работы сейчас, при снижении тарифов, в пресс-службе МОЭСК не дали ответа.

Пока никто не прокомментировал этот материал. Вы можете стать первым и начать дискуссию.
Комментировать