Российские инвесторы в недвижимость меняют Лондон на Афины

Афины сегодня остаются, пожалуй, единственной столицей в Европе, где цены на жилую недвижимость существенно упали. В остальных европейских столицах стоимость жилья вернулась к пиковым значениям, которые были до начала кризиса 2008 г. Согласно базе данных компании Numbeo, средняя стоимость жилья в греческой столице составляет примерно 1380 евро за кв. м. Это почти в три раза меньше, чем в Лиссабоне (3180 евро за кв. м) и Праге (3820 евро за кв. м), в четыре раза - чем в Берлине (4540 евро за кв. м), в пять - чем в Амстердаме (5730 евро за кв. м) и в 11,5 раз - чем в Лондоне (16 000 евро за кв. м).

И этот факт не остается незамеченным для российских частных инвесторов.

Первый пошел

Брокер зарубежной недвижимости, компания Tranio инвестирует 10 млн евро в покупку пула из семи жилых домов общей площадью 7000 кв. м центре греческих Афин. Предполагается, что здания будут перестроены в апартаменты. Это первый крупный инвестиционный проект российской частной компании в Афинах. О нем «Ведомостям» рассказал основатель Tranio Георгий Качмазов.

Проект по редевелопменту Tranio реализует совместно с несколькими греческими застройщиками. «Проект реализуем без банковского финансирования. Весь объем инвестиций – это собственный капитал наш и наших партнеров», - говорит Георгий Качмазов, отмечая, что около 60% инвестиций пойдет непосредственно на покупку объектов, остальное будет направлено на реновацию и на сопутствующие расходы. По его словам, «на данный момент оформлена покупка двух зданий, по остальным объектам идет технический и юридический аудит».

После реконструкции Tranio намерено распродать апартаменты частным инвесторам, в том числе и россиянам, желающим получить вид на жительство (ВНЖ) в Европе. «В Греции сейчас действует самая дешевая программа по получению ВНЖ в обмен на инвестицию в недвижимость в размере 250 000 евро», - говорит Качмазов. В Греции сегодня сложилась ситуация, когда уровень низких цен на недвижимость совпал с низким порогом входа на рынок для получения вида на жительство в Еврозоне. «Это самое привлекательное предложение в Еврозоне», - комментирует Аскитоглоу, генеральный директор компании Assent Synergies Consalting, работающей на рынке недвижимости Греции.

Качмазов отмечает, что параллельно с продажей часть апартаментов может быть сдана в краткосрочную аренду, которая сейчас в Афинах становится доходным бизнесом в связи с быстро растущим потоком туристов.

«Греция сегодня - это уникальная возможность получить существенный прирост стоимости активов жилой недвижимости. Мы ожидаем, что стоимость недвижимости в Афинах в ближайшие два года вырастет на 20-30%», - говорит Качмазов.

То, что российские инвесторы стали проявлять активный интерес к рынку недвижимости Афин, подтверждает директор департамента зарубежной недвижимости компании KnightFrank Марина Шалаева. По ее словам, в основном частным инвесторам из нашей страны интересны именно проекты, предлагающие пул квартир с управляющей компанией, которая в последующем занимается сдачей апартаментов в аренду. «Доходность gross таких проектов в среднем составляет 5-6%», - говорит Шалаева, отмечая, что для покупок с целью инвестиций пользуются популярностью районы Афин рядом с учебными заведениями и станциями метро.

Георгий Качмазов оценивает арендную доходность для покупателей конечных квартир в своем проекте – 7% до налога. Плановая проектная доходность Tranio - 25% годовых.

Такой уровень доходности сегодня достичь вполне реально, считают участники рынка в Афинах. «Прибыль - тема сложная и зависит от очень многих факторов, но главными остаются два: правильная цена покупки (она должна быть минимальной), а также расположение и еще раз расположение. Если решение о покупке принято мудро с точки зрения цены/расположения объекта, то, учитывая растущую популярность Афин как туристического центра, доходность может выражаться и в двузначных цифрах», - комментирует Иоаннис Аскитоглоу.

Цены на пороге взрыва

Между тем участники афинского рынка недвижимости заявляют, что текущая ситуация самая благоприятная для инвестиций в этот сегмент. «С начала 2008 г., когда цены на жилье были на пике, стоимость недвижимости снизилась на 50%. Сейчас цены находятся на уровне 1990-х гг. Но, начиная с лета 2016 г., жилье стало дорожать», - говорит Панос Розакис, совладелец и управляющий компании Prime Synergy – Greek residency, занимающейся подбором и оформлением недвижимости в Греции для инвестиционных покупок.

«В Афинах сегодня можно покупать квартиры всего за 20 000-30 000 евро, вложить в ремонт еще от 5000 до 9000 евро и заработать около 1000 евро в месяц, просто сдавая жилье через систему Airbnb. Таким образом, годовой доход в 12 000 евро вам обеспечен», - комментирует Такис Папаспуроу, совладелец компании Modus-amplio, занимающейся реконструкцией и управлением инвестиционными активами недвижимости в Греции.

По словам экспертов, сейчас в Афинах большое количество редевелоперских проектов в работе. В процессе реконструкции находятся очень старые здания в центре города. «Их перестраивают под жилье для аренды или гостиничные номера», - говорит Розакис, отмечая, что продажи апартаментов в качественных проектах не задерживаются. Что касается частных инвесторов, то они в основном ищут новые или недавно отремонтированные квартиры, говорит Иоаннис Аскитоглоу. «В Афинах сейчас много пустых зданий, которые выиграли бы от изменения использования и перепланировки. Их смело можно назвать дойными коровами, ожидающими доения», - отмечает Аскитоглоу.

По словам Розакиса, сейчас на рынке жилья в Греции растущий спрос. Основная причина – в невысоком объеме предложения, поскольку строительство практически прекратилось в кризисные годы (2010-2016 гг). «У нас, например, больше покупателей, чем объектов для продажи», - говорит Розакис. При этом покупатели - как греческие, так и иностранные частные инвесторы. «По прогнозам аналитиков Евросоюза, греческий рынок недвижимости вернется в пиковое состояние через 4-7 лет. Это может привести к повышению цен от 60% до 80% от текущего уровня. Таким образом, к среднегодовой доходности от аренды добавится еще 20% -30% доходности от инвестиций», - говорит Панос Розакис. С ним соглашается Иоаннис Аскитоглоу: «Что касается роста капитала, то я не удивлюсь, если через 5 лет вы удвоите свои первоначальные инвестиции просто благодаря росту цен».

«Российские инвесторы ищут возможности для вложений подальше от экономической нестабильности в России, чтобы защитить свое состояние. А поскольку отношения между Россией и Грецией достаточно прочные, неудивительно, что многие российские инвесторы проявляют интерес к нашей стране. И в последние годы мы наблюдаем рост объема инвестиций со стороны россиян, в совокупности вложивших в греческий рынок значительные средства, которые раньше предпочитали вкладывать в недвижимость Лондона и других стран Европы», - заключает Такис Папаспуроу.