Местные власти получили право отчуждать долгострои
С марта 2015 года действуют новые нормы закона
Если сейчас местные власти не могут решить судьбу долгостроев без участия собственников или второй стороны, то в будущем эта проблема может исчезнуть. Дело в том, что с 1 марта 2015 г. вступили в силу нормы Земельного и Гражданского кодексов России, которые прописывают порядок принудительного отчуждения объекта незавершенного строительства. Это возможно, если объект находится на земельном участке, арендованном у местных властей, при условии, что срок аренды истек, а строительство не было завершено.
Долгострой может быть изъят у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Требование продать объект может подать в суд исполнительный орган госвласти или орган местного самоуправления. Суд может отказать им, если собственник докажет, что нарушил сроки строительства из-за действий (или, наоборот, бездействия) чиновников, а также служб, эксплуатирующих инженерные сети, к которым должен быть подключен объект.
Если торги не состоятся, объект можно будет в течение двух месяцев купить по начальной цене в государственную или муниципальную собственность. Вырученные средства пойдут бывшему собственнику (минус расходы на подготовку и проведение торгов). До сих пор прекратить право собственника на объект можно было только по соглашению сторон; как правило, местные власти применяли штрафные санкции за срыв сроков строительства.
Как изымают земли
Изъятие неиспользуемых земель у их собственников регулирует статья 284 Гражданского кодекса России. Участок может быть изъят, когда он предназначен для сельхозпроизводства либо жилищного или иного строительства и не используется в течение трех лет (если другой срок не установлен законом). На практике это используется крайне редко, комментирует Виталий Можаровский.
Новые нормы касаются только земель, арендованных у государства или муниципалитета, указывает партнер Goltsblat BLP Виталий Можаровский. Этот порядок применяется, когда договор аренды заключен или право собственности на незавершенный объект зарегистрировано после 1 марта 2015 г., продолжает Можаровский.
Процедуру он называет достаточно сложной: сначала попытка продажи на торгах; если не находится желающий, то объект могут купить местные власти; если и они не захотят, тогда собственник объекта имеет право на трехлетнюю аренду участка для завершения строительства.
Эта норма может стимулировать застройщиков более ответственно подходить к срокам строительства, чтобы не столкнуться с риском утраты объекта, полагает он.
Это положительные изменения, комментирует новые нормы представитель московского стройкомплекса. Столичные власти начали ревизию долгостроев еще в 2011 г. Для этого была создана оперативная группа при департаменте градостроительной политики. С тех пор из списка незавершенных было исключено 189 объектов: часть их введены в эксплуатацию, часть прекращены; некоторые строятся.
Однако из перечня были исключены в основном объекты, разрешения на строительство которых давал город, остаются еще 73 федеральных долгостроя. Среди них учебно-деловой центр и гостиница «Зенит» на территории Академии народного хозяйства (пр-т Вернадского, вл. 82; 99 292 кв. м), музейный комплекс Государственной Третьяковской галереи на Кадашевской набережной и др.
Изъять объекты у федеральных структур не так просто, считает Можаровский: «Земля под такими объектами в силу закона находится в собственности России, и новая статья применяться не может – Москва имеет лишь косвенное отношение к этим участкам».
Получить комментарии по долгостроям в Подмосковье у представителей Московской области вчера не удалось.