Центральный проспект Мехико не справляется с офисным строительством

Центральная улица Мехико - Пасео-де-ла-Реформа - превратилась в главную стройплощадку страны. В таких объемах улица не застраивалась с землетрясения 1985 г., когда погибло более 10 000 человек и многим компаниям пришлось покинуть разрушенные офисы и переехать в другие здания. Сейчас на Пасео-де-ла-Реформа строятся восемь офисных башен, а еще четыре небоскреба находятся на разных стадиях проектирования. До 2018 г. на рынок выйдет 530 000 кв. м офисных площадей. Это будут самые дорогие бизнес-центры страны (арендные ставки здесь составляют $31 за 1 кв. м против $21 в среднем по городу), отмечают CBRE и JLL.

Масштабы строительства, охватившие Пасео-де-ла-Реформа, заставляют консультантов беспокоиться о перенасыщении предложением локального рынка. "Арендные ставки должны опуститься", - считает Педро Азкуэ, директор по Латинской Америке из JLL. Уже сейчас Пасео-де-ла-Реформа испытывает недостаток в арендаторах: уровень вакансий достиг 16%, тогда как в среднем по городу он составляет 12%. Три бизнес-центра (они были введены в эксплуатацию на центральной улице столицы с начала 2012 г. по текущий момент) до сих пор не заполнены, а собственники офисных башен ведут переговоры о снижении ставок. Скорее всего, владельцы пойдут на уступки, но они не будут большими: у Пасео-де-ла-Реформа хорошая транспортная доступность, и деловая улица расположена неподалеку от жилых районов города, в которых предпочитают селиться молодые специалисты. Кроме того, на Пасео-де-ла-Реформа переезжает и крупный бизнес: например, самый большой банк страны BBVA Bancomer в следующем году перенесет сюда свою штаб-квартиру.

Своим подъемом мексиканский рынок коммерческой недвижимости обязан зарубежным инвесторам, в основном капитал поступал от иностранных фондов недвижимости и трастов. Особенно активно они строили и скупали офисные здания в Мехико.

Пасео-де-ла-Реформа стала одним из крупных деловых районов Мехико в 1950-е гг., когда на смену особнякам стали строиться офисные здания. Однако землетрясение 1985 г. приостановило развитие района - многие здания на улице были разрушены. Тогда появились районы-конкуренты: например, Санта-Фе, где сейчас насчитывается 1,2 млн помещений для бизнеса. В то же время само городское правительство было настроено вернуть Пасео-де-ла-Реформа былую славу. В последние 10 лет Мехико снизил стоимость разрешения на строительство и перестал взимать с собственников офисных зданий налог на недвижимое имущество. В 2007-2010 гг. общий объем инвестиций в строительство в Мехико составил $3,8 млрд, из них $600 млн пришлось именно на Пасео-де-ла-Реформа. Первые проекты на центральной улице мексиканской столицы оказались очень успешными. Например, канадский девелопер Поль Райхман в 2003 г. открыл 55-этажный небоскреб Torre Mayor, площади в нем разошлись за считанные дни. Однако нынешние проекты испытывают проблемы с заполняемостью. Например, небоскреб Torre Mapfre заполнен на 45%, а комплекс из двух высоток Capital Reforma - на 38%.

Перевела Юлия Петрова