В этом году Москва может продать квартир на 50 млрд рублей

Казенное предприятие «Управление гражданского строительства» (УГС) за восемь месяцев прошлого года продало 405 квартир на 2,7 млрд руб., сообщил представитель компании. По его словам, все объекты расположены в Некрасовке (Юго-Восточный округ Москвы), а квартиры продаются уже с оформленным правом собственности и с отделкой. С июня 2014 г. УГС продает жилье в домах, не запланированных под волновое переселение.

УГС является заказчиком-застройщиком строительства жилья и детских садов за счет московского бюджета с 2011 г.: предприятие получает бюджетные деньги в виде инвестиций и может распределять их по закону «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц». За четыре года УГС получило от города около 100 млрд руб. инвестиций и ввело около 1,5 млн кв. м жилья. Таким образом, себестоимость строительства у предприятия составляет около 67 000 руб. Средняя стоимость квадратного метра жилья в продающихся домах - 105 000 руб., говорит представитель УГС: «За счет разницы между себестоимостью строительства и рыночной стоимостью квартир создается возможность увеличить количество объектов адресной инвестпрограммы и ускорить процесс сноса ветхого жилья и решение задач волнового переселения».

Одним из ключевых аргументов за то, чтобы казенное предприятие продавало квартиры на рынке, была необходимость пополнения городского бюджета. Городской застройщик работает с очень хорошей доходностью - примерно 30%, комментирует старший вице-президент Knight Frank Андрей Закревский. Еще год назад ее можно можно было называть среднерыночной, но из-за кризиса и [увеличения] ключевой ставки доходность девелоперов, работающих с кредитными ресурсами, резко снизится, отмечает эксперт.

Сейчас открыта продажа квартир в пяти домах серии П44Т в Некрасовке. На территории этого жилого комплекса также строятся детский сад и школа, на первых этажах будут размещены объекты коммерческой инфраструктуры, рассказывает представитель УГС. Из дорожной инфраструктуры: в 2017 г. планируется открыть станцию метро «Некрасовка», на пересечении МКАД с Волгоградским проспектом строится транспортная развязка.

УГС в 2015 г. планирует начать продажи 7000 квартир в 35 домах, из них 12 домов расположены в Некрасовке, 12 - в Западном Дегунине (Базовская улица), семь домов - в Солнцеве, три - в Зеленограде и один - в Бескудникове. Если все эти объекты удастся продать, бюджет сможет получить около 50 млрд руб., говорит представитель УГС. Эта сумма составит примерно 3,4% совокупных доходов бюджета в 2015 г. - в 1,5 раза больше, чем от поступлений по транспортному и земельному налогам в 2014 г., комментирует аналитик S&P Карен Вартапетов. Проблема повышения доходов бюджета Москвы остро стоит уже несколько лет, продолжает он: с 2011 г. номинальные доходы бюджета города практически не растут, а в реальном выражении падают. В частности, по предварительным оценкам, напоминает Вартапетов, доходы столичного бюджета в прошлом году выросли только на 4,3%, что означает их падение в реальном выражении.

Если застройщик не будет завышать цену, никаких проблем с продажей такого количества жилья нет, считает Закревский. Цену продажи определяет независимый оценщик, напоминает представитель УГС. Уполномоченным агентом по коммерческой реализации квартир, построенных УГС, выступает ОАО «Мосреалстрой» (100% принадлежит городу). Продажи проводятся на площадке «Росэлторг», в формате электронных торгов. По мнению Закревского, дополнительной гарантией для покупателя станет то, что квартиры строит и продает город: госстроительство выглядит более надежным.

УГС планирует вводить ежегодно до 1 млн кв. м: 70% под социальные нужды, остальное - на продажу.