Статья опубликована в № 4271 от 01.03.2017 под заголовком: Офисы выходят из кризиса

В Москве пустует уже менее 20% площадей в премиальных офисах

Это самый низкий показатель за последние три года

Доля вакантных площадей в офисной недвижимости класса А на конец 2016 г. достигла 18,1%, что является самым низким показателем с 2013 г., следует из отчета консалтинговой компании JLL. Ее представитель напоминает: на конец 2014 г. в премиальных объектах пустовало свыше 28% площадей. Схожие цифры и у других консультантов. По данным Colliers International, с 2014 г. доля свободных площадей сократилась с 26,1 до 18,4%; Константин Лосюков из Knight Frank говорит соответственно о 29,8 и 20,7%. Даже в 2015 г. свободными оставались 26% площадей, тогда как на конец 2016 г. этот показатель достиг 18,6%, напоминает директор отдела исследований рынка CBRE Олеся Дзюба.

Уровень вакантных площадей в целом по портфелю одного из крупнейших владельцев премиальных офисов – O1 Properties, по словам его представителя, не превышает 12%, а по объектам класса А в Центральном деловом районе и того меньше – менее 8%. Это существенно ниже, чем в среднем по рынку, добавляет он. Директор по аренде управления недвижимости Millhouse Елена Малиновская говорит, что компания также наблюдает положительную динамику по всем своим офисным проектам: в бизнес-центре Four Winds с 2015 г. доля вакантных площадей снизилась на 23%, а в комплексе «Крылатские Холмы» новое здание было полностью сдано в аренду за короткий срок.

Снижение доли вакантности в премиальных офисах связано с низким вводом и значительным ростом спроса на офисные площади, следует из отчета JLL. По словам Лосюкова, в прошлом году было введено всего три офисных здания класса А на 70 400 кв. м – в 5 раз меньше, чем в 2015 г., и в 10 раз – чем в 2014 г.

Строили мало

317200 кв. м офисов, по данным JLL, построено в 2016 г. Это самый низкий показатель за всю историю рынка Москвы. Так, в IV квартале было введено всего три офисных здания на 60 300 кв. м, а это минимальный квартальный показатель

Благодаря стабилизации экономики и курса рубля в 2016 г. снизились риски для всех участников рынка офисной недвижимости, отмечает руководитель отдела JLL Елизавета Голышева, поэтому арендаторы стали проявлять большую активность и серьезно изучают возможности переезда в новые помещения. Девелоперы, в свою очередь, перестали ожидать восстановления рынка на докризисном уровне и стали более гибкими в диалоге с арендаторами, указывает она. По данным JLL, в 2016 г. 51% сделок аренды и покупки площадей (соответствует 536 000 кв. м) пришлось именно на офисы класса А, что в абсолютном выражении вдвое превышает результаты двухгодичной давности. Причем большая часть сделок – 40% (414 000 кв. м) – заключена в объектах за пределами Третьего транспортного кольца.

С учетом офисов класса B динамика снижения доли вакантных площадей выглядит не столь впечатляющей. Согласно данным Дзюбы из CBRE, в целом по рынку доля за год снизилась на 1,8 процентного пункта до 15,9%; по подсчетам аналитиков из JLL – с 16 до 15,5%.

Несмотря на увеличение спроса на офисные помещения, размер сделок продолжает снижаться. По словам Лосюкова, в 2016 г. средний размер арендованной площади снизился на 15% год к году до 1472 кв. м.

Динамика снижения уровня свободных площадей, по мнению Дзюбы, продолжится и в текущем году, правда, в офисах класса А этот показатель при условии ввода всех заявленных бизнес-центров может вырасти до 19,1%, а в комплексах класса В, наоборот, уменьшиться до 14%. Сохранится и высокий спрос: по данным JLL, при заявленных к вводу в 2017 г. 542 000 кв. м офисов (из них 219 000 кв. м класса А) общая сумма сделок может составить около 1,1 млн кв. м, что в итоге поспособствует росту арендных ставок во второй половине года. По итогам 2016 г. средняя ставка аренды в офисах класса А составляла 24 280 руб. за 1 кв. м в год, а в офисах класса В – 13 379 руб., напоминает Лосюков.