Недвижимость
Бесплатный
Дмитрий Синочкин

Петербуржцы покупают квартир вдвое больше, чем москвичи

Причина – падение инвестиционного ажиотажа вокруг московского жилья

Активность петербургских покупателей квартир значительно превосходит активность на рынке жилья жителей Московского региона. Так, за первое полугодие 2016 г. в Петербургском регионе граждане заключили 41 900 договоров долевого участия (ДДУ) по покупке жилья, в Москве и Подмосковье – 54 140 ДДУ. Если считать ДДУ на душу населения, то получится, что в Петербургском регионе заключается одна сделка на 167 человек, в столичном – на 360. Разница в два с лишним раза.

По динамике спроса Петербург также опережает Москву. Так, в Москве и Подмосковье граждане за шесть месяцев 2016 г. купили будущих квартир на 3,4% больше, чем с января по июнь 2015-го. Отрадно, но скромно. Между тем в Петербурге и Ленобласти – на 67% больше.

При этом ставки по кредитам примерно одинаковы в обоих регионах, и начало 2015 г. у всех получилось ровно провальным. Почему активность петербургских покупателей настолько выше? Генеральный директор Navis Development Group Александр Львович полагает, что мы имеем дело с остыванием «инвестиционного ажиотажа», который сильно повлиял на продажи в Москве и Подмосковье в 2015 г. А в Петербурге начиная с 2013 г. застройщики, сместившись в Ленобласть, закладывали избыточное количество новых масштабных проектов. Это привело к затовариванию рынка и демпингу – покупателю есть из чего выбирать, но последующий спад неизбежен.

Сейчас Петербург и область значительно опережают Московский регион не только по спросу, но и по объему предложения из расчета на одного жителя. Так, совокупный объем предложения в новостройках столицы и Подмосковья составляет 7 млн кв. м, в новостройках Петербурга - 5 млн кв. м жилья. Таким образом, на каждого жителя столичного региона приходится 0,36 кв. м в будущей квартире, на петербуржцев – вдвое больше, 0,7 кв. м.

Петербургские застройщики говорят о скором «кризисе перепроизводства» жилья. Генеральный директор СК «Дальпитерстрой» Аркадий Скоров уверен, что обвал на первичном рынке Петербургского региона неизбежен и что в зоне риска окажутся в первую очередь областные проекты экономкласса – они практически уперлись в потолок себестоимости, и у девелоперов, которые их реализуют, минимальные возможности для маневра по цене.

На себестоимость давят новые ограничительные меры администрации. Недавно принятые петербургские правила землепользования и застройки предусматривают ограничение по высоте для новых проектов – не выше 40 м; в области с 1 сентября запускается программа «Светофор», также предусматривающая более жесткие условия для застройщиков в самых популярных локациях. На федеральном уровне дополнительные затраты средств и времени обусловлены пакетом поправок в 214-ФЗ. Но главный фактор – подорожание стройматериалов и рост тарифов.

«Мы столкнулись с ростом цен на известь, песок, паллеты, а из-за ввода системы «Платон» – и со значительным ростом транспортных расходов, – говорит Нина Авдюшина, гендиректор компании «H+H» (крупный производитель газобетона). – Еще одним фактором роста себестоимости стало подорожание цемента и арматуры, которых много в конструкциях домов. На круг рост себестоимости производства строительных материалов в ближайшие месяцы может достигнуть 5-10%. Как быстро это скажется на стоимости квадратного метра, судить сложно, многое зависит еще и от рыночного спроса».

Заместитель генерального директора компании «Ленрусстрой» Максим Жабин считает, что в ближайшие два-три года спрос в Петербургском регионе будет сокращаться примерно на 10% ежегодно: «Доходы граждан падают, а чудес не бывает». Вторая тенденция: спрос смещается обратно в город. «Это инвестиционные квартиры граждане могли приобретать в Мурино или Кудрово. Для повседневной жизни человек, работающий в Петербурге, все-таки предпочтет жилье в пределах городской черты», - говорит Жабин.

Важным фактором спроса остается интерес к петербургскому жилью со стороны приезжих. Директор по продажам компании Yolkki Village Евгений Васильев оценивают долю «внешних» сделок в 20-25%. У ГК «Эталон» этот показатель еще выше: 33%. Покупают люди, приезжающие «с северов», из сырьевых регионов. Есть и москвичи. Мегаполис исправно работает в режиме «пылесоса», выкачивая из провинции людей и ресурсы. В кризис это особенно заметно.