Власти обсуждают возвращение льготной ипотеки и помощь застройщикам с кредитами

Правительство России рассматривает новые меры поддержки строительной отрасли на фоне введения санкций в отношении страны и повышения ключевой ставки до 20%. В частности, власти начали обсуждать возможность изменения программы льготной ипотеки и субсидирования ставок по кредитам для девелоперов: об этих инициативах говорилось на совещании у первого вице-премьера Андрея Белоусова, проходившем на прошлой неделе, рассказал «Ведомостям» источник, знакомый с его повесткой.

Эту информацию подтвердил и один из чиновников в правительстве, других деталей он не раскрыл, уточнив лишь, что курировать эти вопросы будут Минстрой и Минфин. Запросы в правительство и Минстрой остались без ответа. Представитель Минфина сообщил лишь, что «меры поддержки прорабатываются», но какие, не уточнил. Представитель вице-премьера Марата Хуснуллина также говорит, что «сейчас в правительстве обсуждается широкий спектр вариантов поддержки строительной отрасли», но комментировать их, по его словам, пока преждевременно.

Для избежания банкротства ряда девелоперов и появления новых обманутых дольщиков, а также для сохранения спроса на жилье в данный момент действительно рассматривается вопрос продления программы льготной ипотеки, знает топ-менеджер одной из строительных ассоциаций, участвовавший в обсуждении этих вопросов. Он напоминает, что с лета 2020 г. граждане России могли взять кредит на приобретение квартиры в новостройке под 6,5% годовых.

Программа действовала на жилье до 12 млн руб. в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и от 3 млн до 6 млн руб. в других российских регионах. В июле прошлого года ставка выросла до 7%, а предельная сумма кредита снизилась до 3 млн руб. для всех регионов. Исключение сделали лишь для некоторых категорий граждан, например для семей с маленькими детьми. Это означало, что программа в крупных городах (например, в Москве, Санкт-Петербурге) в полном объеме фактически перестала работать, жаловались раньше девелоперы. Теперь есть вероятность, что льготную ипотеку вернут для всех категорий граждан, правда, сейчас власти прорабатывают вариант введения новой ставки на уровне 10–12%, говорит собеседник «Ведомостей». Для сравнения: сейчас Сбербанк предлагает взять кредит на новостройку по ставке не ниже 19%, ВТБ – 22,7%.

Вопрос льготной ипотеки – один из важнейших инструментов поддержки строительной отрасли, утверждают опрошенные «Ведомостями» эксперты. Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев говорит, что именно такая программа способствовала активному развитию рынка недвижимости в последние годы. По его данным, если в 2019 г. на ипотечные сделки на рынке жилья приходилось менее 50% сделок, то в 2021 г. их доля достигла уже 64%. Но чтобы поддержать спрос, властям стоит рассмотреть возможность распространения льготных программ на жилье стоимостью не менее 12–16 млн руб., отмечает первый вице-президент девелопера Glorax Александр Андрианов. По его словам, именно столько сейчас составляет средняя цена на квартиры в новостройках Москвы и Санкт-Петербурга.

Еще одна мера, которая обсуждается в правительстве, – субсидирование ставок по проектному финансированию для девелоперов, говорят собеседники «Ведомостей». Другие подробности они не раскрыли.

Ранее участники рынка жаловались, что из-за повышения ключевой ставки до 20% банки будут вынуждены предлагать застройщикам кредиты на крайне невыгодных для них условиях. Фактически это означает, что все новые проекты могут быть заморожены. Для решения этой проблемы девелоперы предлагают субсидировать ставки на уровне 10–12%, утверждает представитель крупной строительной ассоциации. Совладелец группы «Родина» Владимир Щекин полагает, что такая мера позволит девелоперам снизить расходы на обслуживание кредита в условиях жесткой кредитно-денежной политики ЦБ, дефицита капитала и роста ставок. Он напоминает, что альтернативных источников финансирования проектов у застройщиков сегодня фактически нет.

Свои меры поддержки рассматривает также правительство Москвы. Столичные власти, в частности, обсуждают возможность введения моратория на оплату платежей по смене вида разрешенного использования участка (ВРИ), знают три девелопера, а также говорит источник в мэрии города. По словам последнего, окончательного решения по данному вопросу пока нет. Запрос в аппарат Владимира Ефимова, заместителя мэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений, остался без ответа.

В конце 2020 г. власти города увеличили плату за перевод земли промышленного или сельскохозяйственного назначения под жилье в 2–8 раз в зависимости от района, поэтому для получения льгот от города многие застройщики стали возводить объекты, предоставляющие рабочие места. Управляющий партнер Dombook и председатель совета директоров «Бест-новостроя» Ирина Доброхотова говорит, что мораторий на оплату ВРИ позволит девелоперам сократить финансовую нагрузку на первоначальном этапе проекта на 20–25%. Она напоминает, что в последнее время плата за ВРИ часто сопоставима со стоимостью участка.

4 марта Совет Федерации одобрил поправки в отдельные законодательные акты, которые в том числе меняют порядок раскрытия эскроу-счетов. Сейчас девелоперы могут получить доступ к средствам покупателей квартир/дольщиков только после завершения строительства жилых объектов. Новое предложение направлено на частичное послабление таких условий, застройщикам дадут возможность пользоваться этими деньгами после окончания определенных этапов строительства, а сами средства можно будет направить на покупку новых площадок и финансирование других проектов, говорят опрошенные «Ведомостями» эксперты. Эта мера также важна. По словам президента ГК «Основа» Александра Ручьева, она позволит значительно повысить ликвидность проектов и сократить сроки оборачиваемости капитала для девелоперов. С ним согласен и Щекин. Он добавляет, что поэтапное раскрытие эскроу-счетов снизит финансовую нагрузку для банков и сдержит рост стоимости заемных денег.