Интервью - владелец екатеринбургской компании «Форум-груп» Олег Черепанов

У компании «Форум-груп» в Екатеринбурге второй после «Академического» масштабный комплексный проект застройки. На бывших колхозных полях девелопер Олег Черепанов хочет возвести более 2 млн кв. м жилья. Участки под застройку продает в основном уральским компаниям: «Я - патриот родного города». Деньги на стройку идут в том числе от арендного бизнеса «Форум-груп». Компании принадлежит один из самых известных в Екатеринбурге торговых центров - «Радуга парк». Известен он, впрочем, не только удачной концепцией, но и скандалами с правозащитниками.

- Да. «Синара девелопмент», «Брусника» - она из Тюмени пришла, этот бренд они тут зарегистрировали, там она по-другому называется. Хорошие ребята. Еще «Виктория». Мы проверяем финансовое состояние компаний, абы кого не пускаем в проект. Все строится строго по разработанной нами концепции, мы ее называем «Библия для застройщика». Средняя застройка в районе - 7-10-12 этажей, доминантная часть - 16-этажные дома. Это монолит, но заполнение идет полностью кирпичом - кирпич ревдинский, мы не используем газоблоки. Бетон покупаем у местного завода «Юни-микс», он прямо рядом со стройкой стоит, 25 000 кубов в месяц производит, нам столько не потребить. Наши ЖБИ мы продали группе ЛСР, сами ничего теперь не производим, чистые девелоперы стали.

- Чем закончилось дело с претензиями прокуратуры к парку отдыха у ТРЦ «Радуга» (в марте 2014 г. Верх-Исетская прокуратура обнаружила нарушения природоохранного законодательства, заявив, что парк отдыха, построенный в 2012 г., расположен в санитарно-защитной зоне Широкореченского кладбища)? Уральские СМИ пишут, что якобы вы сами это инициировали, чтобы на месте парка построить новые очереди торгового комплекса.

- Ничем пока не закончилось. У нас там очень много земли: общая площадь участка - 25 га. Под ТРЦ - 8 га, под парком - примерно 6 га. Остальное свободно. Земля в долгосрочной аренде на 49 лет. Мы хотим по мере увеличения трафика построить здесь многоэтажные парковки, но для этого парк трогать не нужно. Он находится в середине участка, там ландшафт интересный, мы его, наоборот, хотим сохранить, несмотря на то что содержание убыточно. В год уходит 15 млн руб. на уборку, свет, охрану и т. д. Но какой-то человек - похоже, «со справкой» - пишет на нас жалобы, Роспотребнадзор в Москве реагирует: опять, говорит, какой-то запрос пришел. И откладывает подписание документа об уменьшении санитарной защитной зоны у расположенного рядом кладбища. Документ основан на заказанном и оплаченном нами у специализированного института исследовании. Зачем бы мы это делали, если хотим застроить эту территорию? Документы в Москве год лежат! Если не подпишут, то придется думать, как эту территорию дальше использовать. Парка будет жаль, в благоустройство более 100 млн руб. вложили - в бюджете строительства ТРЦ эта сумма была несущественной.

- «Радуга» прибыльна до сих пор? В Москве доходы ритейлеров падают.

- То, что у арендаторов падают обороты, - это все и у нас есть. Екатеринбург от Москвы здесь ничем не отличается. Но мы торговым центром содержим парк.

- Вы еще будете строить коммерческую недвижимость? Или целиком сосредоточитесь на жилье?

- Направление коммерческой недвижимости остается. Мы проектируем в Перми торговый центр, там в 2016 г. будет еще один «Радуга парк» с арендной площадью более 90 000 кв. м. Рынок Перми всегда был закрытый, нормальных супермаркетов, кроме как сети «Семья», там нет. Мы увидели, что Фонд РЖС в городе делает аукцион, быстро туда пошли. Оказалось, что нас никто не ждал, и мы выиграли, купили площадку. Потом оказалось, что она граничит с федеральной трассой, а съезды с нее к ТРК согласованы не были, но РЖС нам помог все быстро согласовать. Мы планировали начать стройку в этом году. Главное - понять, куда рынок будет двигаться. Эти санкции, которые принимаются, как на него повлияют?

- ТРК в Перми будет а-ля «Мега», но не «Мега»?

- У нас и екатеринбургский а-ля «Мега», только лучше. В нем такие же якорные арендаторы: Hoff, «О'кей». Плюс кинотеатр, детский центр Happylon и даже каток. Зачем придумывать что-то новое, если есть хороший пример? Единственное, что мы придумали - и то условно, - мне хотелось его в один уровень сделать, чтобы он был понятный и простой в навигации.

- Наверное, платежи арендные за землю небольшие?

- Торговый центр все окупает за счет арендного потока.

- Застраивать оставшиеся 11 га не планируете?

- У нас есть план построить на участке, который граничит с парком, пять офисных зданий класса С. Здания будут небольшие, максимум по пять этажей, по 8000-10 000 кв. м. В общей сложности 50 000 кв. м, если рынок позволит. Между парком и дорогой есть еще место для парковок, о которых я уже говорил, может, какой-нибудь DIY поставим. Мы проект посчитали, но сейчас такая ситуация в экономике, что решили подождать.

- Больше бизнес-центры делать не будете?

- Такого спроса, какого бы хотелось, сейчас на офисные площади нет. У нас на территории бывшего Центрального рынка яма с 2009 г. вырыта под бизнес-центр, она, конечно, город не украшает. Будем там жилой квартал бизнес-класса строить, благо площадка через дорогу от «Тихвина» (элитный квартал, достраивающийся «Форум-груп». - «Ведомости»).

- Почем купили площадку?

- Затраты, в том числе на рытье котлована, - около 600 млн руб. Два здания будут высокими, одно - 99 м, специально метр не дотягиваем до сотни, чтобы в Москве не согласовывать проект. Мы не хотим большую плотность застройки делать, хотя можно было бы. Продавать хотим от 90 000 до 120 000 руб. за 1 кв. м. Но наше главное развлечение - это «Солнечный».

- В «Солнечном» будет 2 млн кв. м? Сколько уже построено?

- Планируем 2-2,5 млн кв. м. Сейчас «Форум-груп» строит первый квартал на 27 000 кв. м жилой площади. Общая площадь у него - 30 с чем-то тысяч. Скорее всего в феврале 2015 г. сдадим. Одновременно массово, со всех сторон, подводим магистральные сети к площадке. Газовые сети переукладываются, ливневая канализация делается, мостик небольшой построили. Котельная (первая очередь - 22 МВт), водовод в 5,5 км, канализация в 2 км. Уже готова новая газораспределительная станция. В начале октября начнем переустройство линии высоковольтной передачи. Монополисты практически все на нашей шее сидят, кроме «Екатеринбурггаза». К концу этого года хотим все закончить.

- Городская администрация помогает?

- Если бы у них были деньги, они могли бы помочь. У нас сложные финансовые отношения между городом и областью: город помог построить дорогу в 2 км, а деньги на это область выделила. Слава богу, у нас площадка в собственности - 320 га. Это бывшие колхозные поля. На самом деле это тот же колхоз, на землях которого и «Академический» строится, - сторона города одна.

- Вы не будете с ним конкурировать?

- Конкуренция - это хорошо, она стимулирует быть лучше.

- Вы тоже, как и в «Академическом», будете продавать квартиры с отделкой?

- Уже продаем. Из 608 квартир первой очереди в начале октября 605 было продано. Работаем по 214-ФЗ, все договоры в регистрационной палате. Цена для людей привлекательная. Начали продавать по 37 000 руб. за 1 кв. м (ниже себестоимости), сейчас - по 45 000-49 000 руб. При средней цене в Екатеринбурге в 65 000 руб. за 1 кв. м.

- Сколько продаж по ипотеке?

- 70%. Но вся соль проекта в другом.

- В чем?

- Мы в отличие от других девелоперов в России не осваиваем всю площадку сами. У нас есть опыт работы в Дубае, я там жил одно время и работал. Посмотрел, как там работают мастер-девелоперы, и понял, что это именно та функция, которую мы должны выполнять.

Проект состоит из двух частей. У нас есть компания, на российский лад она называется «Генеральный застройщик района «Солнечный». Она абсолютно не занимается стройкой, но занимается всем остальным - от разработки концепции до получения технических условий, планирования района, подведения сетей и продажи готовых участков застройщикам.

- То есть вы сделали мастер-план всех 320 га и теперь предлагаете их в нарезку?

- Да, кварталами. Хотя, наверное, это должно делать государство, но это к вопросу о том, что девелопмент в нашей стране делается неправильно. Государство должно предоставлять девелоперам подготовленные участки.

«Форум-груп» здесь работает как один из застройщиков. И еще три компании заходят на стройку. Мы проводим их квалификацию.

- Местные?

- В Москве, напротив, пошел обратный процесс: крупные девелоперы развивают производство.

- У вас в Москве цены на недвижимость другие. А у нас конкуренция между бетонными заводами большая.

У нас в следующем году четыре компании по 25 000 кв. м будут почти одновременно строить. «Брусника» в этом году выходит на площадку, она уже подготовлена.

Мы считаем, что в одном районе каждая компания в год может комфортно продавать по 50 000-70 000 кв. м. Если учесть такие «агрэссивные планы», как говорят болгарские менеджеры, которые в нашей компании работают, то, значит, в год в «Солнечном» мы можем сдавать по 300 000 кв. м.

- То есть вы хотите обеспечивать треть городского ввода жилья?

- Я говорю, что это абсолютно реально. Если будут потребители и это будет нужно власти, то мы спокойно можем это делать - ничего сверхъестественного для строителей в этом нет.

- Вы ориентированы только на местный спрос?

- В основном да. Екатеринбург - региональный лидер, он, как пылесос, людей тянет. У нас те, кто живет вокруг города, хотят переехать сюда. Но какая-то часть уезжает в Москву, Европу. Наша задача - не потерять региональное лидерство. Чтобы деньги продолжали к нам в город стекаться и торговля шла.

- Вы только с местными застройщиками общаетесь?

- Мы общаемся с любыми. В свое время мы рассылали приглашения, в том числе московским компаниям. Но мы не предполагаем пока приглашать больше застройщиков, хватит тех, что есть. Я патриот своего города. Считаю, что первыми здесь должны строить местные компании, налоги здесь платить, деньги здесь тратить, развиваться дальше. Если к нам придет крепкая местная компания, она получит участок.

- Проектное финансирование у банков просите?

- С банками мы общались - со всеми, но они нам кредит не сильно горят желанием выдавать.

- Почему? Земля в собственности, мастер-план сделан.

- Они не умеют с мастер-девелоперами работать. Вот если ты дом построил, показал им поток денежный - под это они дадут деньги. Сбербанк, например, жилую недвижимость с удовольствием кредитует. Проблема с магистральными сетями и площадкой, банк не видит, как будет генерироваться денежный поток. Пока механизм не отработан. Сейчас со Сбербанком переговоры ведем. Получится - часть сетей за его счет профинансируем. Пока удается только с ним договориться.

- На высотном форуме в Екатеринбурге кто-то из старой администрации сказал, что местным девелоперам чужие деньги не нужны, своих хватает.

- Это, конечно, не так, но, безусловно, у нас есть деньги компании.

- «Форум-груп» принадлежит вам, вы основной акционер?

- Нет, я только отвечаю за ее развитие, в акционерах моя семья и гендиректор компании Сергей Воробьев.

- Официальные активы компании составляют $0,5 млрд?

- В них не учтен «Солнечный», мы его пока не присоединили к отчетности. В этом году должны переоценить активы.

- На чем сейчас зарабатываете?

- Основной доход от сдачи в аренду 160 000 кв. м коммерческой недвижимости получаем. Инвестиции идут за счет заемных и собственных средств, в том числе от продажи «Нова-груп» группе ЛСР (сделка оценивалась в $300 млн). Рассчитываем, что скоро должен пойти денежный поток от девелопмента - мы достаточно много площадок купили и развиваем их сейчас.

- Какой у вас земельный банк?

- Если считать площадями под застройку, то около 300 000 кв. м только в центральной части плюс «Солнечный». Точечной застройкой мы не занимаемся - только квартальной. Маленькие объекты нам не интересны. Маленький для нас - это 10 000 кв. м, мы начинаем строить от 40 000-50 000 кв. м. По трудозатратам это примерно одинаково.

- Сколько еще екатеринбургских девелоперов думают, как вы? Судя по тому, как развита в городе точечная застройка.

- Мы землю у города не берем, а все площадки на рынке покупаем. Это вложения более крупные, чем покупка участка под один дом. Земля под него может 50 млн руб. стоить.

В проведении городских аукционов возникла пауза, когда Свердловская область забрала себе распоряжение землями Екатеринбурга. Они проходили и проходят, но мы в них не участвуем. У нас «Солнечный» - большой район, все остальное, что мы строим, мы стараемся делать в центральной части города, а там уже можно приобрести только бывшие производственные площадки.

- «Уралмаш» будет застраиваться?

- Это сложный проект. Еще при старых собственниках площадка стала похожа на сыр - вся в дырках, т. е. вся распродана. Кто туда пойдет? Ведь рядом с каким-нибудь участком «Уралмаша» может находиться не его земля. Государство должно собрать в кучу всех собственников, подготовить территорию и потом продавать по частям.

- Московские власти сейчас мотивируют крупных девелоперов, которые покупают часть промзоны, делать мастер-план чуть ли не на всю территорию и договариваться с другими владельцами.

- Москва - это отдельная страна в нашей стране. При ее стоимости недвижимости, может быть, имеет смысл так делать. Но мы ездили в разные страны, разговаривали с муниципалитетами, везде есть нормальное законодательство. По нему муниципалитету отдана главная роль, он определяет направление развития той или иной территории. Если он решил, что в каком-то месте будут парковые зоны, то никакой собственник не сможет прийти и диктовать, что здесь построит что-то другое. И любой инвестор, перед тем как прийти на площадку, может посмотреть план развития города и сказать: «Нет, господа, эта земля не стоит 500 млн руб. Тут парк будет».

- Для этого должны быть работающие генпланы и правила землепользования и застройки. В Москве они до сих пор не приняты.

- В Екатеринбург сейчас пришли новые люди в мэрию и собираются делать новые, реальные, прозрачные планы развития города. Александр Якоб, новый глава, и Сергей Мямин, его заместитель по строительству, собирают для этого молодую дерзкую команду.

- Иностранцев, как Пермь, планируют приглашать рисовать новый мастер-план города?

- Если меня спросят, то мое мнение как человека, имеющего опыт в мастер-планировании: приглашать только иностранцев делать такой план - это полный бред. И менталитет, и местные климатические условия - все диктует собственную концепцию. Иностранцев надо однозначно привлекать консультантами, но «голова» должна быть наша.

Я много разговаривал с иностранцами, они хорошо и складно говорят. У них там, например, распространены открытые территории. Но когда им говоришь, что у нас в октябре снег выпадает, то разработка концепции - опа, останавливается.

- Голландцы предлагали ту же Пермь сделать велосипедным городом.

- Только «снеговелосипеды» не предложили. Нельзя просто давать иностранцам деньги на то, чтобы они такие планы рисовали. Екатеринбург провел форум по высотному строительству - большое дело сделал, но следующий форум должен быть урбанистическим. Задача перед нами стоит - как сделать так, чтобы наши дети комфортно жили в нашем городе. И это точно не задача строить 100-метровые здания.

- Меня удивило, что город скроен, как одеяло в технике пэчворк: высотки соседствуют с деревянными домами, дорогие бутики - с дешевой рекламой.

- Первая проблема - долгое время в области и городе работали советские архитекторы. Вторая - федеральное законодательство несовершенно.

- Вы имеете в виду защитников исторических построек? В Москве часть из них сделала это своего рода бизнесом.

- Мы такого «защитника» Максима Петлина посадили. До него сильно правозащитный экстремизм в городе был развит. Уже просто надоело: что бы ты ни делал, обязательно вылезал какой-нибудь «правозащитник», который потом тебе отдельно подмигивал. Тому же Петлину, по моей информации, много компаний платило, но, когда он уже здесь вылез, чаша терпения переполнилась. Поэтому сейчас правозащитники в основном остались настоящие либо стараются так общаться, чтобы неденежные формы были.