Статья опубликована в № 3679 от 22.09.2014 под заголовком: Анатомия проекта: Текучие планы

10 000 га берегов Москва-реки заняты промышленностью и пустырями

Столичные власти решили, что пришла пора заняться развитием прибрежных территорий, обустроить набережные Москвы-реки для горожан.
Е. Разумный

В городской черте 10 000 га на берегах Москвы-реки занято речными портами, доками, неработающими заводами и фабриками или вовсе пустырями. Это открывает возможности для редевелопмента и нового строительства у реки.

Поменялась идеология

Последний раз комплексную реконструкцию набережной на всем протяжении Москвы-реки проводили в 1935 г. Тогда на участке от Шелепихи до Кожухова установили обрамление из гранита, построили два новых порта - Северный и Южный, заасфальтировали и расширили 20 км проездов-улиц и возвели жилые дома - знаменитые фасадные сталинки. За три года в ходе реконструкции архитектурно оформились Краснопресненская, Смоленская, Лужнецкая, Дорогомиловская, Бережковская, Котельническая, Новоспасская и Ростовская набережные.

Перед Олимпиадой-80 обсуждалась идея создания пассажирских маршрутов, модернизации речного пассажирского транспорта и строительства новых причалов для пассажирских судов. Но эта инициатива, как и многие другие попытки раскрыть потенциал реки, не осуществилась - мешали многочисленные промзоны.

По сей день действует городская программа развития Москвы-реки до 2016 г., принятая в 2010 г., которая предусматривает и развитие водного транспорта, и строительство прибрежных гостиниц. Но, по мнению городских чиновников, она морально устарела.

«Мы считаем, что план 2010 г. не закладывал серьезных принципов градостроительного развития берегов реки и рассматривал набережные исключительно как рекреационно-туристическую городскую ось», - комментирует Карима Нигматулина, и. о. главы Научно-исследовательского и проектного института (НИиПИ) генплана Москвы. Концепция 2014 г. предполагает, что у реки и ее берегов будет больше функций. Так, реку хотят сделать главной транспортной магистралью мегаполиса и, как выразился Сергей Кузнецов, главный архитектор Москвы, «парадной улицей города». В городе исторически не сложился так называемый единый речной фасад, т. е. образ восприятия с реки. «В Санкт-Петербурге такое есть, у нас пока нет», - говорит он.

Современная концепция (разрабатывается до 2035 г.) не будет основываться на базовой идее проектировщиков советских лет построить «порт пяти морей». На берегах, по мнению чиновников, может стать перспективным размещение транспортно-пересадочных узлов (ТПУ), а также общественных пространств с пешеходными зонами и благоустроенными для культурного досуга горожан набережными. Девелоперы в первую очередь могут быть заинтересованы в освоении берегов под новое строительство. Хотя долгое время они как будто не замечали этих возможностей.

На различных стадиях реализации уже находится несколько проектов. В частности, обновляется набережная парка Горького, Крымская, есть проект редевелопмента территории завода ЗиЛ и благоустройства набережных в проектах «Тушино 2018», ММДЦ «Москва-сити», парк «Зарядье» и др. Единая пространственно-планировочная концепция должна будет связать их в систему.

«Новая идеология городского планирования в части реорганизации промышленных территорий, прилегающих к Москве-реке, базируется на трех постулатах: создание прибрежных рекреационных зон, расширение сети водного транспорта, активное освоение бывших промзон и создание на их месте анклавов жилой и коммерческой застройки», - говорит Мария Литинецкая, гендиректор компании «Метриум групп».

«Использовать реку будем многопланово: устраивать пешеходные и зеленые зоны, велосипедные дорожки, там, где это возможно, - застраивать. Эта территория должна работать на город и инвестиционную привлекательность Москвы», - подчеркивает Кузнецов.

Локальный интерес

В июне 2014 г. был объявлен международный архитектурный конкурс на разработку концепции градостроительного развития прибрежных территорий Москвы-реки с призовым фондом в 30 млн руб. В середине сентября завершается прием заявок. Лишь шесть участников, отобранных жюри, получат техническое задание для подготовки конкурсных предложений. Итоги подведут 15 декабря.

В основу концепции, реализацией которой займется НИиПИ генплана Москвы, лягут проект - победитель конкурса и аналитические данные, которые уже собрал институт. В частности, специалисты НИиПИ генплана выяснили, что 12% московских берегов вовсе неблагоустроенные, под жилые функции сейчас отведено около 10%, почти столько же - под общественные и 25% территорий, прилегающих к Москве-реке, наделено производственной функцией. 44% набережных не благоустроено, а 16% не предусматривает доступа к реке. Пешеходные набережные в городе в границах Садового кольца сейчас занимают площадь чуть более 1 га.

Несмотря на амбициозность и широту заявленной темы конкурса, от участников требуется лишь общее, концептуальное представление о развитии берегов Москвы-реки. На ее притоки и малые реки, находящиеся в границах мегаполиса, интересы города пока не распространяются.

«Важно, что мы стараемся не говорить участникам о том, какой результат они должны получить. Иначе зачем приглашать зарубежных экспертов со всего мира, просить их задуматься над этой проблемой, над этой задачей?» - комментирует Карима Нигматулина. По той же причине функционал и объем недвижимости, который может быть построен в итоге, Нигматулина также не озвучивает: «Поскольку мы и сами этого еще не знаем». «Пока не определена сама концепция, ни предвидеть конечный результат, ни просчитать экономику процесса невозможно», - сказала она. Кроме того, набережные - это городская земля, уже разграниченная, а река федеральная и механизм взаимодействия городских и федеральных властей в вопросе развития водной артерии столицы, по словам Нигматулиной, пока не выработан.

Тем не менее предполагается, что развитие берегов будет осуществляться не только за счет городских средств, но и за счет компаний, которые займутся девелопментом тех или иных территорий.

Начальная стоимость контракта на разработку концепции градостроительного развития территорий, прилегающих к Москве-реке, составляет 116,8 млн руб. Но она может быть снижена на 4-5% за счет оптимизации затрат на закупку строительных материалов. Приступить к освоению средств планируется в 2014-2015 гг.

У опрошенных «Ведомостями» участников рынка нет сомнений в том, что ведомства договорятся. «В настоящее время часть земли находится в аренде, поэтому, прежде чем приступать к реализации идей, нужно будет решить ряд юридических вопросов», - подчеркивает Литинецкая. Она считает, что самым правильным будет разбить существующие участки на несколько групп (на те, которые можно будет реконструировать в краткосрочной, среднесрочной и долгосрочной перспективе) и начинать работать с теми зонами, которые можно будет реорганизовать в кратчайшие сроки. Причин для какого-либо конфликта между городскими и федеральными властями Литинецкая не видит: «Я думаю, что все планы по реконструкции были согласованы уже давно и все возможные подводные камни были оговорены заранее. Даже если этого сделано не было, реконструироваться будут набережные, которые формально никакого отношения к Москве-реке не имеют».

«Этап проработки инженерных решений и согласование новых проектов могут растянуться на годы, у ведомств будет время, чтобы договориться между собой, - уверена Ирина Харченко, гендиректор девелоперской компании «Высота». - В частности, в прибрежной зоне есть сложные участки с сильными перепадами высот, сложными грунтами, действующими автомобильными дорогами и технологическими зонами метрополитена. Все это требует вдумчивого и неспешного подхода к делу как со стороны различных ведомств, так и со стороны девелоперов».

«Для девелопера существует два способа возврата инвестиций в благоустройство прибрежных общественных зон, - рассуждает Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group. - Первый - простой, он предполагает развитие на берегу коммерческих сервисов: кафе, рестораны, спортивно-развлекательные объекты и проч. Второй - более сложный и затратный. Часто прибрежные зоны с точки зрения генплана представляют собой следующее: река - тротуар - дорожное полотно - забор - промзона. Форма дороги буквально копирует русло реки. Но во многих районах Москвы это не есть кратчайший путь. И жители близлежащих домов никакого удовольствия от соседства с водой не получают. Если вывести дорогу из прибрежной зоны, девелопер получит более высокую стоимость 1 кв. м, а город - облагороженную набережную с прогулочной зоной, остановками речного транспорта». «В случае переноса дорожного полотна на определенное расстояние от воды при реконструкции промзон у города появится возможность расширить прибрежные территории и максимально использовать потенциал большой воды для обогащения инфраструктуры», - подтверждает заместитель руководителя научно-практического объединения транспорта и дорог НИиПИ генплана Москвы Татьяна Сигаева.

Дмитрий Котровский, вице-президент «Химки групп», предполагает, что массовой жилой застройки прибрежных зон не будет, так же как бездумного возведения коммерческих площадей.

Вид на воду повышает цену жилья на 5%, а то и на 20%, говорят риэлторы. «Но в подавляющем большинстве случаев единственное преимущество, которое приобретает объект недвижимости от соседства с водой, - это видовые характеристики», - уточняет Алексей Белоусов.

С корабля на метро

«Если учитывать, с каким энтузиазмом московские власти взялись за обустройство прибрежных зон, это будет что-то самобытное, не повторяющее точь-в-точь опыт ни одной из европейских столиц. Возможно, сегодня мы, как никогда, близки к появлению в Москве речного общественного транспорта», - предполагает Котровский.

Татьяна Сигаева убеждена, что транспортную функцию Москвы-реки необходимо усиливать. На всем ее протяжении могут появиться ТПУ, объединяющие различные средства передвижения: водные, наземные, подземные и воздушные. По словам Сигаевой, возможным примером может служить площадка рядом с «Москва-сити», где сейчас формируются новые станции метрополитена. «ТПУ, водные такси на небольших промежутках станут теми связями, которых сейчас в городе не хватает. Это не будет такой осью, как метро. Особенности Москвы-реки дают возможность формировать короткие пассажирские маршруты от берега к берегу», - объясняет Карима Нигматулина. «С учетом шлюзов и изгибов русла пока сложно себе представить жителей Строгина, которые поедут на теплоходе на работу в центр города. Скорее всего они все же выберут более скоростной транспорт, например метро», - добавляет она.

«Сейчас в лучшем случае раз в сезон москвич совершает прогулку на водном транспорте, и то она носит исключительно развлекательный характер. Одной из приоритетных целей программы должна быть смена формата использования реки и прибрежной зоны от «одноразового» к постоянному, - уверен Алексей Белоусов. - Это позволит качественно изменить комфортность городской среды, в разы поднять престиж многих районов, облегчить нагрузку на транспортную инфраструктуру города».

Зона отдыха

Одна из задач, которую будут решать конкурсанты, - формирование вдоль Москвы-реки обустроенных в соответствии с современными экологическими требованиями территорий для отдыха. В проектных предложениях архитекторы и проектировщики должны дать рекомендации по оздоровлению среды и повышению комфортности общественных зон у реки, предложить идеи по строительству новых дорог, пешеходных переходов и мостов, которые позволят связать не освоенные пока прибрежные территории с жилыми массивами.

«Поначалу мы думали, что зарубежные архитекторы в основном предпочитают держать некую дистанцию между водным фронтом и фасадной застройкой, но, проанализировав множество проектов в различных странах и городах, увидели, что общественные пространства в большинстве случаев выходят на передний план, располагаясь на первых этажах жилых домов и бизнес-центров. Такая застройка с кафе, ресторанами, благоустроенными набережными - это магнит для людей», - рассуждает Карима Нигматулина.

Для девелоперов такие проекты с общественными пространствами на первых этажах могут стать вполне окупаемыми также благодаря их месторасположению, уверена Нигматулина: «Если предположить, что Москва-река станет такой важной осью в формировании общественных пространств, то появится и синергетический эффект. Когда набережная станет улицей, по которой можно пройти или подъехать к тому же кафе или ресторану, то создавать на ней общественные заведения станет более выгодно».

Арендные ставки в объектах ритейла точно вырастут, считает Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства Tweed. «Перспективна для освоения Лужнецкая набережная, где сейчас стоят непритязательные постройки. Это шикарное место, самый центр. Единственное отягчающее обстоятельство - близость ТТК. Такой же успех может иметь Ростовская набережная. Если ее благоустроят, расположенные поблизости дома и офисы непременно подорожают», - уверена она.

«Наиболее интересными для инвесторов станут набережные с хорошо организованными подъездными путями, зоны, в которых уже сегодня сформированы пешеходные и автомобильные потоки и есть точки притяжения, такие как набережные в районе «Москва-сити», а также участки в центральной части города и на территориях, примыкающих к крупным комплексным строительным проектам, - добавляет Олеся Кошкина, директор по маркетингу Solvers Estate. - Но необходимо все же дождаться утвержденной концепции и тогда уже делать выводы о возможности реализации бизнес-составляющей на этой территории».

Лучший вид на «Сити» - с наб. Тараса Шевченко, рассказывал «Ведомостям» архитектор «Моспроекта-2» Геннадий Сирота, и, когда планы по застройке ММДЦ только разрабатывались, предполагалось благоустроить эту набережную, сделать небольшие торговые комплексы, но у города тогда не нашлось на это средств, а у инвесторов - интереса к подобному общественному проекту.

Вдоль реки

Длина Москвы-реки в границах столицы составляет 83 км, береговые зоны - это более 201 км. 25% занимают набережные промышленных объектов, всего 10% прибрежной территории застроено жильем, по данным НИиПИ генплана. 87,6 га (44%) береговой территории не благоустроено, 47,4 га (23%) занято автомобильными дорогами, 32,4 га (16%) отрезано от доступа к реке и всего 33,4 га (17%) отведено под пешеходные дороги. 1,2 млн туристов ежегодно совершают речные прогулки по Москве. Помимо этого судами перевозится около 10 млн т различных грузов. Конкурсантам было предложено, основываясь на потенциале реки, самостоятельно предусмотреть, какое количество туристов сможет посмотреть Москву с воды, а также рассчитать объем перевозимых по реке грузов.

Пока никто не прокомментировал этот материал. Вы можете стать первым и начать дискуссию.
Комментировать