Лучшим видом коммерческой недвижимости в России стало жилье

За три квартала 2014 г. суммарные вложения в коммерческую недвижимость России, по данным Cushman & Wakefield, составили $3,7 млрд ($3,4 млрд из них достались Москве). По итогам этого года, как полагают эксперты большой пятерки консультационных компаний, Россия получит $4,5-5,7 млрд - разброс в оценке объясняется тем, что некоторые сделки этого года могут быть закрыты в начале следующего. Это примерно 60% от результатов прошлого года.

Конъюнктура меняется

Поток инвестиций в этом году уменьшился, основной спрос есть на финансирование в рублях жилых объектов, признал на выставке Exporeal-2014 Джеймс Корриган, управляющий директор «Сбербанк CIB». Его организация намерена и дальше заниматься кредитованием «качественной жилой недвижимости». «Пока никто не показал нам цифру, что в Москве ее переизбыток, напротив, все говорят о недостатке», - заявил он. В 2013-2014 гг. «Сбербанк CIB» открыла кредитную линию в 7,5 млрд руб. компании «Реставрация Н» на возведение элитного квартала в Хамовниках, заявила о готовности выделить на строительство жилья и многофункциональных комплексов Crocus Group 53 млрд, а «Интеко» - 20 млрд руб., организовала для ОАО «7-й ТМП» финансирование в 16,7 млрд руб. жилого комплекса премиум-класса в 200 000 кв. м на Красной Пресне. Сбербанк также пересмотрел концепцию застройки принадлежащих ему 460 га в «Рублево-Архангельском» - приоритет будет отдан строительству домов вместо планировавшихся ранее в большом количестве офисов и гостиниц.

Из-за валютных скачков и пересмотра ставок аренды на офисы их доходность понизилась до 6-7% годовых, говорит Денис Бобков, глава аналитического центра ОПИН. «Инвесторы рассчитывали на доходность в 9-10% годовых, покупая коммерческую недвижимость несколько лет назад», - делится Екатерина Тейн, директор департамента продаж PSN Group.

По данным S.A. Ricci, средний уровень ставок снизился на 5% с начала года, а показатель вакантных площадей в новых бизнес-центрах Москвы в III квартале достиг 20-25%. Аналитики CBRE уточняли в отчете за первое полугодие, что только в «Москва-сити» пустовало до 40% помещений.

«Инвесторы сейчас с опаской смотрят на офисный рынок, но тем не менее транзакции совершаются», - возражает Саян Цыренов, директор департамента рынков капитала Colliers International. В III квартале, по его данным, офисный сегмент привлек более $800 млн (в частности, группа БИН купила офисно-торговый центр «Новинский пассаж», а швейцарская компания Eastern Property Holdings выкупила обратно 90% в бизнес-центрах «Берлинский дом» и «Женевский дом» и полностью приобрела БЦ «Северное сияние»).

«Эти сделки, несомненно, положительные явления, - отмечает Том Манди, руководитель отдела исследований JLL. - Однако напряженные отношения между Россией и Западом, нестабильность на Украине, замедление экономического роста вместе с волатильностью обменного курса по-прежнему факторы большого риска для инвестора, особенно иностранного». Бобков говорит, что спрос на коммерческую недвижимость может просесть к концу года на 15-20%.

Как подстраховаться

«Политическая ситуация влияет на решения компаний о покупке и аренде офисов», - отмечает Ирина Дзюба, член совета директоров MR Group. В середине октябре стало известно, что Hines из США может отказаться от покупки одного из офисных зданий «Метрополиса»: его основной арендатор - Schlumberger, бизнес которой в России может сократиться.

MR Group, с момента основания строившая бизнес-центры, «в 2008-2009 гг. диверсифицировала портфель, добавив в него жилье, которым ранее не занималась». Сейчас соотношение жилых и офисных проектов составляет у девелопера 80% и 20%. Компания, всегда ориентировавшаяся на продажу кабинетов, в августе 2014 г. предложила новую схему - лизинг с 20%-ным первоначальным взносом и ежемесячными платежами, «сопоставимыми со ставками аренды», говорит она. За несколько месяцев компания нашла 10 клиентов на офисные блоки площадью от 500 до 3000 кв. м. Что касается новых проектов, то девелопер ищет площадки в Москве под жилье комфорт-класса.

Участки в столице за пределами Садового кольца и обязательно рядом с метро присматривает и Capital Group, поделился ее коммерческий директор Алексей Белоусов, - компания намерена строить на них квартиры и апартаменты с отделкой. Последние, по его словам, продемонстрировали в этом году хорошую инвестиционную привлекательность. Например, продажи в апартаментном комплексе «Лица» показали: инвесторов и конечных покупателей было примерно поровну. «Я спрашивал инвесторов, берут ли они лоты для перепродажи, - делится Белоусов. - Но узнал, что они намерены сдавать их в аренду».

В портфеле Capital Group преобладают жилые проекты - «4 кв. м из 5 продаваемых жилые», говорит Белоусов. Анонимный девелопер предостерегает от того, чтобы сильно увлекаться жильем: новый налог на недвижимость, исчисляемый от кадастровой стоимости, может снизить его ликвидность. «120-метровая квартира в Северном Чертанове оценена по кадастру более чем в 20 млн руб., - приводит пример собеседник «Ведомостей». - Разве она столько стоит? Я уверен, что коммерческое помещение такой же площади в этом районе будет обложено, несмотря на повышающий коэффициент, куда меньшим налогом». «Рынок жилья, возможно, будет более доходным в краткосрочной перспективе 1-2 лет, - подытоживает Лада Белайчук, глава аналитиков Cushman & Wakefield. - Но при кризисе ликвидности возможны проблемы с финансированием ипотеки, что приведет к торможению развития этого сегмента».