Петербургские девелоперы двинулись застраивать Ленобласть

За первые пять месяцев этого года на территории Петербурга в продажу было выведено 1,2 млн кв. м жилья, в Ленинградской области строится почти вдвое меньше – с начала года выведено 523 100 кв. м жилья, подсчитал консалтинговый центр «Петербургская недвижимость». У правительства Ленобласти большие планы – с 2018 г. в регионе будет строиться около 3 млн кв. м жилья в год, заявил губернатор Александр Дрозденко, выступая в марте в законодательном собрании с отчетом о результатах деятельности правительства региона в 2012 г. (в 2012 г. был построен 1 млн кв. м, рост по сравнению к 2011 г. – 6,8%). По данным Петростата, за январь – апрель этого года ввод в действие жилых домов в Петербурге удвоился по сравнению с тем же периодом прошлого года и составил 687 000 кв. м, в Ленинградской области он вырос на 36% до 378 000 кв. м.

Городские застройщики активно двинулись застраивать пригородные районы Ленобласти. Спрос в массовом сегменте будет смещаться на окраины города и в Ленобласть, уверена руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. На приграничных территориях города и области, по ее данным, заявлено около 5 млн кв. м жилья. «Все больше застройщиков уходят в область, а приграничные к Петербургу территории уже являются лидерами по вводу жилья», – подтверждает Виктор Осокин, член совета директоров O2 Development. В прошлом году O2 вышла на рынок с проектом «Силы природы» общей площадью 350 000 кв. м в Мурине. Завершить его планируется до конца 2016 г.

Всеволожский район будет и дальше привлекать девелоперов возможностью предложить выгодные цены на жилье, люди все больше убеждаются в преимуществах новых развивающихся районов и в будущем эта тенденция сохранится, полагает Осокин. До конца года продолжится исход жилья экономкласса из города, уже сейчас эта категория представлена в основном в Девяткине, Мурине, Оккервиле и вполне возможно, что большая часть спроса сместится туда, предполагает Павел Бережной, исполнительный директор СК «С.Э.Р.».

На 97 га в Янине ГК «СУ-155» намерена реализовать концепцию комплексного освоения территорий. Помимо 750 000 кв. м жилья экономкласса компания собирается строить там объекты социальной инфраструктуры – школы, детские сады, медицинские и бытовые учреждения, сообщает ее пресс-служба. Социальные объекты планируется строить за собственные средства, в проект компания планирует вложить около 40 млрд руб., говорит представитель ее пресс-службы.

«СУ-155» приобрела землю в Янине еще в 2010 г. и это был стратегический ход: на тот момент дефицит участков в Петербурге уже стал вопросом ближайшей перспективы, а с ним приблизился и взрывной рост спроса на землю возле городской черты, рассказывает Сергей Левчук, гендиректор ЗАО «СК «Росстрой» (представляет «СУ-155» в СЗФО). «Нам как застройщику, который старается поддерживать цены на 20% ниже средних для экономкласса, было принципиально важно этот ажиотаж опередить», – объясняет он.

Основное строительство в Ленобласти приходится на пригородные районы, и основные покупатели жилья там – петербуржцы, они составляют около 85% всех покупателей за Кольцевой автодорогой, говорит председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш. Дрозденко признает «перекос» в застройке – в тех районах, где рабочих рук не хватает, новое жилье активно не строится. (см. интервью на стр 14).

Сложно согласовать

С января 2012 г., когда ушел в отставку вице-губернатор Роман Филимонов, строительная отрасль в Петербурге оставалась без куратора. В марте вице-губернатором, ответственным за это направление, стал Марат Оганесян. Однако понятные правила игры так и не появились, считают участники рынка. Говорить, что отношения между застройщиками и властью восстановились, пока рано, согласования и получение разрешения на строительство по-прежнему идут достаточно тяжело, полагает Тарас Кручинин, гендиректор ИСК «Сфера».

Администрация отказалась финансировать инженерную и социальную инфраструктуру для проектов комплексного освоения, реализуемых на частной земле, за исключением участков, приобретенных застройщиками на торгах. Тем не менее городской бюджет намерен вложить 33 млрд руб. в строительство дорог и социальных объектов для проекта «Южный» компании «Старт девелопмент» Захара Смушкина. Об этом губернатор Георгий Полтавченко сообщил в ответе на запрос депутата Госдумы Оксаны Дмитриевой. «Почему одна компания обязана тратиться на социальную инфраструктуру, а для кого-то готов это сделать городской бюджет, по каким критериям идет отбор?» – недоумевает Тетыш. Почему один застройщик долго не может согласовать свой жилой проект, а другому это удается, до сих пор процедура решения этих вопросов остается непрозрачной, говорит он. Выбор хороших и чистых с точки зрения документов участков в Ленобласти больше, чем в городе, к тому же гибче градостроительная политика, констатирует директор по маркетингу Normann Дмитрий Уваров. До конца года компания планирует приобрести земли для строительства около 150 000 кв. м жилья как в Петербурге, так и в области в пропорции 50% на 50%, добавляет он.

Власти области предлагают возвращать часть налогов застройщикам, которые на собственные средства строят социальные объекты для своих проектов. Губернатор призывает девелоперов переходить на налоговый учет в области, а их владельцев – регистрироваться в регионе (см. интервью на стр. В14). Застройщик «Сил природы» – ООО «Романтика» – зарегистрировался на территории Муринского муниципального округа в декабре 2012 г., сообщила пресс-служба О2 Development.

Взаимоотношения застройщиков с областными властями не обошлись без конфликтов. В марте 2012 г. администрация приняла новые нормативы по плотности застройки. Высота в сельских поселениях ограничена 12 этажами, а плотность – 9000 кв. м на 1 га. Компаниям, которые начали строительство без учета нормативов, муниципальные чиновники отменили проекты планировки территории и градостроительные планы. В числе пострадавших – «дочка» шведского застройщика NCC, которая строит жилой комплекс «Эланд» в Мурине. Компания через суд потребовала выдать ей разрешение на строительство и выиграла первую инстанцию. На это решение будет подана апелляция, утверждает представитель вице-губернатора Ленобласти Георгия Богачева. «Мы по-прежнему нацелены на сотрудничество с областной и муниципальной властью», – говорит представитель NCC.

Вопрос цены

Разница в цене между квартирами в городе и в области – около 20%, оценил Тетыш. По данным «Петербургской недвижимости», с января по апрель этого года средние цены предложения на городское жилье экономкласса росли быстрее, чем на комфорт-класс, – 4,4% против 2,6%. В пригородной черте Ленобласти экономкласс тоже подорожал сильнее всего – на 4,8% до 65 600 за 1 кв. м. В I квартале 2013 г. на первичном рынке Петербурга и ближайшей пригородной зоне Ленобласти было реализовано около 16 000 квартир всех классов, что на 6% больше, чем за тот же период прошлого года, подсчитали эксперты «Петербургской недвижимости». Темпы продаж в административно-территориальных границах Петербурга, особенно в пределах КАД, по словам Уварова, выше, чем в Ленобласти. Трошева отмечает, что в среднем за первые четыре месяца жилье «масс-маркет» в городе подорожало на 3300 руб. до 87 900 руб. за 1 кв. м, в Ленобласти – на 2100 руб. до 67 200 за 1 кв. м.

Цены на жилье в городе и ближайшей области продолжают расти, но в последние месяцы темпы подорожания упали, отмечает Левчук. «Дальше жилье будет дорожать еще медленнее: все больше участников рынка берут курс на удержание и снижение расценок и на извлечение прибыли за счет высоких объемов строительства», – считает Левчук. Не ожидает роста цен в летние месяцы и гендиректор ЗАО «Ойкумена» Лев Гниденко: «Как правило, это период отпусков и временного застоя активности покупательского спроса». Стоимость квартир в приграничных зонах немного растет, в то же время цены там серьезно уступают городским, добавляет он.