В Санкт-Петербурге растут товарные запасы у застройщиков, но не цены

В III квартале на петербургском рынке жилья продали квартир всего на 3% меньше, чем за аналогичный период прошлого года, подсчитал руководитель аналитического центра «Главстрой-СПб» Петр Буслов. Но совокупный результат трех кварталов этого года говорит о снижении объема продаж примерно на 30% по сравнению с январем – сентябрем 2014 г., оценивает он. В III квартале покупатели стали активнее: если с апреля по июнь было продано около 15 000 квартир (более 700 000 кв. м), то с июля по сентябрь застройщики реализовали около 17 000 квартир (более 800 000 кв. м), подсчитал Буслов. Он объясняет это сезонным фактором.

Продажи петербургского девелопера Etalon Group за три квартала этого года сократились к аналогичному периоду прошлого года на 32% (до 210 480 кв. м) и на 28% в деньгах – до 19,3 млрд руб., говорится в сообщении компании. В то же время показатели только III квартала демонстрируют рост. По сравнению с III кварталом прошлого года количество контрактов у Etalon выросло на 29%, продажи увеличились до 11,3 млрд руб. и 121 522 кв. м, что превышает показатели прошлого года на 20 и 15% соответственно, сообщает компания.

Разная динамика

По данным Росреестра, количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве жилья за девять месяцев этого года к аналогичному периоду прошлого в Петербурге выросло на 45%, в области сократилось на 7%. Всего сделок с жилыми помещениями в Петербурге (включая вторичный рынок) было зарегистрировано на 2% меньше, а в Ленобласти – на 6% больше, чем годом ранее.

Продажи восстановились в III квартале благодаря выводу на рынок новых проектов и очередей, в то время как цены за 1 кв. м в целом оставались стабильными, объяснил председатель совета директоров Etalon Вячеслав Заренков. Он говорит, что до конца года компания собирается вывести на рынок около 500 000 кв. м жилья в новых проектах. Большое предложение с широкой географией поможет поддержать спрос, тогда по итогам года отставание от рекордных показателей 2014 г. составит примерно 30%, рассчитывает Заренков.

По предварительным подсчетам, в целом для рынка Петербурга III квартал оказался хуже, чем второй, а по итогам года продажи застройщиков могут снизиться на 60% от уровня прошлого года, прогнозирует гендиректор Knight Frank St. Petersburg Николай Пашков. Предпосылок для роста спроса он не видит. Если по итогам года продажи достигнут 50% от прошлого года, то это будет хороший сценарий, а объективно, скорее всего, они опустятся до 35–40% от результатов 2014 г., предрекает Пашков.

По словам Юлии Ружицкой, руководителя департамента недвижимости массового спроса «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», в сентябре по сравнению с августом на объекты компании в Петербурге спрос увеличился на 18%, 30% квартир покупают по ипотеке. Между тем продажи по новым контрактам группы ЛСР в III квартале в Петербурге, Москве и Екатеринбурге сократились на 24% к аналогичному периоду прошлого года до 161 00 кв. м, общая стоимость контрактов составила 14,1 млрд руб. (-21%), говорится в сообщении компании. Продажи в основном регионе присутствия группы, в Петербурге, в III квартале сократились до 106 000 кв. м (на 25%), а в денежном выражении – до 9,7 млрд руб. (на 26%).

За девять месяцев этого года к аналогичному периоду прошлого продажи в Петербурге упали на 42% до 23,9 млрд руб., в Москве снижение составило 13% (до 7,7 млрд руб.), а на Урале было продано недвижимости на 35% меньше в деньгах, чем годом ранее (3,9 млрд руб.).

Худшие показатели из трех регионов за девять месяцев оказались у ЛСР в Петербурге: в элитном сегменте продано на 56% меньше площадей, в сегменте масс-маркет – на 47% (в кв. м).

У «Петербургской недвижимости» в августе и сентябре состоялось примерно по 2200 сделок в месяц, это высокий показатель, говорит Олег Пашин, гендиректор компании. Самое ликвидное предложение, отмечает Пашин, – небольшие студии и однокомнатные квартиры в популярных спальных районах города и новостройках пригородной зоны: в Кудрове, Мурине и др. 

Начало делового сезона и желание покупателей воспользоваться льготной ипотекой до окончания программы субсидирования привели к росту спроса на первичном рынке в сентябре на 30%, оценивает Полина Яковлева, начальник департамента жилой недвижимости NAI Becar (т. е. сделок может быть еще больше в IV квартале). Программа господдержки ипотеки действует до 1 марта 2016 г., в сентябре представитель Министерства финансов заявлял, что продлевать ее не планируется. Это может привести к ажиотажному спросу на строящиеся квартиры в конце года, считает Яковлева. Окончание программы негативно отразится на рынке первичной недвижимости, добавляет она.

В этом году в летние месяцы продаж было немного, с сентября отмечается оживление, говорит Александр Львович, гендиректор Navis Development Group (девелопер малоэтажного комплекса «Щегловская усадьба» во Всеволожском районе и комплекса «Созвездие» в Мурине). «Звонки чаще приводят к сделкам», – добавляет он. Компания даже планирует начать новые проекты: «Этот формат нравится покупателям». Кроме того, земля в области дешевле, есть выбор участков, а градостроительная политика областных властей более предсказуема, говорит девелопер.

Готовы к дисконту

По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», средняя цена 1 кв. м в Петербурге на протяжении нескольких последних месяцев колеблется на уровне 104 000–105 000 руб. за 1 кв. м. В экономсегменте на начало октября за 1 кв. м просили в среднем 70 600 руб. Цены стоят, товарные запасы у застройщиков увеличиваются (в III квартале на 11% к апрелю – июню 2015 г.), что обостряет конкуренцию на рынке, отмечает Буслов. По его подсчетам, в данный момент объем предложения на первичном рынке превышает 71 000 квартир, или 3,5 млн кв. м.

Цена держится на уровне декабря 2014 г., многие застройщики предлагают покупателям скидки и проводят акции, говорит Яковлева. В этом году летние скидки давали и в сентябре, застройщики по-прежнему готовы субсидировать снижение ставки по ипотеке для покупателей до 9%, рассказывает гендиректор агентства «Метры» Андрей Вересов. На рынке есть предложения о скидках до 37%, но по факту это маркетинговые приемы, как правило, сэкономить предлагается за счет отделки, паркинга, уточняет Вересов. Если дисконт превышает 10% от рыночной цены, потенциальным покупателям стоит задуматься, сможет ли застройщик справиться с проектом. Серьезно демпинговать в условиях кризиса – это присуще слабым компаниям, считает он.

Скинуть 37% на строящиеся квартиры в пригородах Петербурга – Буграх, Кудрове, Мурине и Янине – обещает группа ЦДС при условии единовременной 100%-ной оплаты, говорится в распространенном компанией пресс-релизе. А также предлагает отделку в подарок, дополнительную скидку на сумму  50 000 руб., беспроцентную рассрочку на четыре года при первом взносе 30% на паркинги. С учетом скидки стоимость однокомнатной квартиры в Девяткине или ЖК «Приневский» будет примерно 1,85 млн руб. без отделки, уточняет специалист отдела продаж ЦДС. «Объекты находятся в начальной стадии, при нынешних кредитных ставках банков и нам, и покупателям это выгоднее», – объясняет такую щедрость руководитель департамента недвижимости ЦДС Сергей Терентьев. Он говорит, что сейчас продажи у компании идут хорошо, на уровне осени прошлого года.

По мнению Екатерины Запорожченко, директора по продажам УК Docklands, такие скидки дают те, у кого «застоялся неликвид». Исполнительный директор компании «Ойкумена» Роман Мирошников считает, что резкие падения в цене у некоторых застройщиков, возможно, и дадут им в краткосрочной перспективе всплеск продаж, но у многих осторожных покупателей могут вызвать вопросы о финансовой устойчивости компании, что также негативно скажется на продажах в среднесрочной перспективе.

В октябре группа ЛСР предлагает приобрести квартиры в комплексах «Шуваловский», «Новая Охта» и «Южная акватория» с беспроцентной рассрочкой, действующей три месяца после сдачи дома в эксплуатацию, при внесении 1 млн руб., рассказывает Ружицкая. По ее словам, можно получить скидки 2–6%, а в «Новой Охте» – 2–12%. Покупателям, состоящим в браке, ЛСР предлагает скидку 2000 руб. с каждого квадратного метра – повод дать скидку всегда найдется

Исправленная версия. Первоначальный опубликованный вариант можно посмотреть в архиве "Ведомостей" (смарт-версия)