Через год в "Москва-сити" будет пустовать каждый четвертый офис

Это 90 000 кв. м вакантных площадей. Но девелоперов подобное обстоятельство не смущает: в 2013 г. выйдет еще 100 000 кв. м офисов.

Берег надежд

В настоящее время в «Москва-сити» пустует 19% площадей, или около 90 000 кв. м при общем предложении офисных площадей около 480 000 кв. м, говорит Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE. В среднем по городу в классе А вакантно 15–16%, по данным Cushman & Wakefield (C&W).

«Офисы сдаются тяжело», – признался один из застройщиков «Сити». Торг с владельцем за 10% от заявленной цены – норма. Если хочешь реализовать помещения быстрее, дисконт еще больше, добавляет девелопер.

По мнению Гаврилова, офисы не востребованы из-за того, что уменьшается доля международных компаний в совокупном спросе на офисные площади с обычных 30–35 до 15%.

В 2013 г. ожидается выход на локальный рынок в «Сити» около 100 000 кв. м новых площадей, из них 88 000 кв. м – в «Меркурий сити тауэре». Уровень вакантных на конец года может превысить 20–25%, прогнозирует Гаврилов. Лилиана Стоянова, руководитель направления аналитики рынка офисной недвижимости компании Jones Lang LaSalle (JLL), полагает, что к концу 2013 г. пустовать будет 20–22%.

По мнению Гаврилова, столь большой объем невостребованных помещений является не структурным, а конъюнктурным явлением – одновременно выходят тысячи офисов. Почти во всех новых объектах большая часть кабинетов остается вакантной на момент ввода в эксплуатацию, сделок по предварительной аренде и продаже офисных площадей немного, объясняет Стоянова. Но в течение года ожидается заключение нескольких крупных сделок, продолжает она. А к 2017 г., если решатся проблемы транспортной инфраструктуры, появится метро, спрос на офисы в ММДЦ, как уверяют брокеры, должен увеличиться.

В 2014 г. здесь сдается около 200 000 кв. м: комплекс «Око» и, возможно, башня «Федерация». В последующие годы, до 2016 г. включительно, на рынок будет выходить примерно по 150 000 кв. м (данные CBRE). В некоторые моменты вакансия офисов в «Сити» может превышать и 25%, прогнозирует Гаврилов.

Несмотря на то что пустовать будет каждый четвертый-пятый офис, консультанты полагают, что собственники выберут стратегию пересидеть в ожидании более благоприятной конъюнктуры. В центре города JLL прогнозирует дефицит свободных качественных офисов из-за ограничений на новое строительство при активном спросе. В результате потенциальные арендаторы будут обращаться к бизнес-центрам в «Москва-сити», уверена Стоянова.

Спрос на кабинеты со стороны международных компаний может начать восстанавливаться уже в 2014 г., когда ожидается окончание рецессии в Европе, надеются брокеры.

Девелоперы не столь оптимистично смотрят на рынок офисов и все больше вводят жилых апартаментов. В новых проектах их доля иногда достигает уже половины. Так, в комплексе «Око» компании Capital Group офисы занимают 115 000 кв. м, апартаменты – 140 000 кв. м (согласно проектной декларации); в «Меркурий сити тауэре» кабинетов 87 000 кв. м против 22 000 кв. м под апартаменты; в башне «Федерация» жилая часть – 80 000 кв. м, деловая – 183 000 кв. м (данные проектной декларации). Застройщики готовы были бы все отдать под жилье, «но невозможно же построить только апартаменты», посетовал один из них.

В настоящее время средние ставки на офисы в «Москва-сити» составляют $750–850 за 1 кв. м в год. С учетом ожидаемого выхода сотен тысяч метров роста арендных ставок до 2016 г. ожидать не приходится.

Снова рекорды

Застройщики бизнес-центров в Москве в этом году, как ожидается, выйдут на рекордную для посткризисного периода отметку в 1,1 млн кв. м офисов, подсчитали в JLL. В I квартале было введено 260 000 кв. м, что более чем вдвое превышает показатель аналогичного периода прошлого года. Из них 84% помещений ждут своих арендаторов, отмечает Михаил Миндлин, руководитель офисной группы C&W. В JLL ожидают выхода на рынок еще около 850 000 кв. м, прогнозы C&W значительно скромнее – 440 000 кв. м.

Поглощено в I квартале было 344 000 кв. м (данные JLL). В C&W насчитали 450 000 кв. м. Крупнейшей сделкой в I квартале явилась аренда «Газпромом» 24 000 кв. м в бизнес-центре «Варшавка Sky».

Из общего объема рынка качественных офисных площадей Москвы в 14,9 млн кв. м для потенциальных арендаторов и покупателей остаются доступными около 2,1 млн кв. м, из них 516 000 кв. м относятся к классу A. Постепенно с рынка уходят недорогие помещения и арендаторы вынуждены снимать все более дорогие кабинеты, давно представленные на рынке, отмечает Михаил Миндлин.