Почему у WeWork возникли проблемы с IPO

За сеть коворкингов, недавно оцененную в $47 млрд, теперь не дают больше $20 млрд
WeWork рассчитывала на громкое и успешное IPO (на фото: сооснователь и гендиректор Адам Нейман, в центре, на мероприятии биржи Nasdaq в январе 2018 г.) /Mark Lennihan / AP

Первичное размещение акций We Company, материнской компании сети коворкинговых центров WeWork, – одно из самых ожидаемых в этом году. В последнем раунде венчурных инвестиций, где участвовала японская SoftBank, американская компания оценивалась в $47 млрд и собиралась привлечь на бирже до $4 млрд. Но накануне IPO все пошло не так: инвесторы и аналитики не понимают, как WeWork собирается выходить в прибыль, критикуют корпоративное управление и указывают на конфликт интересов ее сооснователя и гендиректора Адама Неймана.

We пришлось снизить оценку стоимости в два с лишним раза, а ее крупнейший инвестор SoftBank призывает и вовсе отложить IPO.

Основанная в 2010 г. WeWork стремительно растет. В основном она берет офисные площади в долгосрочную аренду, проводит реновацию, а затем сдает их в краткосрочную субаренду другим компаниям, предпринимателям и фрилансерам. Стартап открыл или скоро откроет 833 офисных центров в 125 городах мира, в том числе четыре в Москве. В конце прошлого года у WeWork было 425 офисов в 100 городах. При этом она позиционирует себя как инновационный технологический стартап, а не компания, занимающаяся арендой недвижимости.

Убытки и необычная миссия

Американские единороги (стартапы стоимостью более $1 млрд) начали активно выходить на биржу в этом году, хотя многие продолжают нести убытки. Весной IPO провели сервисы по вызову водителей Uber и Lyft. В апреле We объявила, что еще в декабре 2018 г. конфиденциально подала заявку на IPO в Комиссию по ценным бумагам и биржам США (SEC). Летом стало известно, что компания решила ускорить процесс размещения, пока ситуация на фондовом рынке остается благоприятной, и может провести его в сентябре.

Проблемы We начались вскоре после публикации проспекта эмиссии в середине августа. Выручка в первой половине 2019 г. выросла в два с лишним раза в годовом выражении – до $1,54 млрд, но и убыток увеличился – с $723 млн до $905 млн.

Не только это насторожило потенциальных инвесторов, пишет Financial Times. Бизнес-модель компании не дает гарантий, что в будущем результаты улучшатся. Так, на конец июня обязательства WeWork перед арендодателями составляли $47,2 млрд, в то время как арендаторы должны заплатить ей по менее долгосрочным соглашениям только $4 млрд. Для перечисления возможных рисков понадобилось 29 страниц.

При этом WeWork патетично сформулировала свою миссию – «Повышать мировое самосознание». В этом плане ей уже удалось превзойти Google и Facebook с их миссиями «Не быть злом» и «Сближать мир», отмечает FT.

У WeWork пока четыре коворкинга в Москве: это объекты площадью 5900 кв. м в бизнес-центре «Белая площадь» рядом с метро «Белорусская» (на фото); площадью 4300 кв. м – в деловом квартале «Красная Роза» на ул. Тимура Фрунзе; площадью 3200 кв. м – в торговой галерее «Якиманка, 26»; и площадью 4400 кв. м. в офисе Arcus III на Ленинградском проспекте. Компания также ведет переговоры с турецким холдингом Renaissance Development об аренде 25 000 кв. м в офисной части многофункционального комплекса Neva Towers в «Москва-сити», рассказывали источники «Ведомостей». Если сделка закроется, то это будет крупнейший коворкинг в России и один из самых больших в мире

Конфликты интересов Неймана

Из проспекта эмиссии также стало видно, что за последние 3,5 года WeWork заплатила $20,9 млн за аренду четырех зданий, совладельцем которых является Нейман. Правда, компания получила обратно $11,6 млн для реновации помещений, но должна будет заплатить по этим контрактам до окончания их срока еще $237 млн. WeWork объясняет эти договоры стремлением Неймана доказать арендодателям в первые годы существования WeWork, что стартап является надежным арендатором. В будущем Нейман собирается продать эти здания новой компании ARK, у которой будет отдельный менеджмент, но при этом ARK возместит Нейману расходы на их покупку.

Это не единственный конфликт интересов Неймана, который в проспекте называется «уникальным лидером, доказавшим, что одновременно может быть визионером, управленцем и новатором». Он занял более $740 млн под залог акций We, в том числе $362 млн – у самой компании. В июле The Wall Street Journal (WSJ) писала, что Нейман вывел из компании минимум $700 млн в виде займов и продажи акций – по его утверждению, с целью инвестировать в недвижимость и другие стартапы. Профессор маркетинга Скотт Гэллоуэй, сам основавший девять стартапов, назвал это 700 миллионами предупреждений (см. врез): «Дайте мне выбраться к черту из этих акций, но ВЫ должны их купить».

Нелицеприятный анализ

Скотт Гэллоуэй, профессор маркетинга бизнес-школы Стерна при Нью-Йоркском университете, проанализировал проспект эмиссии We и в своем отчете назвал ее WeWTF (WTF означает What the f***? – «Что за черт?»). Если какой-либо аналитик скажет, что этот «дерьмовый бизнес» стоит больше $10 млрд, то он «либо лжец, либо идиот, либо и то и другое вместе», не стесняется в выражениях Гэллоуэй. «На фоне структуры корпоративного управления WeWTF даже китайские компании выглядят как американские (до появления технологических гигантов)», – написал Гэллоуэй.

Кроме того, несколько бывших менеджеров WeWork рассказали WSJ, что были удивлены, узнав, что многие посты в компании занимают друзья или члены семьи Неймана и других топ-менеджеров. «Технологические компании в целом трудно считать хорошим примером корпоративного управления, но WeWork вывела абсурд на принципиально новый уровень», – приводит издание слова независимого аналитика Бена Томпсона. Отношения We с Нейманом описаны на 10 страницах.

В начале сентября We представила обновленный проспект эмиссии, сообщив, что инвесткомпания Неймана We Holdings вернула ей $5,9 млн за использование слова «we». Оказалось, что We Holdings ранее зарегистрировала его в качестве товарного знака.

Возможный перенос IPO

Уже на следующий день, 5 сентября, WSJ и FT со ссылкой на знакомых с ситуацией людей сообщили, что We думает снизить оценку стоимости перед IPO с $47 млрд до $20 млрд, поскольку потенциальные инвесторы выразили сомнения в способности We стать прибыльной компанией в обозримом будущем и раскритиковали ее корпоративное управление. Незадолго до этого Нейман отправился в Токио на переговоры с SoftBank, крупнейшим инвестором WeWork. Они обсуждали, сможет ли японская инвесткомпания стать якорным инвестором во время IPO, приобретя значительную часть акций, или предоставить дополнительное финансирование, чтобы отложить листинг до 2020 г.

Еще через пару дней WSJ сообщила, что We рассматривает идею о понижении оценки до менее чем $20 млрд. Затем FT написала, что SoftBank призывает отложить IPO. Как отметили источники издания, японская компания сейчас создает второй гигантский фонд для инвестиций в технологические стартапы. Она хочет привлечь $108 млрд, но сделать это будет труднее, если оценка стоимости We так сильно снизится перед IPO.

SoftBank отказалась дать комментарии FT, а We заявила, что не может дать их из-за тихого периода перед IPO.

Ряд банков, включая JPMorgan Chase и Goldman Sachs, пообещали одолжить We $6 млрд, если она привлечет $3 млрд на IPO. Но если компания отложит листинг, она не получит эти деньги и ей будет сложнее финансировать бизнес.

После сообщений о том, что SoftBank призывает отложить IPO, облигации WeWork резко подешевели. Их доходность 9 сентября подскакивала на 60 базисных пунктов до 8,3%. «Это означает, что вероятность проведения IPO уменьшилась, – приводит FT слова Джона Диксона из Dinosaur Financial. – По-моему, люди задумались, хотят ли они участвовать в нем после такого снижения оценки стоимости компании».