Москва хочет забирать у застройщиков свою долю квартирами

Владимир Воронин, президент ФСК «Лидер»:

Если строительство инфраструктурных объектов все чаще ложится на плечи девелоперов и инвесторов, то повесить на них еще и строительство бесплатно раздаваемого жилья получается не всегда. В этом году столичные законотворцы решили изыскивать внутренние ресурсы.

Внутренний ресурс

Мосгордума внесла поправки в закон «Основы жилищной политики г. Москвы». Инициатором выступил председатель комиссии Мосгордумы по государственной собственности и землепользованию, депутат МГД от «Единой России» Олег Бочаров. В соответствии с этой инициативой власти города вновь будут брать долю города не деньгами, а квартирами и впоследствии продавать жилфонд, не соответствующий нормам, установленным для переселения очередников (18 кв. м на человека), с аукциона.

Как подсчитали эксперты, по результатам торгов столичный бюджет в течение двух лет может получить почти 238 млрд руб., которые планируется пустить на строительство социального жилья для очередников.

Александр Пыпин, директор аналитического центра gdeetotdom.ru, предполагает, что с учетом сегодняшнего ценового соотношения за счет продажи одной элитной квартиры можно построить 20 2-комнатных квартир площадью 52 кв. м экономкласса по горзаказу на городской земле. «Допустим, пул из 150 квартир при средней площади 150 кв. м и цене продажи 500 000 руб. за 1 кв. м дает городу 11 млрд руб. За счет продажи этого объема жилья можно построить на городской земле дом экономкласса примерно для 3000 семей», – рассуждает он.

«238 млрд руб. – это около 500 000 кв. м (3000 квартир) элитнейшего жилья, – подсчитывает аналитик. – В 2012 г. в ЦАО ввели 250 000 кв. м, половина – элитное, остальное – рангом пониже, особенно ближе к Третьему кольцу».

По мнению Олега Бочарова, такой подход обеспечит возможность продажи по рыночной стоимости квартир, которые получает город по инвестиционным контрактам от девелоперов (в большинстве случаев речь идет о не подходящих для соцпрограмм объектах высокобюджетного сегмента и «негабаритных» квартирах в домах более низкой ценовой категории. – «Ведомости»). Поскольку докупить «лишние» квадратные метры по действующему законодательству очередники не имеют права, то, по мнению Олега Бочарова, разумнее всего продавать квартиры с лишней площадью и пополнять бюджет города средствами для строительства квартир без излишков.

Кроме того, по словам депутата, поправки помогут решить проблему реализации ветхого жилья и квартир, которые переходят в собственность города по решению суда. Стоимость такого жилья будет определяться независимыми оценщиками.

«Ведомости» попросили экспертов рынка и непосредственных участников строительного процесса оценить жизнеспособность предлагаемой схемы. Эксперты разделились на защитников интересов города, считающих идею разумной и вполне жизнеспособной, и тех, кто сомневается в эффективности данной инициативы.

Если брать натурой

По мнению Александра Пыпина, решение о продаже городской доли с аукциона не просто разумно, а необходимо, так как в собственности города уже образовался массив квартир, которыми невозможно распорядится (чтобы это соответствовало действующему законодательству) и на содержание которых уходят бюджетные деньги. «Городу нужно получить возможность продать квартиры, которые уже висят или повиснут у него мертвым грузом на балансе, независимо от источника появления таких квартир – выморочный фонд, доля девелопера, освобождение нанимателем и т. д. и т. п.», – объясняет он. В качестве примера эксперт приводит дом на Таганке в ЦАО (знаменит борьбой Лолиты Милявской с местным ТСЖ), где у города есть несколько квартир. «Коммунальные и прочие начисленные ТСЖ платежи – это сотни тысяч рублей. В данном случае найден не противоречащий федеральному законодательству способ избавиться от расходов и пополнить бюджет», – считает эксперт.

Позитивно – с позиции застройщика – оценивает решение «брать натурой» и управляющий директор «Первого строительного треста» Алексей Демьянчук: «Если все будет происходить так, как описывает г-н Бочаров, то почему бы и нет. Особенно если будут торги и к этому привлекут агентства недвижимости, как и планировалось, то могут выручить вполне рыночные деньги».

По его мнению, девелоперов новшество никак не заденет. «Тут все очень просто: по предыдущим инвестиционным контрактам у города четко закреплена его доля в проекте. На девелоперов это влияет только в момент подписания инвестконтракта: он либо согласился и подписал, либо нет. Поэтому механизм изъятия квартир у девелопера простой: город наконец-то закрывает те инвестконтракты, которые он по нескольку лет закрыть не может, а девелопер наконец-то передает те квартиры, с которыми те же несколько лет ничего не может сделать», – оптимистично заключает Алексей Демьянчук. «Если текущее законодательство позволяет городу выбирать форму получения компенсации – в денежной или в натуральной форме, то предложенное нововведение позволит ему проводить более гибкую политику в отношениях с девелоперами, так как, если последний будет настаивать на малой сумме компенсации, город предпочтет получить свою долю натурой», – добавляет Пыпин.

По словам игроков рынка, сейчас город в каждом конкретном случае решает, чем именно он будет брать свою долю – деньгами или квартирами. Более того, сам размер этой доли каждый раз определяется по-разному. Хотя в среднем пропорция 30:70 (30% – городу, 70% – инвестору).

Схема не нова. Еще в 2008 г. заместитель генерального директора Института экономической экспертизы Игорь Ефимов отмечал, что «доля Москвы (по инвестиционным контрактам, где собственником земельного участка является Москва) составляет 20–50% и считается в целом по городу примерно так: в ЦАО 50% – инвестору, 50% – собственнику земельного участка; в других административных округах города 70% – инвестору, 30% – собственнику земельного участка. В каждом конкретном случае соотношение долей может изменяться в зависимости от наличия обременения, особенностей местоположения, ситуации на рынке. Вопрос о выплате доли города (деньгами или метрами) решается в индивидуальном порядке».

Угроза бизнесу

Игроки элитного рынка оптимизма по поводу выигрышных для города перемен вовсе не разделяют. Александр Пыпин объясняет почему: «В общем случае усиление позиций города может привести к снижению прибыльности элитных проектов. Удар в первую очередь могут получить не сами девелоперы, а риэлторы, которые потеряют часть клиентуры, которая уйдет на городские торги». А вот опасения, что граждане не будут участвовать в таких торгах, чтобы «не светиться», он считает преувеличенными: «Все равно давно можно узнать из ЕГРП и отчетности ТСЖ, кто владеет квартирой в том или ином доме. Но существует механизм представительства, когда конечный покупатель остается инкогнито».

Девелоперы видят в предложенном подходе реальную угрозу своему бизнесу. Если раньше девелопер мог открывать продажи на ранних этапах строительства по существенно более низким ценам, чем стоят квартиры в готовом доме, то теперь подобная практика станет невозможной. Дело в том, что сейчас при расчете девелопера с городом так называемый протокол предварительного распределения квартир составляется на раннем этапе строительства. И если девелопер выкупает долю города обратно, то он может сам составить график продаж, который обеспечит частичное финансирование проекта, выполнение кредитных обязательств девелопера и т. д. Но по новой схеме вышеупомянутый протокол можно будет оформлять только в момент закрытия инвестконтракта, т. е. на самом последнем этапе реализации проекта.

«В результате подобных игрищ, как всегда, пострадает конечный покупатель, – дает традиционный комментарий властных инициатив заместитель гендиректора ЖК «ШоколаD» Светлана Герерро. – Средние цены после принятия поправок могут вырасти минимум на 30–40%, в некоторых случаях и больше. Это произойдет не за счет прямого роста цен, а за счет того, что с рынка исчезнут предложения в объектах, находящихся на ранних стадиях строительства».

Кроме того, управляющий партнер компании Contact Real Estate Денис Попов убежден, что на аукционе цена будет ниже, чем у застройщиков, процентов на 15–20, потому что выставлено будет несколько лотов-квартир, которые город наверняка захочет продать за один аукцион. При этом совершенно непонятно, кто и как будет оценивать данную недвижимость, каковы будут расходы на организацию ее продаж, включая оформление документов, а главное – легко ли будет попасть на такой аукцион или, как обычно при госзакупках, будут допущены только «свои» покупатели. «Очевидно, что чиновники, которые будут отвечать за эту работу, в большей степени будут отстаивать свои интересы при продаже муниципальных квартир. По-другому как-то не представляется, чтобы за скромную зарплату да по-честному», – сомневается Попов.

Доходная доля города

Мария Литинецкая, гендиректор «Метриум групп»:

– В декабре прошлого года Марат Хуснуллин заявлял, что в Москве ежегодно будет вводиться до 2,5 млн кв. м жилья. Если все эти проекты будут реализовываться по инвестконтрактам, то город, которому девелоперы обычно отдают 25–30% от общей площади построенных объектов, сможет получать примерно 600 000 кв. м в год. Сейчас средняя цена в новостройках составляет 165 700 руб. за 1 кв. м. По нашим прогнозам, она увеличится совокупно на 20% по итогам 2013–2014 гг. Соответственно, если город будет продавать весь объем полученного жилья, то за два года бюджет Москвы пополнится почти на 238 млрд руб.

– По сути, это нововведение – возврат к схеме, по которой работали лет 10–15 назад. Для девелопера эта ситуация в любом случае выигрышная, так как нет необходимости отвлекать деньги от проекта на начальной его стадии, чтобы отдать долю города. При этой схеме долю города девелопер будет отдавать по окончании реализации проекта. Нет понимания, по какой схеме будут реализовываться площадки. Если через конкурсы или аукционы, можно предположить, что в них будут выигрывать компании непрофессиональные, которые смогут предложить хорошие условия по доле города в инвестконтракте. И, возможно, в определенный срок город не получит своей доли.