Недвижимость
Бесплатный
Оксана Самборская
Статья опубликована в № 3713 от 11.11.2014 под заголовком: На асфальте: Элитные горизонты

В Москве запланировано строительство более 4 млн кв. м высокобюджетного жилья в течение 10-15 лет

2014 год обещает стать для рынка новостроек элитного и премиум-класса весьма урожайным.
Е. Никитина

С начала года продажи начались в десятке дорогих проектов, в которых есть как апартаменты, так и классические квартиры. И это далеко не предел - по оценкам риэлторов, еще как минимум 15 площадок собственники предполагают под строительство высокобюджетного жилья.

В компании Contact Real Estate общий объем предложения на конец III квартала 2014 г. оценивают в 1550 квартир/апартаментов, или 225 500 кв. м. По отношению к III кварталу 2013 г. предложение в метрах увеличилось на 14,8%, и на 7,2% - по отношению к предыдущему кварталу. Хотя средняя цена 1 кв. м по итогам III квартала снизилась на 3% до $18 218. Виновен стремительно падающий рубль. 54% элитных площадей на конец сентября предлагалось в рублях.

К базовому списку (см. таблицу) управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов добавляет два МФК от ГК «Интеко» в Замоскворечье: Balchug Residence (ул. Садовническая, вл. 31) и Balchug Viewpoint (Садовническая набережная, вл. 3-7). Первый - это элитный клубный квартал из 107 резиденций (апартаменты), во втором предусмотрено создание 116 апартаментов, автором обоих комплексов является архитектор с мировым именем Хади Тегерани, описывает гендиректор компании «Магистрат» (ГК «Интеко») Алексей Болдин.

В этом году на рынок вышел проект «Рассвет Loft Studio» в Столярном переулке (в Пресненском районе) от KR Properties. Директор по продажам компании Александр Подусков признает, что данный проект редевелопмента предусматривает создание объекта класса «бизнес плюс», но рассчитывает, что местоположение, архитектура и 75 двухуровневых лофтов позволят ему соперничать с конкурентами, занимающими более высокие строки в риэлторской табели о рангах.

Среди проектов, которые должны порадовать рынок в ближайшее время, риэлторы называют «Трехгорку» на Рочдельской улице в Пресненском районе (компания «Базэл» подготовила концепцию застройки территории еще в начале 2000-х), где могут появиться не только квартиры и апартаменты, но и офисы и торговые помещения. В списке ожиданий значится МФК «Царев сад» на Софийской набережной, 36/10 (Midland Development), который многие называют «принципиально новым для Москвы объектом» из-за уникального расположения и видовых характеристик (12 000 кв. м в проекте приходится на террасы с видом на Кремль). В перспективе - проект Insigma Group в Замоскворечье: жилой комплекс «Фабрика Марата» в Большом Ордынском переулке, вл. 4 (новое строительство и редевелопмент общей площадью 18 607 кв. м). Архитектор проекта - Юрий Григорян.

Денис Попов также упоминает, что в ближайшее время планируется выход на рынок жилого комплекса в районе Таганки на Котельнической набережной, вл. 21 (девелопер - «Русский монолит»), и жилого комплекса на территории снесенной в этом году ткацкой фабрики на Саввинской набережной (Хамовники).

В сентябре на рынок вышел ЖК «На Шлюзовой набережной» от группы ПСН (212 квартир и 194 апартамента по цене от $5900 за 1 кв. м). «В следующем году мы ожидаем выхода ряда проектов на набережных, например на Симоновской от ОПИН (между ст. м. «Пролетарская» и «Павелецкая»). Следующий год можно назвать годом масштабного освоения берегов Москвы-реки. Но все эти проекты - в силу локации и объемов строительства - можно отнести скорее к сегменту «бизнес плюс», отмечает управляющий партнер компании «Ника эстейт» Виктор Садыгов.

Гендиректор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова ожидает появления еще нескольких новых клубных домов (до 40 квартир) на Остоженке: «Для нового строительства на территории «золотой мили» возможностей нет, но варианты реконструкции вполне реальны». «Например, есть перспективный участок на Остоженке, 2-4-6. НИИ социальных систем при МГУ Ломоносова получил разрешение на реконструкцию расположенных на участке зданий еще в 2004 г., работы пока не ведутся. Midland Development ведет реконструкцию зданий по адресу: Остоженка, 8, стр. 1, 2, 3. После окончания работ на рынок выйдет многофункциональный комплекс с апартаментами, пентхаусами и многоуровневой подземной парковкой. Реконструкция должна была завершиться еще до 31 декабря 2009 г., но из-за кризиса застройщик не сумел выполнить инвестконтракт в положенный срок. Может выйти элитный проект Palazzo по адресу: Остоженка, 12. Сейчас на этом участке находится ветхое здание, закрытое строительной сеткой. Застройщик - «Альтимус-девелопмент» планирует построить на его месте клубный дом на 12 квартир», - рассказывает эксперт.

По данным Некрасовой, новый проект может появиться и на Остоженке, 37: «Rose Group планировала реконструировать расположенное на участке здание и вывести на рынок элитный пятиуровневый таунхаус на 1000 кв. м, но работы пока не начинались. Еще один проект у Rose Group в Хилковом переулке. Срок действия инвестконтракта истек, и компания работает со столичной администрацией по его возобновлению. При благоприятном решении вопроса застройщик планирует построить на участке клубный комплекс элитных апартаментов с жилой площадью более 9000 кв. м». В компании информацию подтвердили.

Эксперты называют несколько площадок, на которых пока нет никакой строительной активности, но которые потенциально могут быть интересны для размещения жилья премиум- и элитного сегмента. Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева считает: несмотря на кажущийся дефицит свободных площадей под застройку, все столичные резервы еще далеко не исчерпаны и исчисляются сотнями гектаров. Это не только производственно-коммунальные площадки, но и, как ни парадоксально, пустыри в самом центре города (например, на Софийской набережной и в Соймоновском переулке).

К перспективным районам для элитной застройки Алексей Болдин относит Донской и Пресненский районы, где могут появиться новые элитные кластеры. Столь же перспективными Виктор Садыгов считает Плющиху и Таганку. «Здесь уместны разные форматы дорогой недвижимости, однако я при нынешнем турбулентном состоянии экономики был бы осторожнее с форматом «комплекс на 500 апартаментов». Сейчас девелоперам лучше оперировать более традиционными для потребителей форматами: дом на 80-200 квартир с грамотной управляющей компанией, предоставляющей высококлассный сервис», - рассуждает эксперт.

Однако более реальны проекты редевелопмента. В долгосрочной перспективе на территориях промзон «Серп и Молот», АЗЛК, ЗиЛ появятся дома бизнес-класса. Около 120 000 кв. м жилья премиального класса можно построить на месте заводов «Союз» и «Гелиймаш» в Лужниках. Интересный проект хочет развивать State Development - «Арт-квартал» между Курским вокзалом и площадью трех вокзалов, но комплексное освоение крупных территорий, по мнению Екатерины Румянцевой, возможно только при условии консолидация участков в руках одного собственника.

На давно обсуждаемом Болотном острове уже есть четыре проекта по возведению жилья класса de luxe общей площадью примерно 160 000 кв. м, которые в совокупности потребуют около $800 млн инвестиций (упомянутый проект «Царев сад» площадью 74 000 кв. м, участок на Софийской набережной, 34/4, где планируется объект площадью 33 000 кв. м, и два участка между Софийской набережной и Болотной площадью, где запланирован объект на 60 000 кв. м. Все эти участки расположены между «Красным Октябрем» и проектами «Интеко» на Садовнической набережной).

Коммерческий директор компании «Реставрация Н» Тимур Сухарев констатирует, что из-за трудностей с банковским финансированием в ближайшее время новых проектов станет меньше. «Получить кредит на новую стройку сегодня подвиг, поэтому наиболее выигрышную позицию на рынке займут девелоперы, которые смогут самостоятельно финансировать проект. Проекты станут относительно небольшими, крупный амбициозный комплекс, к примеру, на месте промзоны будет тяжело реализовать», - отмечает Сухарев. Его компания сейчас рассматривает варианты вхождения в новый девелоперский проект: «Площадки рассматриваем только в районе Хамовники, сейчас просчитываем риски и стараемся спрогнозировать ситуацию».

Наступит ли в Москве точка насыщения, когда можно будет сказать: все, больше элитного жилья строить не надо? Мнения экспертов разделились. Елизавета Некрасова уверена, что такое невозможно: «Даже в мировых столицах, где развитие элитного рынка не прерывалось более сотни лет, таких как Нью-Йорк, Лондон и т. д., постоянно строятся новые элитные квартиры, апартаменты, особняки. Даже в Монако, где сосредоточена самая дорогая недвижимость в мире и где застроен уже почти каждый квадратный сантиметр, находят участки под новые проекты. Высокобюджетный рынок быстро обновляется, меняются архитектурные тенденции, совершенствуются инженерные, планировочные и экологические решения. Поэтому здания достаточно быстро морально устаревают. Это хорошо видно на примере Москвы: дома, считавшиеся элитными 15-20 лет назад, сейчас в лучшем случае удерживаются в сегменте премиум, чаще их относят к бизнес-классу. Мегаполисы остаются центром притяжения для сотен и тысяч людей, в том числе состоятельных граждан из регионов и других стран. Вряд ли наступит момент, когда элитное строительство прекратится». Виктор Садыгов разделяет мнение коллеги: «Посмотрите на Остоженку - нигде так много не строили дорогих проектов, как на этой улице и в переулках рядом с ней. Однако спрос на квартиры здесь пока не удовлетворен. Частично мы перенаправляем его в арбатские переулки, частично - на Пресню, но отложенный спрос также существует». «У нас все еще мало качественной статусной недвижимости», - уверен Тимур Сухарев.

Екатерина Румянцева возражает: «Еще год назад перспективы рынка премиальной недвижимости - как коммерческой, так и жилой - выглядели весьма оптимистично. Экономика страны росла, расширялась и группа людей, которые могли себе позволить приобретение дорогостоящей недвижимости. В пределах столицы имелись и имеются подходящие площадки для ее строительства. Горизонт инвестирования и строительства простирался как минимум на 10-15 лет. Однако в 2014 г. одно за другим произошли события, которые невозможно было прогнозировать заранее и которые не могли не отразиться на устойчивости российской экономики. И момент насыщения на рынке элитной недвижимости может приблизиться стремительно, как при фотосъемке, когда многократный зум-эффект обеспечивается простым нажатием кнопки на камере».

Рынок недвижимости развивался последовательно шаг за шагом. Но возникшие внезапно внешние обстоятельства, повлиять на которые игроки рынка не в силах, ставят логическую траекторию под большой вопрос и могут резко приблизить ту самую точку насыщения, уверена Румянцева: «А за ней, как правило, неминуемо следует спад. Хотя в более благоприятных экономических обстоятельствах картина была бы иной».

Пока никто не прокомментировал этот материал. Вы можете стать первым и начать дискуссию.
Комментировать