Недвижимость
Бесплатный
Елена Никитина|Светлана Данилова
Статья опубликована в № 3921 от 21.09.2015 под заголовком: Место уже не главное

Вторичное элитное жилье не продается

Срок экспозиции морально устаревших объектов затягивается, скидки доходят до 50% и более

На круглом столе в «Ведомости. Недвижимость» в сентябре игроки этого рынка договорились даже до того, что пресловутое location – местоположение – уже не самое главное для потребителя. «Значимость места снижается, возрастает роль качества проекта», – говорит Андрей Хитров, руководитель департамента стратегического консалтинга и исследований Welhome. По данным аналитиков из Est-a-tet, Point estate и других компаний, новые дорогие проекты есть в Пресненском, Таганском, Алексеевском, Донском районах, в Покровском-Стрешневе и др. К счастью, меняется и сам город, появляются новые точки притяжения (парки, зоны деловой активности), говорит Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.

Старое на новое

«Последние четыре месяца запросы у моих клиентов такие: «Давайте продадим старенькое, чтобы переехать во что-то более качественное»; «Пока такая хорошая цена и все в рублях, давайте посмотрим что-то свежее», – делится Ирина Жарова-Райт, управляющий партнер ИГ Sesegar. «Старенькое» – это дома 1990-х – начала 2000-х гг. по адресам, которые тогда считались премиальными, уточняет она. Сейчас это «и не ветошь еще, и в винтаж не перешло, такой «секонд-бест», который пристроить достаточно сложно, разве что соседям», – рассказывает риэлтор.

Богатство тает

Среднегодовые доходы наиболее богатых групп населения России сократились с 7,6 млн руб. (около $200 000) в 2014 г. до 6,9 млн руб. ($116 000) в первой половине 2015 г., по данным Центра стратегических исследований «Росгосстраха». 55 000 наиболее состоятельных семей – 0,1% от общего числа семей – также потеряли значительную часть годового дохода. Если в 2014 г. он составил примерно 24,7 млн руб. (около $650 000), то в 2015 г. - 21,6 млн руб. (около $370 000). Средняя цена предложения элитной квартиры в Москве – 133 млн руб., по данным Kalinka Group, но сделки проходят в среднем по 89,6 млн руб.

«Если сравнить дома на Остоженке, один из которых построен в 2006 г., а другой сдан в эксплуатацию в 2013–2014 гг., – разница существенная с точки зрения отделки, фасадных решений», – говорит Екатерина Тейн, директор департамента розничных продаж группы ПСН (строит элитный комплекс «Полянка, 44»). Только расположения в центре уже недостаточно, чтобы продавать все до ввода дома в эксплуатацию и больше не беспокоиться о качестве, как это было в 2000-х гг., констатирует она. До 2008 г. в предложении вообще не было квартир от застройщика в уже готовых объектах – последние два года таких все больше. Поэтому важно, чтобы красивая картинка совпадала с реальностью. «Застройщик сейчас тратит гораздо больше средств на создание продукта, на архитектуру, ландшафтный дизайн. Пусть в общих затратах на строительство это не такие большие деньги, но на это однозначно стали больше обращать внимание», – говорит Тейн. Илья Машков, руководитель архитектурной мастерской «Мезонпроект», отмечает, что архитекторы все больше занимаются квартирографией и всеми теми мелочами в отделке и фасадах, на которые клиенты, не склонные больше к спонтанным покупкам, теперь смотрят внимательно.

Поэтому «первичка рулит», уверена Ирина Могилатова, гендиректор Tweed: «На рынке достаточно много проектов в хороших местах с функциональными планировками, инфраструктурой, ландшафтным дизайном по достойным ценам». Подобные комплексы не расположены на «золотой миле», брокеры относят их к сегментам «премиум» или «бизнес плюс», хотя их себестоимость не сильно отличается от затрат на возведение элитного жилья, говорит Елена Комиссарова, гендиректор «БЭЛ девелопмента» (строит в том числе элитный ЖК в Басманном районе).

Центробежные силы

Если не экономить на качестве, то приходится поступаться маржей, отмечают девелоперы. Зато продаются такие объекты «хорошими темпами». В том числе покупателям с московских окраин или жителям из того же района. На патриотов района, например, рассчитывают в ФСК «Лидер», предложив премиальный дом на 400 квартир в Тимирязевском районе Москвы. Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills, прогнозирует дальнейшее появление качественного предложения в «не самых топовых районах» – «и оно будет находить своего потребителя». Тенденция не новая, но сейчас процесс децентрализации элиты набирает силу.

Расширение линейки продуктов Екатерина Батынкова, коммерческий директор ГК Insigma, считает вполне логичным решением. Insigma сейчас реализует ЖК премиум-класса RedSide на Пресне и разрабатывает два элитных проекта. «Новые объекты будут появляться хотя бы потому, что превращение земли в квартиры в любом случае выгодно, пусть и по другой стоимости», – уверена Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. Ее поддерживает Алексей Болдин, гендиректор агентства «Магистрат» (входит в ГК «Интеко»): девелоперский бизнес был высокодоходным, «поэтому запас прочности есть». «Интеко», по его словам, не отказывается от приобретения новых проектов.

По подсчетам специалистов Aecom, стоимость собственно строительства элитной недвижимости или бизнес-класса в Москве может составлять от 70 000 до 90 000 руб. за 1 кв. м без учета НДС, и она растет из-за расходов на импортные стройматериалы, инженерное оборудование. Следует учитывать также стоимость земли и цену денег, «и строители не дешевеют», добавляет Комиссарова. Могилатова даже считает, что застройщики будут поднимать цены: «Они же не могут работать себе в убыток». Но это будут уже рублевые цены. «В бизнес-планах можно как угодно все пересчитывать, но все-таки мы продаем не нефть, а квадратные метры в определенном мегаполисе», – резюмирует Комиссарова. По данным Knight Frank, 70–80% элитных квартир и апартаментов в предложении сейчас номинировано в рублях.

Способы продавать

Девелоперы научились представлять проекты, на сайтах дома смотрятся шикарно, хвалит Машков. Тем не менее продавать «на котловане» сейчас крайне сложно, клиентов «даже ценой не привлечь», сетуют риэлторы. На продавцов новостроек давит вторичный рынок, по мнению Алексея Трещева, директора по городской и загородной недвижимости Knight Frank, там дисконт доходит до 30–50%. Девелоперы не могут себе позволить давать такие скидки. Халин считает, что нужны длинные рассрочки от застройщиков, привязанные к графику строительства.

В «Магистрате» уже озаботились разработкой инструментов, «позволяющих людям, не имеющих достаточно денег, иметь элитное жилье», – рассказал Болдин, добавив к рассрочкам лизинг, который, по его мнению, для элитных покупателей даже удобнее ипотеки.