Фонд «Сбера» может закрыть крупнейшую сделку на рынке складов

Он хочет выкупить логистический комплекс «Всеинструменты.ру» в Домодедове
Многие крупные компании активно инвестируют в склады /Андрей Гордеев / Ведомости

Компания «Сбер фонды недвижимости» договаривается с PNK Group о приобретении у нее строящихся складских комплексов общей площадью 182 000 кв. м на территории индустриального парка «PNK парк Домодедово», эти площади ранее были сданы в аренду «Всеинструменты.ру».

Об этом «Ведомостям» рассказали два консультанта, работавших с участниками потенциальной сделки, и подтвердил один из партнеров PNK Group. По их словам, на эти объекты есть и еще несколько интересантов, однако в наиболее продвинутой стадии переговоры находятся именно со структурой «Сбера», который предлагает более выгодные для PNK Group условия.

Они также обращают внимание, что сделка между сторонами будет форвардной: если они договорятся, то окончательные расчеты пройдут только после ввода складских комплексов в эксплуатацию. Ранее представитель PNK Group рассказывал, что первую часть объекта на 94 000 кв. м планируется достроить к весне 2021 г., а оставшиеся 88 000 кв. м – к весне следующего года. Представитель «Сбер фонды недвижимости» сообщил лишь, что компания «постоянно изучает различные объекты недвижимости в интересах своих клиентов», но объявит о них только в случае приобретения. Представитель PNK Group от комментариев отказался.

Фонды «Сбера» активно инвестируют в коммерческую недвижимость. Ранее они приобрели торгово-развлекательные комплексы «Карнавал» (33 000 кв. м) в Чехове и «Речной» (30 000 кв. м) у ст. м. «Речной вокзал», бизнес-центр Diamond Hall (61 000 кв. м) на Олимпийском проспекте и логопарк (23 300 кв. м) в пос. Петро-Славянка в Санкт-Петербурге. Есть у «Сбера» и опыт работы с PNK Group. Фонды банка ранее выкупили часть комплексов «PNK парк Толмачево» в Новосибирске, «PNK парк Валищево» и «PNK парк Вешки» (оба находятся в Московской области).

Условия возможной сделки между «Сбер фонды недвижимости» и PNK Group узнать не удалось. Рыночную стоимость складов, которые займет «Всеинструменты.ру», партнер Colliers International Станислав Бибик оценивает в 7,3–8,2 млрд руб. Примерно такие же цифры – 7,3–7,6 млрд руб. – и у коммерческого директора Ghelamco Александра Перфильева.

Если стороны договорятся, то эта сделка с точки зрения площади объекта станет крупнейшей на рынке складской недвижимости России за всю его историю, говорит член совета директоров JLL Микаэл Казарян. Это подтверждает и Бибик. Так, по данным JLL, ранее рекорд принадлежал Leroy Merlin, которая три года назад выкупила у PNK Group 140 000 кв. м в распределительном центре «Северная звезда» в Дмитровском районе Подмосковья. Кроме того, в прошлом году созданная Российским фондом прямых инвестиций, арабской Mubadala Investment Company и другими ближневосточными инвестиционными фондами компания Professional Logistics Technologies приобрела 126 000 кв. м в комплексе «Ориентир Север – 1» на Ленинградском шоссе. Арендатором этого объекта выступает Ozon.

56 млрд руб.

было потрачено на покупку логистических комплексов в прошлом году, по данным CBRE. Это на 61% больше, чем в 2019 г. Таким образом, складской рынок стал самым инвестиционно привлекательным сегментом коммерческой недвижимости. Больше – 96 млрд руб. – инвесторы вложили только в приобретение земельных участков под строительство жилья

Инвесторы активно охотятся за качественными активами в складском сегменте, напоминает Перфильев. По его словам, учитывая то, что структуры «Сбера» ранее выкупили у PNK Group несколько логистических комплексов, нет ничего удивительного, что они продолжают смотреть на объекты именно этой компании, особенно те, где есть подписанные договоры аренды.

На сегодняшний день рынок логистической недвижимости один из самых надежных с точки зрения вложений средств, соглашается старший директор отдела складской и индустриальной недвижимости CBRE Антон Алябьев. По его словам, из-за ограниченного предложения на рынке сохраняется сильнейший дефицит свободных площадей. Все это ведет как к росту спроса на склады у арендаторов, так и к увеличению ставок, объясняет он интерес инвесторов к этому сегменту.

Новый высококачественный склад на территории «PNK парк Домодедово» с долгосрочным договором аренды с крупнейшим онлайн-ритейлером в сегменте DIY станет отличным дополнением портфеля «Сбер фонды недвижимости», считает Казарян. Он напоминает, что продажа паев закрытых инвестиционных фондов на фоне низких ставок по депозитам является наиболее востребованным инвестиционным продуктом на рынке. Если PNK Group не сможет договориться о продаже логистического комплекса, то она, скорее всего, внесет его уже в свой фонд PNK Rental, говорят два консультанта, работавших с девелопером.