Далеко ли до метро: что происходит с ценами на жилье в новой Москве

Развитие транспортной сети в ТиНАО прибавляет к стоимости жилья около 10–15%
Шесть жилых комплексов строится вокруг ст. м. «Ольховая» в новой Москве, но не в пешей доступности /Прокофьев / ТАСС

Метро – главный признак столицы, любой обыватель скажет, что Москва – там, где подземка есть, а где ее нет – это окраина. Сейчас вглубь территории новой Москвы примерно на 7–8 км от МКАД протянулись Сокольническая и Калининско-Солнцевская линии, где работает восемь станций. Именно поэтому «первый пояс» новой Москвы Дмитрий Волков, управляющий директор группы «Самолет», считает уже «полноценным аналогом» московских районов. На остальной территории транспортная ситуация сложнее. 

Вдоль центральной трассы – Калужского шоссе, где много новостроек, нет классического подмосковного вида транспорта – железной дороги. Имеющиеся ветки (киевское направление МЖД и «Курско-Рижский» МЦД-2 до Подольска) проходят практически по границам новой Москвы и, по оценке Ирины Доброхотовой, председателя совета директоров компании «Бест-новострой», расположены довольно далеко от основной новомосковской застройки. 

Надежды эксперты возлагают на будущую Коммунарскую линию метро: она сдолжна стать главным фактором улучшения транспортной доступности отдаленных районов вдоль Калужского шоссе, которое фактически стало осевой линией застройки в ТиНАО, считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).Она пройдет от станции МЦК «Крымская» до Троицка и будет готова ориентировочно в 2023 г. Кроме того, в 2022 г. Калининско-Солнцевская линия должна продлиться от «Рассказовки» до аэропорта «Внуково», а на Сокольнической ветке после «Коммунарки» появится «Новомосковская» (сроки отмечены на схеме метро с 1935 по 2024 г. на официальном сайте стройкомплекса).

Помимо этого до конца 2023 г. власти планируют сформировать «транспортный каркас» Троицкого и Новомосковского округов из линий метрополитена, автодорог и сопутствующей инфраструктуры. По словам главы департамента развития новых территорий Москвы Владимира Жидкина, «дорожный каркас ТиНАО будет состоять из основных магистральных трасс — Киевского, Калужского шоссе, МКАД, ЦКАД и многочисленных хордовых соединений, дублирующих основные магистрали». 

По мнению Волкова, нужно еще развивать и скоростной трамвай, но Жидкин считает, что актуальность этого проекта (он разработан) станет понятной после введения в строй Коммунарской ветки. 

Сколько минут пешком

Понятно, что жилья больше строится там, где уже есть инфраструктура и лучше транспортная доступность. По информации Ксении Юрьевой, коммерческого директора группы «Родина», в Новомосковском округе сконцентрировано 96,2% предлагаемых к продаже квартир, а в Троицком – 3,8%. Всего в новой Москве, по данным «Бест-новостроя», продажи ведутся в 31 проекте с квартирами. Но, по подсчетам Доброхотовой, всего шесть жилых комплексов расположено близко от действующих станций метро. («Городские истории», «Москвичка», «Саларьево парк», «Переделкино ближнее», «Рассказово», «Новое Бутово»). В случае с остальными проектами речь идет о транспортной доступности или о пешей, но более 20–30 минут ходьбы. 

«Многие жилые комплексы или их отдельные корпуса находятся на удалении 20 минут и более пешком, – комментирует Литинецкая. – И дойти не так просто, могут отсутствовать тротуары или вообще какие-либо дороги, ведущие к метро, из-за чего приходится полагаться на наземный транспорт или делать крюки, чтобы обойти, скажем, лесополосу. Отдельные стройки, в том числе крупные, находятся вдали от станций (объекты в районе г. Московский). И напротив, есть новые станции, рядом с которыми строек немного, в частности «Румянцево». Примерно треть проектов новой Москвы, по оценке «Бест-новостроя», пока только в автомобильной доступности.

Кто окажется в выигрыше

В ближайшие лет 5–6 московские власти собираются открыть около 20 станций метро в новой Москве, и это радует девелоперов. По словам Анны Боим, коммерческого директора ГК «А101», ст. м. «Новомосковская» Сокольнической линии откроется примерно в 500 м от двух проектов компании, один из них уже построен («Белые ночи»), а в другом («Скандинавия») строится 18 жилых корпусов. Пока ближайшие станции для этих комплексов – «Коммунарка» (20 минут пешком от «Скандинавии») и «Бунинская аллея» (легкое метро, 7 минут езды от «Белых ночей»). Кроме того, «в зону влияния» «Новомосковской» попадает построенный ЖК «Бутовские аллеи» (проект «Полир М»), сейчас от него можно дойти пешком примерно за полчаса до «Бунинской аллеи». В пешей доступности оказывается и микрорайон «Бунинские луга» (проект ПИК).

Будущая станция «Пыхтино» Калининско-Солнцевской (желтой) ветки откроется рядом с микрорайоном «Солнцево парк» (ПИК). 

Коммунарская линия метро до Троицка с 16 станциями улучшит транспортную доступность районов вдоль Калужского шоссе, сейчас большинство местных жителей для поездок в Москву может рассчитывать только на автомобили и автобусы.

Диаметры по краю

Частично по территории новой Москвы, ближе к ее восточной границе, проходит второй центральный диаметр (МЦД-2) до Подольска, но не так много новостроек выигрывают от этого соседства. Эксперты называют жилые комплексы «Калипсо-3», «Белая звезда» (ст. «Щербинка» в пешей доступности), «Новая Щербинка» (примерно в 2 км станции «Остафьево» и «Силикатная»), «Бутово парк 2Б» (1 км от «Бутово»). 

От ст. «Силикатная» пешком можно дойти до ЖК «Алхимово», а от ст. «Щербинка» – до ЖК «Остафьево» (проекты «Самолета»). «В работе мегапроект на территории поселения Рязановское общей площадью 580 га, частью которого являются уже строящиеся проекты. Предполагаемый объем инвестиций превысит 170 млрд руб., и МЦД-2 – одна из стратегически важных транспортных артерий для него», – говорит Волков.

Ориентировочно к 2024 г. заработает МЦД-4 до Апрелевки (нынешняя Киевская дорога), и это хорошая новость для проекта «Баркли» «Медовая долина» у ст. «Санино» (открыта в январе 2020 г.), говорит Доброхотова. По словам Волкова, недалеко от той же станции «Самолет» готовит к выходу в этом году проект «Новое Внуково».

Премия за метро

Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель», говорит, что строящееся жилье в новой Москве в настоящее время на 15–20% дешевле, чем в границах старой, вне зависимости от этапа строительства. В среднем 1 кв. м стоит 130 000–140 000 руб. Средняя цена однокомнатной квартиры, по оценке Романа Родионцева, директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, – 5,9 млн руб, двухкомнатной – 8 млн, трехкомнатной – 10,5 млн. По данным гендиректора VSN Realty Яны Глазуновой, диапазон – от 3,1 млн (однокомнатная квартира в 34 кв. м в ЖК «Борисоглебское. Сиреневый квартал») до 18,3 млн руб. (четырехкомнатная, 123 кв. м. в ЖК «Южное Бунино»).

Для сравнения: в старой Москве стоимость 1 кв. м комфорт-класса приближается к 190 000 руб. (данные «Метриума»), средняя цена за лот – почти 11 млн руб. (данные «Бон тона»).

Появление удобных подъездных путей, реконструкция и строительство дорог, а также открытие метро прибавляют к стоимости жилья около 10–15%, говорит Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам Lexion Development. Арсланов говорит, что квартиры в ЖК «Москвичка» подорожали на 20% с момента открытия ст. м. «Коммунарка». Но, как уточняет генеральный директор агентства «Бон тон» Наталия Кузнецова, новостройки дорожают, только если метро появляется в пешей доступности, не дальше 1,5 км. 

По оценке Олега Репченко, руководителя аналитического центра irn.ru, сегодня метро дает прирост примерно на 10% в локациях, где раньше его в принципе не было, в основном это касается домов в пешей доступности от новых станций, в 1–2 км. Первая волна подорожания обычно проходит, когда объявляют о строительстве, а вторая – примерно за год до открытия.

Волков замечает, что и после открытия станций может наблюдаться небольшое подорожание, как это показал пример желтой ветки в новой Москве: в течение месяца – на 4–5%. Как говорят эксперты, рост цен идет по плану, так как девелоперы изначально закладывают фактор метро в стоимость квартир. 

Из старой в новую

По мере восстановления экономики и возвращения покупателей новая Москва может сильнее оттянуть на себя часть «старомосковского» и областного спроса, начало этого процесса Боим наблюдает «как минимум последние два года». По данным эксперта, от общего числа покупателей квартир в Новомосковском округе москвичей, желающих переехать сюда из других районов, примерно 65%. Из них больше всего (около 26%) переезжает из ЮЗАО и еще около 11% – из ЮАО. «С открытием новых станций тренд усилился, поскольку только близость метро заставляла многих цепляться за старые районы», – считает Боим.

Еще один стимул – программа ипотеки с господдержкой под 6,5%. По ее условиям при первоначальном взносе в 20% максимальный бюджет покупки – 10 млн руб. Эксперты утверждают, что до 90% предложения в новой Москве соответствует этим требованиям, тогда как в старых границах, по подсчетам Юрьевой, только 45% предложения массового сегмента и 11% предложения бизнес-класса.

Непосредственное следствие пандемии – перевод многих сотрудников на удаленную работу – тоже в пользу выбора жилья в новой Москве. Впрочем, как замечает Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «НДВ — супермаркет недвижимости», у новой Москвы есть конкуренты: Некрасовка и Котельники, где есть метро и активно строится массовое жилье.