Торговые центры Москвы и области открываются с закрытыми магазинами

Девелоперы стали считать приличным показателем 40% заполненных площадей

Аналитики подвели предварительные итоги рынка торговой недвижимости Московского региона. За первое полугодие в Москве открыто шесть профессиональных торговых центров совокупной площадью около 0,8 млн кв. м (арендуемой – более 300 000 кв. м), в Подмосковье – ни одного. Два областных объекта – «Восточный ветер» в Балашихе и 2-я очередь красногорского «Июня» – отложили открытие на второе полугодие, уточнила Лада Белайчук из Cushman & Wakefield. Еще несколько обещают «вот-вот заработать» уже не первый год. Одна из основных причин переноса сроков – незаполненность объектов арендаторами.

Например, московский ТРЦ Mari (135 000 кв. м общей площади, 50 000 кв. м арендуемой) заработал менее чем с 30% открытых магазинов, хотя, по словам его брокера, Булата Шакирова из Praktika Development, был законтрактован на 50%. В «Кунцево-плаза» принимал посетителей сначала только «Ашан», призналась Юлия Соколова из Knight Frank, но, как только гипермаркет обеспечил поток покупателей, стали появляться другие торговые точки. Мурат Дуран, гендиректор «Энка ТЦ» (девелопер «Кунцево-плаза») на презентации объекта журналистам в июне 2015 г. особо подчеркнул, как важно сейчас быть лояльным к арендаторам: его компания ко всем подходит индивидуально, готова предоставить льготы по аренде на срок до шести месяцев. «Арендаторов, особенно торговой галереи, сейчас надо пожалеть, – вторит Ирина Задорожко, директор по маркетингу BCRE (девелопер ТРЦ «Выходной» в Люберцах). – Мы предусматриваем какие-то вещи, чтобы им было легче, например даем рублевые ставки». Татьяна Ключинская из JLL говорит, что в этом году они впервые – на подмосковных объектах – официально, в контрактах, стали номинировать ставки аренды в рублях: раньше все писалось в валюте, с фиксацией курса или без нее.

В открывшемся ТРЦ Columbus, по словам брокеров, пожелавших остаться анонимными, вначале пустовало 94% торговых секций. Но, отмечает Юлия Ситникова из «Магазина магазинов», постепенно новые торгцентры заполняются арендаторами, что позволяет консультантам приводить в статистике пока еще низкие показатели вакантности: в целом по Москве она выросла с 7–8,5% (декабрь 2014 г.) до 9–11% (июнь 2015 г.) (данные «Магазина магазинов» и Knight Frank).

Девелоперы областных долгостроев говорят о 70% подписанных с арендаторами контрактов, но строительство не форсируют. «70% – это некий показатель успешности торгового центра», – объясняет Денис Колокольников из RRG. Например, ТРК «Рига молл» (142 000 кв. м общей площади, 80 000 кв. м арендуемой), несколько раз переносивший открытие, заявил «Ведомостям» о том, что оно теперь предусмотрено в феврале – марте 2016 г., хотя строительные работы почти завершены и 70% площадей уже занято. Как сообщила руководитель отдела аренды ЗАО «Рига молл» Мария Савиных, раньше девелопер искал арендаторов вместе с международной компанией CBRE, теперь занимается брокериджем сам. Представитель CBRE объяснил прекращение их работы «завершением контракта». Анонимный консультант, однако, рассказал, что неисполнение обязательств перед брокерами сейчас «очень частое явление», а суды по этому поводу – все более распространенная практика.

Показатель заполненных площадей, приемлемый для девелоперов, опустился, по словам Дениса Колокольникова, до 40%: «До кризиса 2008 г. меньше 90% считалось неприличным, в кризис соглашались на 50–70%». Юлия Соколова из Knight Frank говорит, что приемлемый показатель в 42% они рассчитали для строящегося сейчас ТРК «Галерея Кутузовский» (137 000 кв. м общей площади, 60 000 кв. м арендуемой): из-за большого размера объекта и его многоэтажности девелоперу не стоит планировать открытие с меньшим коэффициентом заполняемых площадей.

Несмотря на сложности с поиском арендаторов, в Московском регионе продолжают строиться объекты и выдаваться разрешения на новое строительство. По подсчетам JLL, в Москве во втором полугодии ожидается ввод еще примерно 110 000 кв. м торговой недвижимости. В Подмосковье, по сообщению пресс-службы заместителя председателя правительства Московской области Германа Елянюшкина, с начала года выданы разрешения на строительство 15 торговых центров совокупной площадью 205 600 кв. м. В основном это небольшие объекты районного формата (2000–4000 кв. м). Но есть и крупные многофункциональные: ТРЦ и узел связи на 50 000 кв. м в Раменском, общественный центр с торговой функцией на 42 000 кв. м в Красногорске, торгцентр с административной зоной и блоком общепита на 32 600 кв. м в Домодедове. Как правило, говорит Денис Соколов из Cushman & Wakefield, новыми проектами начинают заниматься местные девелоперы, нередко не имевшие опыта в торговом строительстве и почему-то решившие, что сейчас на этом можно заработать.