Недвижимость
Бесплатный
Светлана Данилова| Ольга Мамаева| Мария Соловиченко|Наталья Самарина

Центральный детский магазин на Лубянке открывается после семи лет реконструкции

Новый собственник здания увеличил его площадь на треть, но сохранил исторический облик
Девелопер уверяет, что каждая плиточка на фасаде была осмотрена, что надо - заменили, почистили. И фасад приобрел первоначальный вид 1957 г.
Галс-девелопмент

На последний день марта запланировано открытие легендарного «Центрального детского магазина на Лубянке». Реконструкция здания длилась семь лет. О том, как перестраивали историческое здание, как менялись проекты по его реконструкции и что обнаружили строители в кладке стен старого магазина, рассказал «Ведомостям» руководитель проекта реконструкции Центрального детского магазина (ЦДМ) Иван Виноградов. 

В 2003 г. было выпущено распоряжение правительства Москвы о реконструкции здания. А еще через два года (в 2005 г.) было принято решение признать это здание памятником истории и культуры. Таким образом, застройщик с учетом существующих ограничений начал разрабатывать проект, который сначала отдали западному архитектурному бюро. Первоначальная концепция предусматривала надстройку здания, строительство четырех этажей вниз, вспоминает Виноградов. 

Несмотря на то что планируемые к строительству площади значительно превышали исторический объем — 75 000 кв. м против изначальных 54 000 кв.м, проект в 2007 г. получил все согласования и разрешения, включая разрешение на строительство. «Предполагалась полная внутренняя переделка здания с изменением уровней перекрытия, круглым атриумом, - совершенно безликий торговый центр», - рассказывает Виноградов. И 1 июля 2008 г. «Детский мир» закрыли. К тому моменту старый «Детский мир» был чем угодно, но уже не универсальным магазином для детей: в здании работали банки, автосалон, куча магазинчиков. 

«Когда магазин перешел в частные руки, его уродовали как могли, снаружи обстроили ларьками, заложили лоджии. А в 2008-2009 г. внутреннее убранство разгромили: уничтожили флорентийскую мозаику, балясины, исчезли литые решетки, большая часть торшеров и т.д. Сделали все, чтобы признать здание аварийным», - вспоминает архитектор, историк архитектуры Наталья Душкина - внучка автора «Детского мира», архитектора Алексея Душкина.

После закрытия «Детского мира» Мосгорнаследие не спешило выдать финального разрешения на работы, все время находило новые причины, делится Виноградов. Разразившийся экономический кризис изменил судьбу исторического памятника. У «Системы-галс» (входящей в АФК «Система») закончились источники финансирования, компания перешла к другому собственнику — банку ВТБ. Проект заморозили с 2008 г. по 2010 г.

Поленья в толщах стен

Новый акционер занялся исследованием всего, что получил. «Здание находилось в ужасном состоянии, - рассказывает Виноградов. - Все конструкции обветшали». Изначально «Детский мир» строился в несколько очередей. Здание три раза перепроектировали, меняли техзадание, архитектору Алексею Душкину добавляли новые объемы.

Магазин был экспериментальным: до этого здания площадью 1 га не строили, обычно был двор и периметр, чтобы конструкции «играли». В 1953 г. при проектировании здания решено было сделать единую платформу, при этом каждая несущая колона имела свой фундамент – столб, уходящий в землю. «Почва здесь очень разнородная, трех разных видов, - продолжает Виноградов. - И часть здания, обращенная на Пушечную улицу, постепенно «отъезжала». Появилась трещина шириной в кулак, которая шла через все здание». По его словам, кладка делалась отвратительно, кирпичи вываливались: «строители торопились, да и категория снабжения здания была не высшей. Брали, по-моему, отовсюду, где плохо лежало». Свидетельством скорости и «качества» работ являются перекрытия: плиты в некоторых местах лежали вверх ногами, «и они прогнулись от времени». В толще стены при разборах строители находили головешки: «Понятно, что для просушивания бетона зимой жгли костры, и в монолит падали поленья. Ну упали и упали!» - продолжает руководитель проекта ЦДМ.

Каркас «Детского мира» был металлическим, как у чикагского торгового центра, – тогда увлекались американскими технологиями. Конструкции для строительства брались из недостроенного Дворца Съездов на месте храма Христа Спасителя. «К металлу вопросов нет – он навека сделан», – замечает Виноградов. Но вот основание и фасадные стены некачественные, считает эксперт.

Кроме того, здание не соответствовало современным пожарным требованиям, требованиям по безопасности, не было инженерных систем, обеспечивающих комфорт. «Его можно было бы оставить как музей либо заново пересобрать», – категоричен Виноградов.

«Мы получили тяжело больного пациента: по сути, перед нами были только внешние стены, и те в чудовищном состоянии. Они были построены из разных материалов, в разные времена, в разные очереди, покоились на различных фундаментах старых домов, некоторые включали участки старых стен», - дополняет главный архитектор реконструкции ЦДМ Павел Андреев.

Самые большие в мире часы сделали мастера завода «Ракета»
Самые большие в мире часы сделали мастера завода «Ракета»

В «Детском мире» были часы – многие помнят, как выезжала кукушка. Новый собственник долго размышлял, какие часы повесить взамен утраченных. Случай привел на завод «Ракета», который раньше делал командирские часы – «Победа». Посовещавшись с часовыми мастерами, придумали сделать парящий в воздухе механизм, своеобразный арт-объект. Разработкой и установкой механизма полгода занималась группа инженеров часового завода под руководством Жака фон Полье. Получились самые большие часы в мире. Часовой механизм весит 4,5 т и состоит из 5000 деталей, изготовленных из стали, алюминия, титана и покрытых золотом. Действующий механизм часов достигает размеров 6 х 7 м и состоит из 21 шестеренки, 4-метрового балансового анкерного колеса и 13-метрового маятника диаметром 3 м. Часы ЦДМ заводятся раз в 100 лет.

Исторический облик решили сохранить

Новый собственник – «Галс-девелопмент» – принял решение сначала провести комплекс противоаварийных работ.

А в 2011 г. было решено сохранить исторический облик здания: атриум, планировку. «Город нас сразу поддержал, мы получили разрешение на демонтаж, пообещав, что в плане нижней части сделаем все, как было запланировано у архитектора Алексея Душкина», – рассказывает Виноградов.

Было проведено исследование по работе архитектора над зданием «Детского мира», застройщик привлек реставраторов. По словам Ивана Виноградова, «закончилось тем, что мы сделали атриум по чертежам Душкина 1957 г., которые он выдавал в производство работ».

В 2012 г. застройщик привлек к проекту архитектора Павла Андреева из "Моспроекта-2" (известен многими проектами, в частности делал «Манеж» после пожара). Он разработал новую концепцию проекта: предложил сделать атриум той же площади и той же прямоугольной формы, как и в утраченном старом атриуме Алексея Душкина. Нарисовал витражи в атриуме, нижний этаж сохранил колоннаду, тоже как у Душкина, на втором этаже остались балюстрады с торшерами, вернул перекрытия на исторические отметки, продумал планировку, к центральному атриуму добавил два внутренних двора.

Проект – редкое дело – понравился почти всем: самому девелоперу, московским властям и даже архитекторам. Уже в октябре 2012 г. «Галс-девелопмент» получил экспертизу проекта. И за несколько дней до Нового года начали разбирать внутренние несущие конструкции.

«Вылечили» фасад

Противоаварийные мероприятия выполняли с компанией «Фундаментстройпроект» под руководством профессора Марка Абелева, известного исполнением сложнейших подземных проектов. «По проекту ЦДМ собирали консилиумы и устраивали баталии, вспоминает Виноградов. – Одни специалисты опасались, что стены рухнут, другие убеждали, что выстоят». Условия были очень сложными: 40-метровую стену нужно было удержать на протяжении двух лет, пережить два цикла зима – лето, плюс вибрационные нагрузки от метро, плюс регулярно прорывавшийся коллектор, из которого хлестала вода. Все сделанные расчеты оказались правильными. Фасадные стены провисели два года на специально созданном каркасе.

«За это время мы восстановили кладку, заложили пустоты, сделали гидроизоляцию, усилили фундаменты колонн, забурили сваи, – перечисляет Виноградов. – Параллельно разобрали центральную часть здания, связали все части металлическими конструкциями. На мониторах можно было видеть, как стена живет, дышит. Многие говорили, что мы это делаем, чтобы завалить фасад. На самом деле мы его вылечили. И сейчас он пристегнут к новому каркасу». 

Необходимо было выравнять неравномерность осадки. Под все здание подвели 1,5-метровую плиту, сделали 10 000 щебеночных свай. На все здание ушло около 50 000 кубометров бетона. Девелопер уверяет, что каждая плиточка на фасаде была осмотрена, что надо – заменили, почистили. И фасад приобрел первоначальный вид 1957 г.

Мария Шулутко, управляющая ЦДМ о торговой концепции и покупателях:

Этот магазин всегда был народным, поэтому при разработке концепции мы не ориентировались на люксовые бренды. Основная часть лояльной аудитории, которая будет регулярно посещать ТК, имеет средний доход 45 000-55 000 руб. на члена семьи. Исследования также показали, что часть посетителей-родителей ориентированы на премиальный сегмент. И мы включили магазины данного сегмента в пул арендаторов и выделили для них отдельную зону на 4 этаже. Среди премиальных брендов подписаны договоры с Paul Shark, Miki House, Andrea Montelpare, Mafrat, Monnalisa, Tartine&Chocolate. Всего подписаны договоры аренды на 90% площадей. Значительная часть этих сделок заключена в 2013-2014 гг. Мы планируем открыться в конце марта с как минимум 100 работающими торговыми точками. Многие торговые операторы специально для нас разработали новые концепции: цифровые салоны, игровые зоны, бытовые услуги. Например, детский флагман H&M в ЦДМ займет 1200 кв. м (средняя площадь стандартного магазина — от 2500 кв. м)".

Никто не верил, что построим за два года

Общий объем инвестиций в реконструкцию, по словам президента компании «Галс-девелопмент» Сергея Калинина, составил 8 млрд руб., из них около 1 млрд руб. ушло на реализацию обязательств по сохранению наследия: реставрация и восстановление кладки, интерьера, витражей и проч.

Работы по реконструкции и реставрации начались в октябре 2012 г. 26 декабря 2014 г. было получено разрешение на ввод в эксплуатацию

«Никто не верил, что мы построим в указанные сроки, ведь к отделке приступили только в конце августа», – делится Виноградов. Материалы использованы самые разные: гранит везли из Италии, потому что там самая большая каменная биржа, часть мрамора – из России. Кстати, в ЦДМ на пол положили мрамор из того же карьера под Челябинском, что был использован при Душкине, «для полной идентичности».

Многие детали интерьера были утрачены, куда они делись – теперь никто не знает. «Часть сохранилась, среди них восемь торшеров, установленных в атриуме. Мы их восстановили и вернули на место, сохранилось около 100 балясин – мы их тоже восстановили, они теперь установлены в трехпролетной лоджии со стороны Лубянской площади», – говорит Виноградов.

«В ресторанном дворике купол украшен подлинными картинами Аристарха Лентулова на московскую тему, а купол главного атриума украшают витражи - копии иллюстраций Ивана Билибина», - говорит Андреев.

В старом здании было 18 000 кв. м торговых площадей, в новом – 35 000 кв. м.  Якорным арендатором является магазин игрушек Hamleys. Сейчас с точки зрения навигации удобно: всегда понятно, где находишься. Раньше была проблема с навигацией, никто не знал, откуда зашел и куда вышел.

Сделать на семь этажей успешный детский торговый центр – задача с точки зрения бизнеса почти невыполнимая: ТЦ выше 3-4 этажей не строят. Кроме того, в ЦДМ посередине имеется прямоугольная дыра (площадь атриума), чего торговля совершенно не любит. И хотя международные консалтинговые компании также приняли участие в разработке концепции, собственник сделал ставку на архитектора: Павел Андреев 10 лет был архитектором ГУМа. 

«Общее впечатление от внешнего вида реконструированного здания сложное. Видно несоответствие «предмету охраны» памятника, - говорит Душкина. - Над всеми входами повесили козырьки в стиле хайтек, что плохо сочетается со зданием середины ХХ в. Изменился характер остекления стеклопакетами, уменьшили глубину витрин, в которые еще и врезали входные двери. Заменили всю керамическую плитку на фасаде, которую уложили некачественно, что особенно видно при вечерней подсветке. Радует, что восстановили пространство трехпролетной лоджии со стороны Лубянской площади. В целом, хорошо, что его не снесли, а такие намерения были». 

«Некие грехи в облицовке фасада намеренно не были исправлены: в некоторых местах заметно несовпадение профилей, несоответствие швов, допущенное при строительстве в 1957 г. Но это входит в предмет охраны, и мы не имели права ничего менять. Хотя, не сомневаюсь, первый, кто захотел бы это исправить, – сам Душкин», – пояснил Андреев. 

По мнению Андреева, «колоссальное достижение всех, кто работал над реконструкцией этого здания», – это то, что удалось сохранить историческое пространство без офисов и паркингов. «Начинали и заканчивали реконструкцию разные команды. Поскольку первую концепцию магазина мы делали в 2002 г., проектное задание выглядело совсем иначе, чем в финальном варианте. Частая смена инвесторов приводила к тому, что каждый из них стремился изменить проект под себя. В частности, возникали требования по строительству крупных паркингов, офисных помещений. К счастью, в результате мы получили крупнейший в мире детский магазин, а не очередной городской торговый комплекс или офисный центр», – рассказал Андреев.