Статья опубликована в № 4284 от 21.03.2017 под заголовком: Совместные офисы

За два года в Москве открылось около 30 офисных центров для работников-одиночек

Такие офисы могут стать самыми доходными для владельцев бизнес-центров

С каждым годом в мире становится все больше фрилансеров (внештатные работники), компании переводят сотрудников на удаленный режим работы, внедряют принципы holacracy (вместо классической управленческой иерархии – самоорганизующиеся команды). В меняющейся реальности появляются разнообразные гибкие agile и lifestyle офисы. А также офисы коллективные.

По данным NAI Becar, в год в мире открывается около 2500 новых коллективных офисов. «В 2016 г. в мире насчитывалось около 11 300, на 2017 г. планируется прирост на 22% до 13 800 объектов. В предыдущие годы рост был более активный в относительных цифрах (50–80%), но это можно объяснить эффектом свободной ниши», – приводит данные издания Deskmag директор по работе с ключевыми клиентами NAI Becar Константин Королев.

Места для одиночек

В России в 1998 г. открылся первый центр мини-офисов компании Regus Group, в которых предлагались меблированные пространства с оргтехникой с гибкими условиями по аренде. Коворкинги же – с местами для работников-одиночек – стали появляться в 2008 г. Эти первые объекты открывали энтузиасты, пробовали новый формат, рассказывает совладелец сети коворкингов «Рабочая станция» Михаил Комаров. «Модель показала свою эффективность», – уверен он. Первая «Рабочая станция» площадью 500 кв. м начала работу в Парке Горького (Нескучный сад) летом 2012 г. «Для нас это был идейный проект: хотелось создать для своих веб-студии Myme и архитектурного бюро Komnata Design такое пространство, где будет приятно работать самим, и дать такую возможность другим компаниям», – вспоминает Комаров. Однако опыт «Рабочей станции» до 2014 г. к заметному развитию сегмента не привел. По словам директора департамента консалтинга Blackwood Александра Шибаева, в то время новые небольшие площадки открывались и закрывались, суммарная площадь функционирующих коворкингов не превышала 10 000 кв. м.

С 2014 г. ситуация изменилась кардинальным образом. За последние два года в Москве открылось 30–35 коворкинг-центров, не считая антикафе, мини-офисов или мастерских. По данным Blackwood, в настоящее время функционируют 23 из них, в общей сложности это 10 500 кв. м. На новые коворкинги, не старше двух лет, сейчас приходится более 50% рынка, все предложение – более 20 000 кв. м. Шибаев связывает такой подъем с большим количеством вакантных офисных площадей и снижением арендных ставок. Коворкинги появились даже в ММДЦ «Москва-сити», где в настоящий момент, по данным Praedium, вакантно около 25% офисов. Здесь работают коворкинг CEO Rooms (башня «Империя», 500 кв. м, открылся в декабре 2014 г.), мини-офисы Prohub («Город столиц», 3700 кв. м, открылся в 2013 г.) и Regus («Башня на набережной», 3854 кв. м, открылся в 2007 г.), а также довольно много мини-офисов по 20 кв. м, сдающихся в раздробленных больших помещениях. Мини-офисы имеют общую инфраструктуру (ресепшен, кофе-пойнт, офисная техника и т. д.), уточняет руководитель департамента продаж «Сити» Татьяна Суворова.

Рост спроса на такие помещения отчасти был вызван кризисом. «Экономическая ситуация вынудила арендаторов оптимизировать расходы – сокращать персонал, отказываться от аренды классических офисов в пользу коворкингов», – говорит директор по управлению BlackStone Keeping Company Ольга Штода. «В октябре 2014 г. мы почувствовали, как увеличилось число запросов именно от компаний, примерно на 70%», – рассказывает Комаров. Шибаев вообще относит российские коворкинги к «кризисным явлениям». «Наиболее активное развитие происходило именно во время кризисов: в 2009–2010 и 2014–2016 гг., рост сегмента существенно замедлился в 2010–2013 гг., когда объемы сделок с офисами росли, ввод новых объектов стремился к рекордным значениям», – объясняет эксперт.

Кризис или тенденция

Владельцы коллективных офисов согласны с тем, что «кризис помог», однако считают, что бурное развитие формата обусловлено естественными причинами. «Наши клиенты – новая волна предпринимателей, которые отказываются от собственного автомобиля в пользу Uber или каршеринга, ездят за границу не в гостиницы, а на квартиры через Airbnb, рационально подходят к трате денег. Представьте, сколько приходится переплачивать маленьким компаниям за метры в отдельных кабинетах или переговорных комнатах, которые большую часть времени стоят пустыми!» – рассуждает Комаров. С учетом средней стоимости аренды 1 кв. м офисов класса А в центре – 28 000–32 000 руб. в год (данные Praedium) – небольшим компаниям снимать места в коворкингах в ЦАО (в среднем 15 000–20 000 руб. за закрепленное рабочее место в месяц) действительно выгодно.

Ценность общения

Первый коворкинг организовал в 2005 г. в Сан-Франциско работавший удаленно и уставший от нехватки общения программист Брэд Ньюберг. Начинающий предприниматель запросил довольно приемлемые арендные ставки в обмен на комфортные условия в снятых офисных помещениях, бесплатный WiFi, совместные обеды и велосипедные прогулки. Спустя несколько лет коворкинги превратились в самый быстрорастущий стартап-сегмент.

«На Западе сегмент уже настолько развит, что коворкинги занимают 10 000–20 000 кв. м. Немалая часть среднего и малого бизнеса перешла именно в такие офисы: компаниям удобно пользоваться готовой инфраструктурой», – говорит гендиректор клубного офиса CEO Rooms Гурген Шекоян. Директор отдела исследований рынка CBRE Олеся Дзюба также не считает интерес к коворкингам исключительно кризисным явлением: «Они не конкурируют с традиционными офисами. Аренда коворкинга выгодна для небольших компаний и ИП, которые не заинтересованы в долгосрочных договорах». Во всех московских «Рабочих станциях» – в Парке Горького, Artplay (700 кв. м, открыта в 2014 г.) и БЦ Z-plaza на Бутырской (1800 кв. м, открыта в апреле 2016 г.) – клиенты – «небольшие компании, 5–10 человек, маленькие ИП, в большинстве своем это даже не стартапы, а успешно функционирующие организации, есть и крупные компании, которые размещают в коворкингах проектные группы, например «М.видео» и Сбербанк, описывает Комаров.

Резидентами 12 московских центров Regus, по словам управляющего директора компании в России Ирины Баевой, также являются компании, среди наиболее крупных – Google, «Яндекс», Toshiba. Около 75% арендаторов CEO Rooms – клиентоориентированный бизнес, которому важна статусность места, удобство проведения встреч.

По информации Blackwood, за последний год увеличилась средняя площадь коворкингов в Москве – с 250–300 кв. м в 2014–2015 гг. до 400 кв. м сейчас. Рост показателя происходит за счет открытия крупных коворкингов, таких как «Рабочая станция» на Бутырской или Deworkacy на «Красном Октябре» (ГК «Ташир», 1500 кв. м). Королев не видит смысла делать коммерческие коворкинги меньше 300 кв. м: «Их почти невозможно эффективно зонировать и предусмотреть все необходимые функции». Экономически оправданной он считает площадь от 800 кв. м. Возможно, именно по этой причине небольшие коворкинги, которые открывают, чтобы «просто занять» пустые площади в БЦ, часто быстро закрываются.

Кроме того, как отмечает партнер студии IND Architects Андрей Сидоров, непрофессиональные коворкинги не дотягивают до нужного уровня и по архитектурным решениям: «Такие наши заказчики нередко думают: достаточно просто поставить стулья, столы и кулер, а это не так. Качественное современное рабочее пространство – это идеальная эргономика, микроклимат, умная акустика, снижающая уровень шума и стресса, гибкие решения, лаунжи и т. д.».

Доходная мелочь

Коворкинги класса А и В+, расположенные в удачных местах (в ЦАО или недалеко от него, в пешей доступности от метро), показали экономическую эффективность. По словам Шибаева, в них появляется все больше собственной инфраструктуры. Например, собственные пункты питания: кафе в Union Place, лофт-бар в Cabinet Lounge, полноценный ресторан на «Рабочей станции» на Бутырской. Среди дополнительных сервисов в некоторых коворкингах (в основном направленных на IT-аудиторию) – душевые кабины (#tceh, «Свободное плавание» и др.). В некоторых новых коворкингах предусматривается и возможность проживания: собственный капсульный отель открыт на «Рабочей станции» на Бутырской.

«Коворкинги при качественной концепции и профессиональном управлении могут быть более доходными арендаторами для собственника, чем любой другой арендатор. Благодаря сообществу, мероприятиям и множеству других мелочей они создают большую, на 15–20%, добавленную стоимость, чем классический офис», – говорит Королев.

По словам Шекояна, теперь многие собственники бизнес-центров заинтересованы в том, чтобы в их зданиях открылись коворкинги, и вовсе не из-за пустующих помещений. Его слова подтверждает и Суворова: «Коворкинги положительно влияют на развитие БЦ. Люди, которые в них работают, пользуются его инфраструктурой и услугами других арендаторов. Кроме того, часть стартапов со временем разрастаются и снимают полноценные офисы в том же БЦ».

Комаров отмечает, что коворкинги вообще можно считать частью инфраструктуры БЦ: «У нас в Z-plaza, например, арендуют переговорные комнаты и конференц-залы компании из соседних офисов. Также их сотрудники регулярно приходят в наш ресторан пообедать. В 2016 г. собственник строящегося БЦ класса А в Оренбурге обратился к нам с просьбой открыть в его объекте наш коворкинг – в октябре там начала работу первая региональная «Станция» (700 кв. м)». Нередко, по словам Шибаева, ставки для коворкингов делают ниже, чем для других компаний, но «все абсолютно индивидуально».

Комаров уверен, что сегмент коворкингов будет развиваться и дальше. В ближайшие пять лет компания планирует открыть в Москве около 10 новых «Рабочих станций» площадью от 1500 до 3000 кв. м в качественных бизнес-центрах. «Запросов все больше. В настоящий момент у нас большие очереди, многие готовы ждать и даже вносят заблаговременно депозит, чтобы забронировать места в планирующихся коворкингах», – говорит он. Разделяет энтузиазм предпринимателя и Шекоян: «Сейчас мы расширяемся в «Москва-сити» еще на 3500 кв. м. Также в 2017–2018 гг. мы откроем несколько новых объектов в Москве, в том числе в комплексе апартаментов «SkyСколково», на Ленинградском проспекте и вблизи пр-та Мира (в БЦ класса А). Совокупно к началу 2018 г. планируется открыть около 7000 кв. м». Regus, по словам Баевой, тоже нацелена на дальнейшее развитие – 13 февраля компания открыла новый объект в БЦ «Домников» на ул. Маши Порываевой и до конца года планирует открыть еще два центра в столице. Becar Asset Management Group, которая недавно открыла коворкинг «GrowUp платформа роста» в Петербурге (2500 кв. м), планирует создать федеральную сеть. По словам Королева, до конца 2017 г. будет организовано три коворкинга (от 1000 кв. м) в Москве и регионах, за семь лет компания планирует выйти во все города-миллионники. Объекты будут открываться предпочтительно в составе БЦ. «Так мы будем развивать инфраструктурную составляющую бизнес-центров», – объясняет Королев.

Пока никто не прокомментировал этот материал. Вы можете стать первым и начать дискуссию.
Комментировать