60% проектов в Москве будут достраиваться по ДДУ

Тот факт, что с 1 июля 2019 г. нужно будет брать дорогие кредиты в банках вместо «бесплатных» денег дольщиков, связывали и с неминуемыми банкротствами мелких строительных компаний, и с ростом цен. В конце 2018 г. вступил в силу закон № 478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» (№ 214-ФЗ), обязывающий всех застройщиков с 1 июля 2019 г. переходить на проектное финансирование и продавать жилье через эскроу-счета. Год начался с надежды, что послабления будут и кто-то все-таки сможет работать по старым схемам и бизнес-планам. 22 апреля вступило в силу постановление правительства РФ № 480, содержащее критерии, соответствие которым позволит компании привлекать денежные средства участников долевого строительства без использования счетов эскроу по договорам долевого участия (ДДУ), представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г.

Это касается компаний, готовность жилых объектов которых до 1 июля составит не менее 30%, а количество заключенных ДДУ – от 10%, рассказывает Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента АН «Бон тон». Для домов в проектах комплексного освоения и развития застроенной территории степень строительной готовности снижается до 15%. Проектам «стратегических застройщиков» достаточно 6%.

Александр Гончаров, заместитель председателя Москомстройинвеста, сообщил в апреле на конференции ИД «Коммерсантъ», что, по оценке ведомства, примерно 60% проектов в Москве с разрешениями на строительство после 1 июля 2019 г. будут достраиваться по ДДУ, 30% должны будут продавать через эскроу-счета, а в 10% сложилась «пограничная ситуация». То есть их застройщики постараются подогнать под критерии, позволяющие продавать по ДДУ. По словам Гончарова, все застройщики Москвы уже подали заявки в аккредитованные банки на оформление эскроу-счетов и переход на новую систему финансирования своих проектов. Но в ожидании смягчающих поправок не спешат переходить на новые условия работы раньше срока. «Среди продаваемых нашей компанией проектов нет ни одного, в котором девелопер перешел на новую схему», – рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. Такая же информация у Est-a-Tet, «НДВ – супермаркет недвижимости», «Бест-новостроя», подтвердили в компаниях.

В буферной зоне

«У нас появилось дополнительное время для просчета всех вариантов дальнейшей работы с использованием эскроу», – комментирует Марина Любельская, первый заместитель гендиректора концерна «Крост». По ее словам, в настоящее время все строящиеся жилые проекты компании продаются по ДДУ и вступление в силу 478-ФЗ с 1 июля этого года не повлияет на отношения с покупателями: строительная готовность всех объектов превышает 30%, продано в каждом проекте не менее 10% жилья. По словам Ольги Тумайкиной, коммерческого директора ГК ФСК, все текущие проекты компании подпадают под закон, который позволяет реализовывать жилье по ДДУ, не привлекая проектное финансирование. «Но с новыми проектами, которые мы начнем в текущем году и позднее, мы будем работать либо через эскроу-счета, либо строить на свои средства и продавать уже готовыми, это будет зависеть от экономики конкретного проекта», – уточнила Тумайкина.

Строящиеся «Level Амурская» и «Level Павелецкая» можно продавать не через эскроу-счета, рассказал Кирилл Игнахин, гендиректор Level Group. Комплекс апартаментов на Павелецкой планируют сдать в III квартале, в конце года сдается первая очередь ЖК «Level Амурская», продано больше 10%. «Проекты, которые мы планируем вывести на рынок во втором полугодии, будут реализовываться уже по новой схеме», – добавил Игнахин. Все пять объектов ГК «Основа» в Москве и Подмосковье продаются по ДДУ, рассказывает управляющий партнер Олег Колченко, но компания также планирует вывести на рынок несколько проектов уже по новым правилам. Как и Sezar Group, по словам коммерческого директора Ольги Барабановой: это третий дом в ЖК «Династия» (сейчас на стадии котлована, ожидаемый старт продаж – конец 2019 г. – начало 2020 г.) и последние два дома в ЖК «Рассказово» (стадия подготовки участка, в одном из домов продажи были открыты в апреле). По словам Романа Семчишина, коммерческого директора Sminex, с 1 декабря компания открывает продажи по эскроу-счетам в проекте бизнес-класса рядом с парком «Останкино», сейчас разрабатывают его концепцию, ввод в эксплуатацию запланирован на середину 2022 г. «Эталон» один из корпусов ЖК «Серебряный фонтан» в Алексеевском районе будет продавать с использованием эскроу-счетов, сообщил Кирилл Багаченко, главный финансовый директор группы.

Только через счета эскроу с 1 июля собираются продавать все проекты в ГК МИЦ, рассказал ее коммерческий директор Дмитрий Усманов. Компанию устраивает данная модель, и для покупателей новая схема продаж – это дополнительная гарантия сохранности вложенных средств, объяснил он. В «Векторстройфинансе» также уже готовы перестроиться. Андрей Колочинский, управляющий партнер «Векторстройфинанса», отметил, что, хотя квартиры в третьей и четвертой очередях ЖК «Кварталы 21/19», который компания возводит в ЮВАО, могут продаваться по ДДУ и только пятая очередь подпадает под действие нового закона, компания рассматривает возможность перевода на продажу через эскроу-счета всех домов жилого комплекса. В третьей очереди продано 63% квартир, в четвертой, где продажи стартовали в ноябре прошлого года, продана половина квартир.

В числе немногочисленных объектов, которые уже продаются по новым правилам, Литинецкая назвала ЖК «Дмитровский парк» (ГК ПИК) в Северном округе. С 18 апреля открылись продажи по эскроу-счетам в миниполисе Дивное (г. Видное), рассказывает Дмитрий Соболев, финансовый директор «Сити – XXI век». На объекте завершаются проектные работы, идет подготовка к выходу на строительную площадку.

По оценке Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров «Бест-новостроя», тем не менее большая часть застройщиков Москвы будет продавать строящиеся площади по старым правилам в течение 2–3 лет, с ней согласна Наталья Козлова, коммерческий директор Tekta Group. По ее словам, примерно такой срок понадобится для завершения проектов, для которых закон позволяет сохранить старую модель привлечения средств. По подсчетам Рустама Арсланова, директора по продажам ГК «Гранель», те проекты, которые подпадут под критерии реализации по старой схеме (ДДУ), будут продаваться компанией в среднем еще около года, а по данным Соболева, «запаса» «Сити – XXI век» хватит еще примерно на два года.

Деньги банков подождут

По сведениям ЦБ, сейчас 63 банка уполномочены к работе с застройщиками по проектному финансированию. В числе лидеров ожидаемо Сбербанк и ВТБ, пока и они ажиотажного спроса не видят. Как сообщил Роман Антощенков, заместитель руководителя дирекции «Недвижимость, строительство и девелопмент» департамента по работе с клиентами рыночных отраслей ВТБ, в настоящее время в банк за финансированием обратилось более 60 компаний (это всего по России), в работе находится около 70 проектов. По словам Сергея Бессонова, вице-президента, директора дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка, с начала 2019 г. (в целом по стране) в Сбербанк поступило 284 заявки на финансирование строительства жилья, хотя в банке ожидали, что их число будет в 2 раза больше. Из Москвы и области в банк обратилось 80 застройщиков. «С частью из них ведутся переговоры, по большинству есть официальные заявки на кредит», – добавил Бессонов. По данным пресс-службы банка Дом.РФ, по состоянию на 7 мая в банке рассматривалось 59 заявок на строительство в Москве и Московской области совокупным объемом 167 млрд руб. и площадью 3,5 млн кв. м. Пять заявок уже одобрено, объем запрошенного финансирования по ним составляет 17 млрд руб.

По словам Юрия Ильина, вице-президента по рынкам капитала и корпоративным финансам ПИК, у компании заключено соглашение с ВТБ об открытии кредитной линии по схеме проектного финансирования с использованием эскроу-счетов. «Мы ведем переговоры и с другими банками, но разглашать подробности пока не готовы», – добавил Ильин. «Гранель» заключила со Сбербанком соглашение о проектном финансировании жилого комплекса «Тринити» на Дмитровском шоссе, сообщил Арсланов. У «Эталона» в начале года заключено рамочное соглашение со Сбербанком о проектном финансировании «Серебряного фонтана». «Векторстройфинанс» ведет переговоры со Сбербанком, Дом.РФ, ВТБ и МКБ и готовится к кредитным комитетам, рассказывает Колочинский. Ранее компании открыл кредитную линию Сбербанк на 2 млрд руб. У Sezar Group также есть согласие банков, работающих в направлении проектного финансирования, рассказывает коммерческий директор компании Ольга Барабанова.

Подорожание неизбежно

С конца прошлого года аналитики и девелоперы говорят о неизбежном в свете всех перемен подорожании. Как объяснил Колченко, стоимость банковских кредитов на стройку скажется на себестоимости 1 кв. м и цене. Сейчас говорят о средней ставке для застройщиков на уровне 7–12%, это повысит цены на жилье минимум на 5–10% или больше. Арсланов уточняет, что повышение цен (на 10–12% к концу 2019 г.) вызвано не только введением проектного финансирования, но и рядом экономических причин. Среди них – увеличение ставки НДС, рост стоимости строительных материалов в связи с колебанием валютного курса, рост цен на топливо, перечисляет Колочинский. Он считает, что говорить о влиянии новой схемы продаж на цену преждевременно, поскольку в московском регионе на эксроу-счета перешли считанные компании.

Литинецкая сравнила цены в ЖК «Дмитровский парк», где квартиры в корпусах со сроком сдачи до конца 2020 г. продаются через эскроу-счета по 156 200 руб. за 1 кв. м в среднем, и ЖК «Летний сад» (проект «Эталона») поблизости, где средняя цена 193 000 руб. за 1 кв. м для квартир, сдающихся до конца 2019 г.: «Даже с поправкой на стадию готовности жилье в проекте ГК ПИК сегодня продается дешевле».

Ряд экспертов ожидает, что застройщики, перейдя на проектное финансирование, откажутся от продаж на этапе котлована по минимальной стоимости. По мнению Литинецкой, девелоперам станет выгоднее выводить жилье как минимум в средней стадии строительной готовности, устанавливая более высокие цены, компенсируя тем самым переплату по кредиту. Ольга Магилина, заместитель гендиректора «Kaskad недвижимости», согласна, но допускает, что с учетом жесткой конкуренции ряд застройщиков, вероятно, попытается сохранить скидки покупателям, готовым покупать «на котловане». Потому что в массовом сегменте только скидками можно заинтересовать покупателей на ранней стадии стройки, объясняет Михаил Фенченко, вице-президент по финансам группы ПСН. А поскольку у многих банков ставка процента по кредиту будет привязана к объему денежных средств, полученных от покупателей на эскроу-счета, такие покупатели будут важны. По оценке Колочинского, разница стоимости на этапе котлована и в готовом доме традиционно составляет 20–30% в зависимости от ликвидности проекта и его потребительских характеристик и такой разрыв в цене сохранится.