Рестораны становятся важной опцией в загородных коттеджных поселках
Развлечений там немного, поход в ресторан – в числе самых популярных
Даже если у тебя гектар земли, находиться только на своем участке скучно, – делится Андрей, житель поселка Agalarov Estate. – А в ресторанах здесь все предусмотрено: можно встретиться с друзьями, провести семейное торжество или устроить праздник для детей, профессионализм поваров и обслуживающего персонала на уровне». На территории Agalarov Estate ресторанов несколько: итальянский в бутик-отеле (часть инфраструктуры поселка), Beach Club с террасой и VIP-залом на берегу озера, ресторан европейской кухни в Club House, где можно отдохнуть после игры в гольф, уточняет Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group.
Природное преимущество
Элитные поселковые рестораны располагаются в лучших местах, с видом на воду или лес, и часто становятся своеобразными клубами для жителей. «Приятным дополнением к первоклассной кухне идут ароматы леса, пение птиц, прекрасные виды на озеро или реку, возможность порыбачить, покататься на лодке», – отмечает Румянцева. Такие бонусы ждут гостей в ресторанах «Честер Ферри» и «О’Шалей» в поселке «Николино», The River Café в загородном комплексе «Резиденции Бенилюкс», Apriori в «Гринфилде». Покупатели обычно хорошо реагируют на сообщение, что в поселке есть или будет создан ресторан, рассказывает Алексей Гречушкин, директор департамента инфраструктуры и услуг Villagio Estate. Дмитрий Котровский, партнер «Химки групп», также называет данную опцию «желательной». У обитателей дорогих коттеджей зачастую нет времени на домашнюю стряпню, зато есть деньги на ресторанное питание, объясняет он.
Но Илья Менжунов, директор департамента элитной недвижимости «Метриум групп», не припомнит ни одного случая, когда клиент отказался бы от сделки исключительно по причине отсутствия ресторана. Более того, порой покупателя буквально приходилось уговаривать посмотреть дом в непосредственной близости к ресторану, рассказывает брокер. Клиентов смущает даже не возможный шум от заведения, а то, что на территорию под видом гостя могут попасть посторонние люди, создающие угрозу жизни и здоровью.
Сейчас, по данным аналитического центра Villagio Estate, в 31% строящихся коттеджных поселков в Подмосковье анонсированы рестораны, бары и кафе. Сказывается кризис: пять лет назад девелоперы намеревались построить такие заведения в 56% поселков. Как объясняют в Villagio Estate, строится не более 30% заявленного. В 2013 г. открылись Family Garden в «Глаголево-парке», «Буревестник» в «Пестово», в 2014 г. – Marani в Жуковке, Testo в «Вешках», приводит примеры Гречушкин. «Мы анонсировали пять ресторанов, из них построено два (Apriori в 2013 г. и Villagio в 2016 г.), строится один, – добавляет представитель Villagio Estate. – Еще два будут в поселках, которые сейчас находятся на начальной стадии строительства, про них говорить рано».
Предприятия общепита заявлены в 17% проектов эконом-класса, в 28% проектов комфорт-класса, в 42% поселков бизнес-класса и примерно в 60% проектов уровня «премиум» и «делюкс». Но реально кормят жителей в меньшем числе элитных поселков: от 15%, по оценке Румянцевой, до 30%, по подсчетам Марии Соковцевой, руководителя отдела продаж департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, имеют собственный ресторан. Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований Blackwood, в числе причин отказа от открытия ранее заявленного ресторана называет низкий спрос на недвижимость и немногочисленность жителей.
Чужие не ходят
Рестораны «для своих» (куда пускают только жителей и их гостей) даже в элитных поселках встречаются не часто (например, в Agalarov Estate).
Большее распространение получил другой формат – ресторан находится в закрытом поселке, но принимает посетителей и со стороны, рассказывает Алексей Трещев, директор по городской и загородной недвижимости Knight Frank. К примеру, в Chester Ferry в «Николино» (23 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе), по словам Трещева, попасть можно, если заранее заказать столик (без предварительного заказа охрана в поселок не пропускает). Так же работает ресторан «Жан Реми» в поселке «Трувиль» (18 км от МКАД по Минскому шоссе), добавляет Ольга Бахметьева, директор департамента загородной недвижимости Tweed. Этот ресторан с авторской французской кухней от шеф-повара Дмитрия Тигашова расположен на берегу озера, и доступ к нему есть как из поселка, так и «с улицы». Отдельный подъезд есть к ресторану «Озон» в «Резиденциях Бенилюкс» на Новой Риге. На территорию самого поселка могут попасть только его жители. В «Озоне» и Chester Ferry средний чек – 2500–3000 руб. на человека (данные Knight Frank).
Скромное обаяние Рублевки
Самые популярные загородные рестораны, не привязанные к тому или иному поселку, находятся на Рублевке – в Жуковке, на Николиной Горе и в других модных местах запада Подмосковья.
«Царская охота» в Жуковке известна тем, что в 1998 г. Борис Ельцин ужинал здесь с Жаком Шираком, в то время президентом Франции. Интерьер выдержан в стиле охотничьего домика: бревенчатые стены с развешанными по ним трофеями, русская печка. Кроме основного зала есть «Охотничий» с винным погребком и изразцовой печью, «Боярский» с камином и др. Средний чек – 2500–3000 руб.
Арт-ресторан «Веранда у дачи» Аркадия Новикова в пристройке к художественной галерее «Дача» оформлен соответственно названию: беленые стены, обшарпанная дачная мебель. В огромных вазах – деревья. На открытой кухне готовятся русские, итальянские, японские, восточные блюда на любой вкус. Подают домашние варенья. Средний чек – 2500–4000 руб.
Ресторан «Марио» в Жуковке – огромный трехэтажный комплекс, дизайн внутреннего пространства разработан Мариной Путиловской. В атмосфере традиционного итальянского ресторана с довольно простой светлой мебелью, огромным камином, горшками с апельсиновыми и лимонными деревьями и панорамными окнами предлагают отведать более 10 сортов пиццы, домашнюю пасту, ризотто, рыбу и морепродукты, включая омаров и лангустов (средний чек – 4000–5000 руб.).
Дмитрий Котровский из «Химки групп» выделяет ресторан «Причал» Новикова. Кухня – итальянская и японская. Ресторан располагается на 2-м км Ильинского шоссе на берегу не широкой здесь Москвы-реки. Летом посетителей привлекает пляж с удобными шезлонгами, вечерами у воды устраиваются beach party. Зимой заливают каток, работает ледяной бар. Средний чек – 2000–3000 руб.
Еще один популярный ресторан – «Ветерок» Новикова и Артема Михалкова в поселке «Горки-2» – славится своей винотекой, качественной русской и итальянской кухней. Посетителей развлекает живая музыка, с детьми работают аниматоры. В Барвихе в Barvikha Hotel & Spa популярен ресторан-бар Анатолия Комма. Гуру кулинарии предлагает изысканные блюда русской кухни, которые для многих посетителей стали настоящим гастрономическим открытием. В теплый сезон в ресторане работает летняя веранда. Средний чек – 3000 руб.
Тем, кто «тоскует в Москве по обаянию настоящего Прованса» Котровский советует ресторан La Colline (14 км Рублево-Успенского шоссе, «Горки-2») с французским шефом Жеромом Кустийасом: «Это практически аутентичный французский ресторан со сложным меню». Средний чек – 3500 руб.
На Новой Риге один из самых известных ресторанов – Soho Country Club в Живописной бухте. Он позиционируется как «настоящий балийский курорт»: вся мебель сделана вручную балийскими мастерами, есть 30-метровый бассейн с шезлонгами. Кухня в ресторане европейская и кавказская. Средний чек – 3000 руб.
В КП «Вешки» на Алтуфьевском шоссе (2 км от МКАД) в итальянский ресторан Testo пропускают посетителей извне, но основной контингент – жители поселка. На территории КП «Величь» (35 км от МКАД по Новорижскому шоссе) расположен отель Country Club, в котором работают ресторан, бассейн, спа-салон, боулинг и др. В ресторан могут попасть посетители, которые приехали в спорткомплекс поплавать в бассейне или поиграть в боулинг.
Есть рестораны, которые обслуживают несколько поселков, продолжает классификацию Трещев. Apriori в центральном парке «Гринфилда» работает на группу поселков компании Villagio Estate (23 км от МКАД по Новорижскому шоссе): Park Avenue, Monteville, Millennium Park и др. Средний чек – 2500–3000 руб. (данные Knight Frank). По словам Гречушкина, летом в выходные дни свободных мест нет ни за столиками, ни на парковке. Apriori привлекает не только отменной кухней, но и тем, что расположен на берегу озера с красивыми видами, рассказывает один из жителей поселка Monteville, семья которого любит проводить время в этом ресторане. Популярность этому месту обеспечили также уникальные дизайнерские интерьеры и сочетание блюд русской и итальянской кухни, за которую отвечают сразу два бренд-шефа. «А также опытные официанты, среди которых нет студентов», – добавляет Гречушкин. Он убежден, что рестораны в небольших или удаленных поселках будут нерентабельны из-за немногочисленной потенциальной аудитории.
В ТРЦ «Павлово подворье» (14 км от МКАД по Новорижскому шоссе) открыты рестораны «Сорока», «Садко» и «Иль Патио / Планета Суши» и кафе «Женева». Этот инфраструктурный комплекс работает для жителей «Павлово-1» и «Павлово-2» (всего более 400 коттеджей) и посетителей со стороны.
Бизнес-кухня
Рентабельным ресторанный бизнес на территории коттеджного поселка может стать, если есть минимум 200 домовладений, утверждает Румянцева. Тогда при достойной кухне и сервисе он сможет существовать благодаря местным жителям, а посетители извне будут играть лишь вспомогательную роль в формировании клиентского потока и дохода. Бахметьева считает, что рентабельность ресторану смогут обеспечить 50–100 домовладений в поселке. В масштабных проектах, предполагающих поэтапный ввод недвижимости, ресторан строится в последнюю очередь, когда вокруг уже живут потенциальные клиенты. Менжунов считает «абсолютно нормальной» ситуацию, когда даже в крупных, от 300 домовладений, поселках ресторан открывался только через 3–4 года после сдачи комплекса, т. е. после того, как большая часть коттеджей была не просто куплена, но и заселена. Но и тогда сверхприбылей ожидать не стоит, предупреждает Румянцева: даже платежеспособная публика рестораны посещает, как правило, в выходные дни, а затраты на поддержание должного уровня качества достаточно серьезные (для ресторанов с высоким статусом они, бывает, на треть превышают доходы). «Успешных ресторанов единицы, как правило, это заведения в крупных поселках с популярной европейской кухней. Их аудитория шире и доходы больше», – считают в Kalinka Group.
Часто инициатором создания ресторанов, кафе или пекарен являются руководители компании-девелопера, которые живут в тех же поселках, рассказывает Румянцева. Вопрос дохода от ресторана для них вторичен. Иногда такие проекты убыточны и дотируются владельцами из других своих бизнесов, иногда работают в ноль. Однако 80% ресторанов, наработавших за годы имя и репутацию, спокойно переживают кризис вместе со своей целевой аудиторией, проживающей в элитных коттеджных поселках.
Сейчас рестораны ищут дополнительный заработок, например предлагают доставку блюд на дом – для семейных завтраков или ужинов в кругу друзей, устраивают творческие мастер-классы для детей, тематические вечерние программы, концерты популярных исполнителей и музыкантов. Также за городом востребован кейтеринг – выездное обслуживание семейных или корпоративных мероприятий.
Мария Иванова, коммерческий директор ГК «Сапсан», видит перспективу в переводе ресторанов под собственное управление застройщиков. В «Княжьем Озере» «Сапсан» так и сделал после смены нескольких арендаторов, но пока это редкий пример, признает Иванова. Чаще девелоперы еще на этапе проектирования привлекают арендатора, реже находятся партнеры, готовые на условиях соинвестирования вести ресторанный бизнес. «Аудитория посетителей ресторанов даже у больших поселков ограничена, но весьма требовательна, – делится Иванова. – Необходимо тонко чувствовать ее, предлагать именно то, что нужно».
В числе новых трендов на рынке загородной недвижимости Александр Шибаев называет моду на фермерские продукты. Небольшие хозяйства при поселке или – что предпочтительнее – рядом с ним могут поставлять продукцию как непосредственно жителям, так и на кухню поселкового ресторана. В частности, в 2002 г. Аркадий Новиков организовал тепличное хозяйство «Агроном» в «Горках-10», выращенные там овощи поступают в его рестораны.
По прогнозу Гречушкина, с ростом конкуренции и насыщением рынка рестораны в составе инфраструктуры коттеджных поселков будут появляться все реже. «Максимум – домашние кафе», – согласна Бахметьева.