Строительство складов подорожало вслед за ростом цен на стройматериалы
Это грозит проблемами с запуском новых проектов и заключением договоров с клиентами
Стоимость строительства логистических комплексов к июню 2021 г. увеличилась на 25% по сравнению с декабрем прошлого года, следует из отчета консалтинговой компании Knight Frank. Похожие цифры и у регионального директора департамента управления строительными проектами Colliers Игоря Темнышева: по итогам первого полугодия себестоимость возведения складов подорожала на 26% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Он говорит, что это самый высокий прирост среди всех сегментов коммерческой недвижимости. Так, стоимость строительства офисов увеличилась на 22%, гостиниц и апартаментов – на 20%. Еще более внушительные цифры приводит руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Cushman & Wakefield Егор Дорофеев: если в конце прошлого года возведение логистических объектов обходилось девелоперам примерно в 30 000 руб. за 1 кв. м, то сейчас их затраты составляют уже около 40 000 руб. за 1 кв. м (т. е. +33%). Схожие цифры приводит и руководитель отдела складских и индустриальных помещений JLL Евгений Бумагин: 1–1,5 года назад было 25 000–28 000 руб. за 1 кв. м, а сейчас – 35 000–38 000 руб. за 1 кв. м.
Резкое удорожание стоимости строительства складов консультанты объясняют несколькими причинами. Из отчета Knight Frank следует, что цены на строительные материалы к июню выросли на 55% по сравнению с декабрем 2020 г., а отдельные категории – арматура, воздухоотводы, сэндвич-панели – и вовсе подорожали на 75–117%. Бумагин связывает это с увеличением стоимости металлов в мире. Все это, по его словам, отразилось и на российском рынке, несмотря на принимаемые меры по сдерживанию цен. По словам Темнышева, ключевые производители строительных материалов удерживают цену на высоком уровне в условиях ограничения экспорта и стимулирования внутреннего спроса на такую продукцию.
Среди других причин, повлиявших на удорожание строительства складов, консультанты называют рост стоимости рабочей силы (из-за дефицита специалистов), а также строительных работ. Кроме того, по словам Бумагина, повлияло на ситуацию и увеличение стоимости заемного финансирования из-за повышения ключевой ставки Центробанком.
Несмотря на то что пик роста цен на строительные материалы уже пройден, стоимость возведения складских объектов вряд ли снизится в ближайшее время до прошлогодних значений, отмечает директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank Константин Фомиченко. Об этом же говорит и гендиректор девелопера «Ориентир» Андрей Постников. Темнышев полагает, что себестоимость строительства будет расти до конца года, но уже гораздо меньшими темпами – в пределах 10%.
Удорожание стоимости строительства логистических комплексов может привести к негативным последствиям, говорят опрошенные «Ведомостями» эксперты. Колебания цен на строительные материалы затрудняют процесс подписания договоров, так как арендаторы и покупатели хотят зафиксировать конечную стоимость складов, отмечает Темнышев. Девелоперы же, по его словам, в такой ситуации стремятся указать в соглашениях более гибкие для себя условия. Все это может обернуться срывом сроков ввода объектов в эксплуатацию, сказано в отчете Knight Frank.
Бумагин указывает, что все это уже привело к увеличению ставок аренды в Московском регионе с 4900 до 5300 руб. за 1 кв. м в год. Дорофеев называет еще бо́льшие цифры – 5000–5500 руб. за 1 кв. м в год. С прошлого года, по словам Бумагина, подорожали и готовые объекты – с 30 000–35 000 до 42 500–45 000 руб. за 1 кв. м. Существуют и риски расторжения уже заключенных контрактов, говорит управляющий партнер NT Properties Владислав Рябов. Однако в большинстве случаев стороны пытаются договориться: убытки в случае окончательного прекращения строительства могут значительно превысить потери от роста его стоимости. Кроме того, иногда подрядчики успевают закупить все необходимые материалы по старым ценам, поэтому корректировка стоимости сооружения объекта не требуется, добавляет он.
Девелоперы также отмечают влияние стоимости строительства. Исполнительный директор Radius Group Захар Вальков говорит, что основная проблема в текущей ситуации заключается в том, что компаниям сложно прогнозировать, насколько себестоимость строительства может вырасти в ближайшие год-полтора. Если девелопер будет заключать договор на строительство по нынешним ценам, то существует риск выйти в убыток, указывает он. А в случае увеличения стоимости работ на 50%, по его словам, девелоперам уже сложно найти клиентов. Тем не менее Radius Group не прекращала строительство объектов и не перезаключала соглашения по новым ценам, утверждает Вальков.
Не останавливает возведение объектов и PNK Group, говорит управляющий фондом «ПНК девелопмента» Дмитрий Пилевин. Он отмечает, что компания фиксирует в договорах с клиентами определенную цену, которую нельзя изменить. А вот «Ориентир» в период нестабильности пока планирует использовать формат open book (в этом случае цена за объект для клиента формируется после окончания строительства. – «Ведомости»), говорит Постников.
