Статья опубликована в № 4059 от 20.04.2016 под заголовком: Непредсказуемые доходы

АИЖК планирует возродить в России доходные дома

Девелоперы считают бизнес малорентабельным, но готовы строить жилье для аренды, если не будет спроса со стороны покупателей

Строительство современных домов, все квартиры в которых предназначены для сдачи внаем, сдерживается низкой доходностью. При использовании кредитных средств она становится вовсе отрицательной, рассказывает директор департамента жилой недвижимости Colliers Int. Екатерина Фонарева. «Сегодня в этом бизнесе сложно что-то прогнозировать. А значит, есть проблемы с получением кредита на реализацию такого проекта, с последующей передачей построенного объекта под залог, с продажей доходного дома как «готового бизнеса», – говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов.

Что предлагает АИЖК

Единый институт развития в жилищной сфере – АИЖК – взялся реформировать непрозрачный по сей день сектор. Попытка далеко не первая в постперестроечной России, но в ведомстве настроены серьезно. Одна из целей – создать «инновационный рынок арендного жилья», который позволит решить жилищные вопросы граждан, не имеющих возможности приобрести собственную квартиру. АИЖК собирается разработать механизм привлечения в такие проекты внешних инвесторов.

Для этого АИЖК организует управляющую компанию, привлечет инвесторов и с помощью банка-партнера создаст целевой фонд для выкупа строящегося жилья у застройщиков. Кроме того, подберет проект с перспективами сбыта наемного жилья, обеспечит контроль и поддержку строительства, выступит гарантом строительных рисков – таков план. АИЖК выступит координатором сторон, а также соинвестором. Паи фондов под управлением ООО «УК АИЖК» будут предложены широкому кругу институциональных и розничных инвесторов, в том числе с использованием каналов продаж различных коммерческих банков в регионах, сообщили в АИЖК.

«Чтобы инструмент получился, нужно начать в Москве», – рассказывает гендиректор АИЖК Александр Плутник (впрочем, опыты ранее ставили в Омске, Калуге. – «Ведомости»). По его словам, изначально агентство планировало купить в столице уже готовое жилье – либо подъезд, либо дом целиком. Но не нашли предложения. «Мы вышли на московский рынок и не нашли ничего!» – говорит он. Поэтому сейчас АИЖК смотрит проекты, которые будут сданы через год-два, ведет переговоры с застройщиками. Например, недавно «Интеко» сообщила, что в партнерстве с АИЖК планирует выделить часть объектов в своих новостройках в Москве (например, апартаменты в комплексе «Лайнер» на Ходынском поле) и Ростове-на-Дону под формат арендного жилья. По словам гендиректора агентства недвижимости «Магистрат» (входит в ГК «Интеко») Алексея Болдина, в программу войдет около 10 000 кв. м, начать сдавать в аренду квартиры планируется в конце 2016 – начале 2017 г. (цитата по «РИА Новости»). По словам Плутника, горизонт окупаемости проектов – около 10 лет.

Другим механизмом станет выпуск ипотечных ценных бумаг, обеспеченных обязательствами наймодателя под залог построенного арендного жилья. Предполагается, что банк, выдавший кредит юридическому лицу на строительство жилья для найма, будет иметь возможность рефинансировать его, продав закладную в АИЖК. Объем выкупа будет определяться размером госфинансирования (субсидирования или льготного фондирования), предоставленного АИЖК на эти цели, а также спросом со стороны инвесторов на ценные бумаги.

Только один владелец

Согласно Жилищному кодексу под доходными домами (наемными) подразумеваются здания, которые полностью (или все помещения в которых) принадлежат на праве собственности одному лицу, рассказывает старший юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Елена Тихонова. Понятие «здание» в законе не прописано, однако под ним понимается не «коробка», а дом целиком, т. е. если здание принадлежит одному лицу, а все помещения в нем – другому, такой дом не может быть признан наемным, продолжает Тихонова. Если застройщик сдает нераспроданные квартиры в доме через свою управляющую компанию, дом не может претендовать на статус наемного. По ЖК существует пять критериев, которым должен отвечать дом для признания его наемным: объект / все помещения в нем находятся в собственности; право собственности принадлежит одному лицу; жилых помещений (квартир) должно быть несколько; цель использования – только предоставление гражданам для проживания; помещения могут предоставляться только по договорам найма жилых помещений (или социального использования).
В Москве уже была попытка создать доходный дом в постсоветский период: департамент инвестиционных программ строительства города построил такой в Большом Николоворобьинском переулке еще в 2002 г. Квартиры сдавались по довольно высокой относительно средних ставок цене. Тогдашние городские власти сообщали, что в случае успеха эксперимент будет продолжен. Однако опыт так и не был растиражирован, а новые власти Москвы вовсе распродали всю недвижимость в доме.

СвернутьПрочитать полный текст

Для развития рынка наемного жилья АИЖК планирует проработать механизмы повышения экономической эффективности таких проектов с помощью налоговых льгот или грантов. Например, предоставив налоговые льготы для выравнивания ставки налога на имущество для юридических лиц и граждан, сдающих избыточные жилые помещения внаем.

Управляющий партнер Blackwood Мария Котова надеется, что мероприятия мирового уровня, такие как Олимпийские игры, чемпионаты мира, международные выставки и симпозиумы (и непременно – налоговые льготы), поработают стимуляторами спроса на цивилизованную аренду и ответственное пользование съемным жильем.

Построил – продал

Сейчас девелоперы при прочих равных делают выбор в пользу продажи квадратных метров, говорит Котова. Если на участке можно построить жилье, то его продажи, особенно в строящихся домах, принесут намного больше прибыли, чем сдача в аренду после завершения проекта с чистовой отделкой квартир, объясняет Алтухов. Концепция такова: построить – продать – вложить деньги в новые проекты. Доходность бизнеса тех компаний, которые специализируются на сдаче площадей в аренду, будет в лучшем случае сопоставима со сдачей в аренду коммерческих площадей, продолжает Алтухов. Например, инвестиционная стоимость 1 кв. м квартиры с отделкой в ближнем Подмосковье – не меньше 80 000 руб. Сдаваться этот «условный метр» будет примерно за 10 000 руб. в год. В среднем в торговом центре инвестиционная стоимость арендного метра сопоставима, но средняя ставка аренды – около 12 000 руб. за 1 кв. м в год.

В то же время у девелопера возникнет больше трудностей, перечисляет Алтухов: придется иметь дело с физическими лицами, которые менее ответственно подходят к соблюдению условий договора, и тратить время и средства на чистовую отделку квартир. Арендаторов в многоквартирных домах намного больше, чем в среднем торговом центре, а значит, больше расходы по организации бизнеса и управлению им.

Аренда от «Пионера»

Бизнес-модель сети апарт-отелей YE’S компании «Пионер» предполагает продажу апартаментов частным инвесторам еще на этапе строительства (как в обычном девелоперском проекте). Однако как управляющая компания «Пионер» берет на себя функции и по сдаче квартир за 20% от стоимости аренды. «Новизна», по словам гендиректора сети Александра Погодина, в том, что арендатор получает сервис 4-звездочного отеля и это дешевле аналогичного по качеству гостиничного номера. «Открыв первый апарт-отель в Санкт-Петербурге в 2013 г., мы убедились, что спрос существует как со стороны частных инвесторов, так и непосредственно со стороны арендаторов», – продолжает он. Заполняемость петербургского проекта в среднем по году была на уровне 85–88%, что выше показателей гостиничного рынка. Только 10–20% покупателей апартаментов используют их для собственного проживания.

Но апарт-отели или сервисные апартаменты, предназначенные для сдачи в долгосрочную (от одного месяца) аренду, не являются наемными домами в том смысле, как они трактуются ЖК. Все из-за того, что собственников много. Но их можно рассматривать как альтернативный вариант, уверен Погодин.

Конкурентное окружение

В 2014 г. Герман Елянюшкин, зампред правительства Подмосковья, считал, что доходные дома не выдержат конкуренции с частниками, которые «сдают некогда полученные от государства бесплатно квартиры, не беспокоясь об экономической эффективности». Эксперты также отмечали, что цены на неорганизованном рынке аренды существенно ниже, чем экономически обоснованные расценки для возведения доходных домов. С того времени аренда в Московском регионе в целом подешевела, по данным риэлторов, а квартир в предложении больше, чем арендаторов. Это скажется на планке для ставок, считает Фонарева. По мнению Дмитрия Котровского, партнера «Химки групп», ежемесячная ставка в доходном доме должна быть точно не выше или даже ниже рыночной – и конкурировать с серым рынком, – чтобы оператор (управляющий доходным домом, инвестор, собственник) мог гарантированно на протяжении всего срока эксплуатации иметь 100%-ную загрузку площадей. С другой стороны, этот бизнес должен быть интересным для застройщика с точки зрения возврата инвестиции. Сейчас, по его оценке, даже при среднерыночной арендной ставке в многоквартирном доме в неплохом месте срок окупаемости за счет аренды составит 10–14 лет (при 100%-ной загрузке без учета амортизации и налогов). «Это не самый маржинальный бизнес, который к тому же требует постоянного внимания и надзора, – Котровский не верит в радужные перспективы такого бизнеса в ближайшую пятилетку. – Пока у инвесторов на рынке недвижимости есть возможность выбирать более доходные ниши».

Но продавать новостройки все труднее, и вот уже «Инвесттраст», застройщик Новых Ватутинок, предлагает арендовать с правом последующего выкупа полностью обустроенную квартиру из тех, что остались непроданными к моменту заселения новостройки (таких квартир около сотни). О перспективах доходных домов заговорили и участники рынка элитного жилья, где около 30% квартир в новостройках не продано. Их можно также отделывать и сдавать. По мнению Елены Комиссаровой, гендиректора «БЭЛ девелопмента», лет через 5–8 в центре Москвы вновь появятся доходные дома (если законодательство будет тому способствовать), застройщики согласятся на меньшую, но более стабильную доходность. «И будут предлагать: «Не хочешь купить квартиру? Возьми в аренду», – говорила она на круглом столе в «Ведомости. Недвижимость».

В 2009 г. холдинг «Сапсан» предлагал в коттеджном поселке «Княжье озеро» дома в аренду от застройщика для желающих примерить на себя различные варианты загородной жизни. Сейчас арендный фонд поселка составляет 34 дома, в начале 2016 г. акционеры ГК «Сапсан» решили их продать – постепенно, в течение 2016–2017 гг., а вырученные средства инвестировать в новый проект, и тоже арендный, сообщила пресс-служба компании. По словам вице-президента «Сапсана» Светланы Шмаковой, компания приобрела 23 га на северо-западе, в ближнем Подмосковье, и планирует построить поселок коттеджей и таунхаусов, предназначенных для аренды. «Собственный арендный фонд – это высокодоходный и ликвидный актив. В бизнес- и элитном сегменте на подмосковном рынке это предложение востребовано, – подчеркнула Шмакова. – Поэтому решение об отказе от арендного фонда в «Княжьем озере» далось нам непросто, но новый проект обещает стать интересным, и наш арендный бизнес сосредоточится в нем. Мы рассмотрели несколько вариантов финансирования и пришли к выводу, что продажа текущих активов из арендного фонда позволит направить на реализацию нового проекта инвестиции, не обремененные процентами по кредитам или другими дополнительными обязательствами». «Сейчас, на этапе просчета проекта, мы ориентируемся на полную окупаемость через 6–7 лет», – оптимистично настроена Шмакова.