До 90% помещений в столичных промзонах занято офисами класса С

Но сегмент дешевых метров для бизнеса и не думает сдаваться: кабинеты отползают вглубь промзон и в сторону МКАД. Цена имеет решающее значение – малому бизнесу нужны хоть какие-то кабинеты.

По данным компании Clever Estate, около 90% помещений ныне существующих промзон в столице занимают офисы класса С либо помещения, выполняющие для города сервисные функции. В RRG объем предложения этого класса оценивают в 12–17 млн кв. м. Общий объем предложения может составлять до 35 млн кв. м, добавляет Никола Обайдин, директор департамента офисной недвижимости Knight Frank. Офисы класса С – это все, что консультанты не считают классами А и В.

Чемоданное настроение

Из года в год доля офисов из промзон сокращается, говорит Сергей Чемерикин из отдела оценки Cushman & Wakefield, многие старые постройки или производственные площадки в Москве сносят, на их месте возводят современные бизнес-центры.

С учетом заявленной масштабной программы редевелопмента промзон без места останутся сотни предприятий малого и среднего бизнеса, утверждается в исследовании Clever Estate: за всю новейшую историю в Москве не создано ни одного технопарка, ориентированного на малое производство. Исключение – небольшой технопарк в Строгине (2000 кв. м).

Успешный и доходный малый и средний бизнес уже сосредоточен в высококлассных объектах, не согласен Александр Лагутов, партнер, руководитель отдела оценки Sminex. В проектах Sminex (класс В+) сдаются офисы по 50–300 кв. м. «Наши покупатели – это тот самый малый и средний бизнес», – утверждает он. Низкомаржинальный малый и средний бизнес вынужден будет переезжать дальше от центра или в другие объекты С-класса, продолжает Лагутов: «Этот процесс на 100% регулируется рынком».

Однако освоение промзон не такой быстрый процесс, как того хотелось бы властям. Как отмечал заммэра Москвы по вопросам экономической политики Андрей Шаронов, девелоперы не спешат принимать участие в таких проектах. «Системная и осязаемая программа по реновации той или иной территории отсутствует, – объясняет Лагутов. – Например, к освоению предлагается участок, расположенный внутри промышленной зоны, или без транспортной и социальной инфраструктуры». Площадки далеко от центра и непригодные для строительства массового жилья, как правило, неинтересны. Возведение офисов невысокого класса в таких местах «в подавляющем большинстве случаев неэффективно», считает Лагутов. Спрос на кабинеты экономкласса есть, только он не отбивает затраты на землю, строительство или реконструкцию. Поэтому в ближайшее время офисам класса С в зданиях бывших заводов и НИИ ничто не угрожает, успокаивает он. «Думаю, пройдет достаточно длительный срок, прежде чем из центра Москвы уйдут все офисы класса С, – поддерживает Татьяна Тикова, директор департамента по управлению активами группы ПСН. – Арендаторам таких помещений рано паковать чемоданы».

Если обратиться к развитым рынкам, которые естественным образом формировались в течение длительного времени (Лондон, Париж), то и там можно увидеть большой объем помещений класса С, востребованный арендаторами, соглашается Обайдин. «Мы полагаем, этот сегмент сохранит за собой значительную долю рынка еще долго», – говорит он.

Офисный экономкласс

Помещения класса С пользуются устойчивым спросом со стороны малого бизнеса, отмечает Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости RRG. В объектах, находящихся в собственности ПСН, пустует не более 10%, приводит данные Татьяна Тикова.

Причина – низкая ставка аренды в сравнении с офисами классов А ($800 за 1 кв. м в год) и В ($450 за 1 кв. м в год), объясняет Сергей Чемерикин. Плюс эксплуатационные и коммунальные платежи – еще $100–150 за 1 кв. м. В то время как средняя ставка аренды в офисе класса С – $300–400 за 1 кв. м в год с учетом всех расходов.

Но ставки варьируются в зависимости от качества и местоположения. Небольшое помещение в офисно-складском комплексе у МКАД с «минимальным» ремонтом будет стоить около $150 за 1 кв. м в год, продолжает Обайдин. Кабинеты экономкласса в пределах Бульварного кольца по цене не уступают высококачественным офисам за пределами центра. Ставка аренды может достигать $830 за 1 кв. м в год – средней ставки аренды для класса А.

По данным Knight Frank, доступного предложения в аренду довольно много. Но найти площади с хорошим соотношением «цена/качество» и удачным местоположением сложно, добавляет Обайдин.