Компании требуют от собственников офисных площадей снижения стоимости аренды

Треть арендаторов (31%) смогли договориться об изменении условий оплаты в свою пользу, показал совместный опрос Cushman & Wakefield и OfficeNext на ежегодной конференции Office&Design Dialogue. Всего в опросе приняло участие 95 арендаторов, среди них как российские, так и иностранные компании. Попытки договориться о снижении стоимости аренды не удались 14% арендаторов. Еще 18% респондентов ведут переговоры. Значительная часть компаний - 37% респондентов - вообще не пытались провести переговоры с собственниками об пересмотре договоров аренды. «Большинство собственников, как правило, готовы пойти навстречу арендаторам», - прокомментировал партнер Cushman & Wakefield (C&W) Денис Соколов.

Эффективность торга зависит от условий договора, валюты, качества здания, профессионализма арендатора и пр., разброс велик и составляет 5-60%, отмечает эксперт. По данным CBRE, по итогам I квартала 2015 г. ставки аренды уменьшились на 5-15% относительно уровня за IV квартал 2014 г. или на 25-45% относительно уровня на начало 2014 г. В классе А прайм цены на офисы составляют сейчас $850-1000, в классе А - $450-550, в классе В - $250-400 (ставки указаны за 1 кв. м в год без учета эксплуатационных расходов и НДС). По информации RRG, средняя ставка офисной недвижимости в пределах Садового кольца снизилась на 19% до $560 за 1 кв. м в год.

Максимальное снижение ставок аренды было зарегистрировано на офисные помещения класса А за пределами Садового кольца - с $550-650 до $450-550 за 1 кв. м (на 15-20%) - и на офисные помещения в сегменте класса В - c $350-450 до $250-400 за1  кв. м (на 11-17%), отмечает руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE Клавдия Чистова. Около 50% свободных площадей в сегменте класса В предлагаются в аренду по ставкам, номинированным в рублях, и в среднем составляют 15 000–24 000 руб. за 1 кв. м.

Поскольку основными арендаторами офисов премиум-уровня являются иностранные компании (52%), неудивительно, что большинство иностранных респондентов (56%) с удовольствием сменили бы рабочую обстановку. Российских арендаторов вполне устраивает существующее положение: только 36% компаний хотели бы переехать.

Этот феномен объясняется просто: 66% иностранных компаний платят ставку в иностранной валюте, в то время как для 78% российских компаний установлена рублевая ставка, уточнили в C&W.

«Респонденты полагают, что сейчас самая лучшая стратегия – перезаключить договор в существующем помещении, параллельно реорганизовав офисное пространство, - комментирует Соколов. - Переезд в новый бизнес-центр арендаторы считают менее привлекательной идеей. Арендаторы осознали, что на рынке офисов сложился избыток площадей и их собственники находятся под давлением».

По данным ГК «Экоофис», заполняемость столичных бизнес-центров классов А и В+ снизилась на 30-35%, класса С - на 5-10%. В компании Blackwood посчитали: по итогам I квартала уровень вакансии в классе А увеличился и составил около 29%, в классе В сохранился в размере 14%. «На рынке наблюдалась достаточно низкая деловая активность», - сожалеет управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. До 25% арендаторов, покинувших офисы класса В и В+, переехали в качественный С-класс, утверждает собственник «Экоофиса» Андрей Ковалев.

За первые три месяца 2015 г. прирост нового предложения качественной офисной недвижимости в Московском регионе составил 122 000 кв. м. Среди крупных бизнес-центров можно отметить Evolution Tower, «Демидов» и офисную часть МФК «Кунцево плаза». Но были заморожены некоторые объекты, как Greendale, «Кутузов», «БЦ Нагорное», отмечает Ковалев. По его данным, по итогам I квартала примерно 50 проектов строительства офисных центров перепрофилированы под жилые, торговые и гостиничные объекты.