Из-за ухода иностранных компаний в Москве может освободиться не менее 1 млн кв. м офисов

Сложностей с поиском новых арендаторов на фоне дефицита такой недвижимости не будет
На столичном рынке сохраняется дефицит качественных офисных площадей / Максим Стулов / Ведомости

Доля иностранных компаний среди арендаторов офисных помещений в Москве на данный момент составляет 15–20%, вытекает из исследования консалтинговой компании S.A. Ricci. Сколько это в квадратных метрах, там не говорится, но, по словам ее директора департамента офисной недвижимости Дмитрия Жидкова, за последние восемь лет эта доля снизилась почти в 2 раза (с 30–37 до 15–20%).

Сейчас объем всех офисных помещений в российской столице составляет около 19,4 млн кв. м, говорит управляющий партнер «Коллиерз интернешнл» Николай Казанский. Таким образом, если все зарубежные компании решат освободить занимаемые ими площади в связи с приостановкой или прекращением деятельности в России на фоне военной операции на Украине, то на рынок выйдет примерно 2,9–3,8 млн кв. м.

Но, по словам управляющего партнера ILM Андрея Лукашева, не все иностранные игроки смогут или захотят оперативно продать свой бизнес в нашей стране, а значит, свои офисы они сохранят. Кроме того, не все эти компании чисто иностранные. Они могут продолжить работать в России, сохранив как персонал, так и договоры аренды помещений, просто сменив название, рассуждает эксперт. С этим согласен и руководитель отдела услуг собственникам департамента офисной недвижимости CBRE Кирилл Бабиченко, который говорит, что многие зарубежные компании уже заявили о намерении продолжить операционную деятельность в России как независимые юридические лица. Он полагает, что такие игроки не будут освобождать офисы.

Аналитики S.A. Ricci также указывают, что сокращение доли иностранных арендаторов если и произойдет, то не одномоментно: они считают, что это, возможно, случится в течение следующих 6–12 месяцев. Тем не менее под угрозой сейчас находится около 1 млн кв. м, говорит Лукашев. В этом случае, по его словам, доля свободных помещений на рынке в какой-то период времени вырастет примерно в 2 раза до 20%.

Опрошенные «Ведомостями» эксперты никакой трагедии в этом не видят. Во-первых, по их словам, на столичном рынке сохраняется дефицит качественных офисных площадей, который только увеличился после отмены удаленного формата работы.

Сейчас доля свободных помещений составляет 7,7% – это минимальное значение за последние семь лет, отмечает руководитель департамента оценки и аналитики Stone Hedge Кристина Недря. Кроме того, по ее словам, новые реалии с высокой долей вероятности приведут к снижению количества новых проектов. Недря напоминает, что за последние шесть месяцев разрешения на строительство административно-деловых зданий практически не выдавались.

С ней согласен и Лукашев, который также считает, что с учетом повышения ключевой ставки до 20%, а также увеличения стоимости строительства на фоне роста курсов валют новых проектов в ближайшее время ожидать не стоит по экономическим причинам. При этом, по его словам, потребность в офисных помещениях у многих компаний только растет, поэтому освободившиеся в случае отъезда иностранцев площади рано или поздно найдут своих арендаторов. Способствовать этому будет и выход новых игроков на российский рынок, которые заменят в различных сегментах бизнеса европейские и американские компании, говорит Лукашев.

Сдерживать процесс освобождения площадей могут и обязательства, прописанные в договорах аренды, отмечает Бабиченко из CBRE. Казанский напоминает, что при досрочном расторжении контракта арендатор обязан выплатить компенсацию в виде всей его суммы.

Впрочем, пока опрошенным «Ведомостями» участникам рынка не известно, чтобы кто-то из иностранных игроков уведомлял собственников бизнес-центров об освобождении площадей. Представитель O1 Properties, одного из крупнейших владельцев офисов класса А в Москве, сообщил, что все долгосрочные соглашения, которые не предусматривают возможности досрочного выхода, по-прежнему действуют. Он также добавляет, что с 2014 г. доля иностранных арендаторов в бизнес-центрах компании снижалась, основной спрос, к примеру, по итогам прошлого года обеспечивали крупные и средние российские компании.

Представитель KR Properties (в ее портфеле деловые кварталы «Красная Роза», «Рассвет» и «Даниловская мануфактура») также утверждает, что доля иностранных арендаторов в ее объектах составляет не более 7% и она остается стабильной. Сама компания никаких официальных уведомлений не получала. В Millhouse (владеет бизнес-центрами «Крылатские холмы», «Сколково парк», «Белые сады») Романа Абрамовича от комментариев отказались.

Крупные арендаторы пока тоже не собираются уезжать из офисов. Представитель консалтинговой компании EY утверждает, что она планирует провести реорганизацию, поэтому продолжит арендовать помещения в бизнес-центре «Аврора бизнес парк» в районе Павелецкого вокзала. Представитель еще одной компании «большой четверки» – KPMG пояснил, что она сохранит весь бизнес и персонал в России «в полном объеме», а также продолжит снимать площади в деловом центре «Москва-сити». Представители Deloitte и PwC от комментариев отказались.