Апарт-отели и апартаменты заинтересовали петербургских девелоперов

Новый формат начал развиваться с курортных пригородов как компромиссное решение: вроде и закон не нарушен, и покупатель удовлетворен. Введен в эксплуатацию комплекс Crystal и Repino Village в Репине. В марте представлен публике апарт-отель «Ландскрона» в Зеленогорске.

И в городе этот формат набирает популярность. На 75% построен апарт-отель Ye's у ст. м. «Проспект Просвещения». «Литературный дом» на Невском откроют в III квартале. NAI Becar переделывает недостроенную гостиницу на Московском проспекте в доходный дом бизнес-класса. Поданы на экспертизу документы проекта Ingria Tower на Поклонной горе. В июне начнется строительство комплекса «Салют» в Московском районе.

Коломяжский прецедент

От обычных гостиниц апарт-отели отличаются более просторными номерами, наличием кухни и длительными сроками проживания постояльцев, менее требовательных к сервису. От жилых домов – формальной принадлежностью к нежилому фонду. Однако в сознании потребителей этот формат еще не закрепился как вариант решения – пусть и временного – жилищной проблемы. Поэтому возникают казусы, как, например, с домом на Коломяжском проспекте, 15. В 2007 г., еще на стадии строительства, финский пенсионный фонд Icecapital Housing Fund выкупил у застройщика «Строительный трест» два подъезда (276 квартир), хотя изначально планировал приобрести весь дом. Комплекс получил название Talo. В 2010 г. были заключены первые арендные договоры. Жилье здесь снимали охотно. Но летом 2012 г. грянул скандал: значительная часть квартир использовалась под бордели, их там насчитали несколько десятков (популярный портал «Фонтанка» опубликовал на эту тему статью).

В феврале 2013 г. фонд выставил 200 апартаментов на продажу. Кто будет их новым владельцем, пока неясно.

Центровая аренда

Сейчас самый дорогой из гостиничных комплексов в открытой продаже – Taleon club (25 000 кв. м) окнами на Мойку, Невский проспект и Большую Морскую. В гостиничной части 89 апартаментов; 10 000 кв. м занимают рестораны, атриум и оздоровительный комплекс с бассейном. Владелец комплекса Александр Ебралидзе в конце 2012 г. пробовал распродать его по частям, предложив три апартамента по цене от 30 000 евро за 1 кв. м. Но в апреле 2013 г. было объявлено, что Российский аукционный дом (РАД) выставит в июне комплекс единым лотом по начальной цене 12 млрд руб. Если запрашиваемая цена окажется слишком высокой, объект продадут по голландской системе – на понижение. По данным РАД, торгами интересуются отельеры из ОАЭ, Катара и Кореи.

Люксовые апартаменты могут быть предусмотрены также в комплексах «Плаза лотос групп», которые появятся в ходе реконструкции на Марсовом поле и на Конюшенной площади. Но раньше выйдет на рынок объект на углу Невского и Фонтанки («Литературный дом»). Пока неясно, будет это классическая гостиница или апарт-отель. Реконструкцию заканчивает компания «ЛСР-строй», выкупившая в октябре 2011 г. проект и обещавшая сохранить его историческую ценность. Общая площадь 5-этажного (с учетом мансарды) дома – 8600 кв. м; три этажа отведены под 28 апартаментов размером от 111 до 175 кв. м (их общая площадь – 3500 кв. м). Пока рассматриваются оба варианта: «чистая» гостиница или апартаменты с обслуживанием.

Больше спроса

Более скромные по цене варианты пользуются активным спросом. У апарт-отеля Ye's (входит в состав МФК, который ГК «Пионер» строит на пересечении пр-та Просвещения и ул. Хошимина), по словам представителей ГК «Пионер», темпы продаж «выше плановых показателей». Общая площадь МФК – 157 000 кв. м, площадь апарт-отеля – 52 000 кв. м. Ввод запланирован на ноябрь 2013 г. 975 апартаментов занимают с 4-го по 16-й этаж здания. Сейчас минимальная стоимость апартаментов – 2,59 млн руб. Если покупать с полной меблировкой, включая технику и текстиль, то Standard обойдется на 400 000 руб. дороже. Реализовано более 65% апартаментов; 20% номеров ГК «Пионер» продавать не будет – станет управлять ими самостоятельно. 85% покупателей предполагают в дальнейшем сдавать жилье в аренду. Объекты в комплексе реализуются по 214-ФЗ. (Напомним: закон разрешает привлекать средства граждан для строительства не только многоквартирных жилых домов, но и «иных объектов».)

Аналогичный комплекс будет строиться в Московском районе, у пересечения Дунайского проспекта и Пулковского шоссе. Инвестор проекта с рабочим названием Salut – компания «Союз инвест девелопмент». Здесь появятся две шестнадцатиэтажки, всего около 600 апартаментов. Предусмотрены студии (от 24 до 29 кв. м), а также апартаменты с одной спальней (37–51 кв. м) и двумя спальнями (52–56 кв. м). Ценовая политика пока не определена; по предварительным данным, 70 000–75 000 руб. за 1 кв. м на старте (средняя цена 1 кв. м в новостройках Московского района – 86 500 руб., на вторичном рынке – 96 770 руб.; цены на 1-комнатные квартиры начинаются от 100 000 руб. за 1 кв. м). Гендиректор «Союз инвест девелопмента» Наталия Вениаминова пока не готова конкретизировать, какая часть апартаментов будет продана, а какую девелопер оставит себе, чтобы сдавать в аренду. «В комплексе должны существовать развитый сервис и жесткий регламент требований, чтобы интересы собственников и арендаторов не противоречили друг другу», – говорит она.

Здание Ingria Tower на пересечении Северного проспекта и пр-та Энгельса будет строить компания «С.Э.Р.». В 46-этажной башне высотой 165 м запланировано 492 апартамента (всего 21 450 кв. м). В общей стилобатной части разместится 24-этажный бизнес-центр. Проекту, разработанному мастерской Сергея Цыцина (он был представлен на недавней выставке MIPIM в Каннах), еще предстоит пройти согласования.

Не определена и стратегия реализации проекта; возможно, «С.Э.Р.» будет привлекать соинвестора, возможно, обойдется собственными и кредитными средствами. Директор по развитию СК «С.Э.Р.» Павел Бережной считает, что с привлечением инвестора апартаменты можно будет не продавать, а только сдавать в аренду по ставкам на 15–20% выше рыночных.

Генеральный директор компании «Адвекс. Новостройки» Глеб Гринблат полагает, что дальнейшее развитие этого сегмента в значительной степени будет зависеть от того, как девелоперам удастся решить проблемы обслуживания жильцов.

Директор по исследованиям ГК «Аверс» Светлана Шалаева считает, что петербургским застройщикам не стоит безоглядно копировать опыт столицы, где проекты апартаментов растут как грибы после дождя: «В Москве поток бизнес-туристов больше в разы. Предприниматели создают значительную часть спроса на долгосрочную аренду и на представительские квартиры».