К маю инвестиции в коммерческую недвижимость превысили 20 млрд рублей

Инвестиции в коммерческую недвижимость Петербурга с января по май 2017 г. составили 20,5 млрд руб. и превысили объем сделок за весь прошлый год, подсчитали аналитики Colliers. Это самый крупный объем инвестиций за последние несколько лет, констатирует директор департамента исследований «Colliers International Россия» Вероника Лежнева.

Крупнейшая в этом году сделка – покупка компанией MallTech (бывший «Росевродевелопмент») ТРК «Лето» у «Галс-девелопмента», участники рынка оценили ее в 10 млрд руб. «Галс-девелопмент» несколько лет искал покупателя на комплекс, построенный в 2011 г., объектом интересовались, в частности, несколько фондов. По данным экспертов, заполняемость ТРК площадью 116 000 кв. м к концу 2016 г. достигла 100%.

Участники рынка ожидают продажи ТК «Невский центр». Это последний объект финской Stockmann в России, инвестиции в него составили около 170 млн евро. Стоимость торгового центра площадью 91 000 кв. м, открытого в конце 2010 г. на одном из самых людных перекрестков Петербурга, эксперты оценивают в 12 млрд руб. В числе претендентов участники рынка называют как международные компании и фонды, так и российских девелоперов. Свой интерес к объекту подтверждал управляющий партнер Fort Group Максим Левченко. Но, по его словам, компанию не устроила чересчур высокая цена.

Интерес инвесторов к торговому сегменту сосредоточен на объектах с качественными арендаторами, говорит Лежнева. «Экономика восстанавливается. Новый собственник успешного проекта может получить дополнительный доход в будущем за счет посткризисного роста ставок. Мы видим потенциал в торговом сегменте за счет активности инвесторов, но пока на рынке мало предложений», – говорит она.

В этом году в Петербурге не будет введено ни одного торгового центра. «При росте спроса со стороны ритейлеров уровень вакантных площадей в торговых центрах снизился за I квартал на 0,4% и достиг наименьшего значения за последние два года – 5,6%», – замечает руководитель отдела исследований JLL в Петербурге Владислав Фадеев. В течение года он ожидает дальнейшего снижения показателя до 4–4,5%.

Офисы в цене

Как и в прошлом году, в статистике будет доминировать торговый сегмент, офисы займут 2-е место по объему сделок, считают эксперты. (см. график). В апреле Raven Russia за 4,9 млрд руб. приобрела у фонда EPI Russia I Ky два бизнес-центра («Примиум» (11 000 кв. м) и «Келлерманн центр» (22 000 кв. м) и логистический парк «Гориго» в Горелове. Недвижимость сдана 68 арендаторам, соглашения с ними истекают в 2017–2021 гг., заполняемость – 98%. До этого интерес Raven Russia был сосредоточен на складских помещениях, но объекты реализовывались единым лотом. Глава филиала Raven Russia Игорь Богородов не исключает, что в новой стратегии компании будет уделено внимание и офисам.

ООО «Диета-18» за 544,7 млн руб. купило бизнес-центр «Система» общей площадью 8200 кв. м (находился в залоге у Сбербанка).

По данным JLL, в I квартале 2017 г. запрашиваемые ставки аренды офисов выросли максимально с 2014 г., когда этот рынок полностью перешел на рубли. За квартал ставки аренды в классе А выросли на 2,3% до 1637 руб. за 1 кв. м в месяц, в классе В – на 2,6% до 1166 руб. за 1 кв. м в месяц. Объем ввода на офисном рынке в I квартале составил 24 600 кв. м, а чистое поглощение офисной недвижимости достигло 41 700 кв. м (на 13% превышает средний показатель первых кварталов предыдущих пяти лет).

В числе крупных бизнес-центров, которые должны быть введены в этом году, «Сенатор» на Чапаева (11 500 кв. м) и «Пономарев центр» на Малой Морской (10 000 кв. м).

Офисный рынок также интересен инвестору, однако этот интерес сложнее оценить в конкретных цифрах, так как на рынке представлено мало привлекательных качественных объектов на продажу, считает Лежнева.

«Новых офисных зданий в хорошем состоянии в центре города на продажу выставляется мало, счет идет на единицы», – говорит гендиректор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. Он добавляет: такие сделки совершаются в лучшем случае раз в год, потому что предложений мало, а те, что есть, как правило, сильно переоценены.

О намерении продать здание своего петербургского представительства в начале мая объявила мэрия Москвы. Здание площадью 3500 кв. м на Казанской улице выставлено на аукцион, начальная цена – 417 млн руб. Свой бывший офис на Фурштатской улице площадью 3425 кв. м Сбербанк оценил минимум в 318 млн руб., торги назначены на 13 июня. Недвижимость под инвестиционные цели, по оценке Пашкова, покупают по цене 60 000–80 000 руб. за 1 кв. м. Но объекты могут быть интересны компаниям под размещение своего офиса, полагает он.

Склады противоречий

По оценке JLL, в I квартале 2017 г. объем чистого поглощения на складском рынке города впервые с III квартала 2009 г. оказался отрицательным и составил -29 000 кв. м. То есть ввода новых объектов не произошло, а вакантные площади в существующих складах увеличились на 0,9% до 6,5%. «Раньше спад спроса на аренду помещений в существующих складах компенсировался вводом новых, сданных в аренду до момента ввода или изначально реализованных по схеме built-to-suit, и тем самым достигался положительный объем чистого поглощения», – объясняет Фадеев. Он считает сегмент складской недвижимости наименее привлекательным для инвесторов из-за слабого спроса и невысокого потенциала роста арендных ставок.

Самая крупная сделка по аренде с начала года – аренда дистрибуторской компанией «Алиди» 15 000 кв. м в складском комплексе «Октавиан» в районе пос. Новое Девяткино.

По данным Colliers, средняя ставка аренды для качественного складского объекта – около 320 руб. за 1 кв. м в месяц. Ставки стабильны, в прошлом году они немного снизились, говорит Лежнева. По ее мнению, склады привлекательны для инвестиций, но предложений не так много, как мог бы воспринять рынок.

По данным Knight Frank, ставки аренды в складском помещении класса А составляют 430–500 руб. за 1 кв. м в месяц. «Свободные складские помещения вымываются с рынка, стоимость аренды будет повышаться примерно на 15% до конца года», – прогнозирует заместитель гендиректора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин.