Промсвязьбанк может закрыть одну из крупнейших в этом году сделок на рынке офисов

Промсвязьбанк (ПСБ) договаривается с инвесткомпанией Millhouse Романа Абрамовича об аренде у нее порядка 20 000 кв. м в бизнес-центре «Балчуг», который расположен на так называемом «золотом острове» (историческая местность в центре Москвы, ограниченная Болотной, Садовнической, Софийской, Раушской и Космодамианской набережными). Об этом «Ведомостям» рассказали три консультанта, работавших с участниками сделки, и подтвердил один из партнеров ПСБ. По их словам, переговоры между сторонами начались летом этого года, а договор может быть подписан до конца этого года. Millhouse уже в сентябре перестала показывать эти площади другим претендентам, говорит один из собеседников «Ведомостей». Ее представитель на запрос не ответил. Так же поступили и в ПСБ.

Банк давно ищет площади такого объема, говорят два консультанта. Но, к примеру, в прошлом году на рынке был явный дефицит крупных помещений с отделкой в центре Москвы, замечает руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова. «Балчуг плаза» же идеально подходит под размещение штаб-квартиры, считает руководитель отдела услуг собственникам департамента офисной недвижимости CORE.XP Кирилл Бабиченко. Банк мог бы здесь консолидировать свои офисы для оптимизации всех бизнес-процессов, соглашается с ним заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Олеся Малахова. Сейчас, судя по информации на сайте ПСБ, центральное отделение финансовой организации находится на Смирновской улице, недалеко от ст. м. «Нижегородская». Кроме того, у нее есть офисы на 2-й Тверской-Ямской улице, в пер. Капранова, на Славянской площади.

ПСБ был создан в 1995 г. До 2018 г. его владельцами были братья Алексей и Дмитрий Ананьевы. Годом ранее Центробанк объявил о санации банка и введении в нем временной администрации. Вскоре его акции перешли государству. Сейчас ПСБ считается системно значимым банком России, на начало 2021 г. он занимал 6-е место по размеру активов – более 4 трлн руб. Он также имеет статус оборонного, т. е. через него проходят все операции по государственному оборонному заказу. В последние годы ПСБ приобрел несколько банков: в 2019 г. – Связь-банк, в 2020 г. – дочерний банк «Роскосмоса» Роскосмосбанк (бывший Фондсервисбанк), а до конца мая 2023 г. он должен интегрировать Минбанк. В сентябре этого года в интервью РБК замминистра финансов Алексей Моисеев рассказывал об обсуждении оценки и механизма присоединения к ПСБ «СМП банка», подконтрольного семье Ротенбергов.

Деловой квартал «Балчуг плаза» включает в себя несколько зданий. В частности, в двух корпусах на 6895 и 19 745 кв. м находятся офисы и объекты ритейла, а в пространстве между ними – гастромаркет на 1120 кв. м.

Арендаторами квартала ранее были Газпромбанк и российская дочерняя компания американской корпорации Google. С последней в конце августа этого года Арбитражный суд Москвы взыскал порядка $5 млн. Это долг за аренду офиса компании в этом бизнес-центре. В портфеле владельца квартала Millhouse есть также офисные комплексы «Крылатские холмы», «Сколково парк» и «Белые сады».

Ставка аренды в «Балчуг плазе» может составлять около 35 000–40 000 руб. за 1 кв. м в год, полагает Малахова. Бабиченко говорит о 39 000–41 000 руб. за 1 кв. м. Таким образом, ежегодно аренда офиса будет обходиться ПСБ в 700–820 млн руб. Но, скорее всего, банк мог получить дисконт, учитывая, что помещения долго стояли пустыми, рассуждает Малахова. Белова отмечает, что Millhouse обычно сдает площади в своих объектах в долларах, но, вероятно, стороны договорились зафиксировать ставку в рублях. Интерес к этому деловому кварталу со стороны ПСБ мог быть вызван прежде всего его расположением в самом центре столицы, рассуждает она. Кроме того, у бизнес-центра есть и профессиональный арендодатель, который качественно управляет своими активами.

Сделка между ПСБ и Millhouse станет одной из крупнейших на рынке аренды офисной недвижимости этого года, говорят консультанты. Рекорд принадлежит компании «Газпром нефть», которая договорилась снять три строящихся корпуса бизнес-центра «Невская ратуша» в Санкт-Петербурге, их общая площадь составляет около 80 000 кв. м. Все остальные сделки значительно меньше. К примеру, сеть гибких офисов «Ключ» арендовала здание Мещанинова подворья на 10 688 кв. м в Ветошном переулке рядом с Кремлем. А ГК РТИ сняла 8235 кв. м в комплексе «Лефорт».