Фонд американской Morgan Stanley продаст свой последний российский актив в сфере недвижимости
Основным претендентом на его долю в петербургском торговом центре «Галерея» считается «ТПС недвижимость»
О том, что фонд Morgan Stanley Real Estate Fund VII, которым управляет американская компания Morgan Stanley, намерен продать 50% торгово-развлекательного центра «Галерея» (192 000 кв. м) на Лиговском проспекте в Санкт-Петербурге, «Ведомостям» рассказали три консультанта, работавших с ним. По их словам, приобретение этого комплекса рассматривает «ТПС недвижимость», но никаких обязывающих соглашений между сторонами на данный момент не подписано. Другие компании, интересующиеся «Галереей», они не назвали. Представитель Morgan Stanley от комментариев отказался. В «ТПС недвижимости» на запрос «Ведомостей» не ответили.
«Галерея» – последний актив Morgan Stanley в сфере недвижимости в России. Ранее она инвестировала в различные публичные девелоперские компании, например в RGI International, а также владела половиной торгово-развлекательного центра «Метрополис» у ст. м. «Войковская». В прошлом году она продала свою долю в этом комплексе американской Hines, а уже в 2023 г. объект выкупил армянский инвестфонд Balchug Capital.
«Галерея» – один из крупнейших торгово-развлекательных комплексов Санкт-Петербурга. Его в 2010 г. построила казахстанская Meridian Capital, вложив в него свыше $500 млн. Спустя год «Галерею» за рекордные $1,1 млрд приобрел фонд Morgan Stanley. Почти 75% средств на эту сделку предоставила китайская China Investment Corporation (CIC). Остается ли эта компания в проекте, неизвестно. Ее представитель на запрос «Ведомостей» не ответил.
В 2019 г. половину «Галереи» выкупила Mubadala Investment Company. В прошлом году ее исполнительный директор Мусаббех аль-Кааби заявлял, что компания приостанавливает инвестиции в России. Она отложила сделки по покупке активов в нашей стране, но свою долю в петербургском торгово-развлекательном центре пока продавать не планирует, знают два консультанта, работавших с этим объектом. Получить официальные комментарии Mubadala Investment Company не удалось.
«ТПС недвижимость» принадлежит трасту семей бизнесменов Александра Пономаренко и Александра Скоробогатько, а также дочери миллиардера Аркадия Ротенберга Лилии. Среди активов компании – торгово-развлекательные центры «Моремолл» (169 000 кв. м) и «Галерея Краснодар» (145 000 кв. м) в Краснодаре, а также «Хорошо!» (114 000 кв. м) и «Океания» (137 000 кв. м) в Москве. В марте РБК сообщал, что она выкупает у основного владельца группы ПИК Сергея Гордеева еще и комплекс Columbus (277 000 кв. м) у ст. м. «Пражская». Судя по «СПАРК-Интерфаксу», сделка пока не закрыта. Представитель семьи Ротенбергов на запрос «Ведомостей» не ответил.
«ТПС недвижимость» не может выкупить долю Morgan Stanley в «Галерее» из-за политических рисков, объясняют два консультанта, работавших с объектом. Поэтому, по их словам, американская компания сначала, скорее всего, продаст ее не связанной с российской группой компании. А та уже через какое-то время сможет перепродать этот актив «ТПС недвижимости».
Рыночная стоимость «Галереи» на момент сделки с Mubadala Investment Company составляла $1,3 млрд (сейчас – 106 млрд руб. по курсу ЦБ), соответственно, половина комплекса стоила $650 млн (53 млрд руб.). Сейчас же, по словам управляющего партнера Alto Real Estate Fund Наталии Тишендорф, цена всего актива составляет 45–50 млрд руб. Глава ритейл-департамента CORE.XP Марина Малахатько говорит о 60 млрд руб. Таким образом, покупка доли может обойтись будущему покупателю в 22,5–30 млрд руб. Возможно, что ему не придется платить даже эти деньги. Консультанты напоминают, что «Галерея» заложена в Сбербанке. Рыночная стоимость «Галереи», по сути, соответствует кредитной нагрузке объекта с учетом курса доллара в I квартале 2023 г., говорит руководитель департамента рынков капитала и инвестиций IBC Real Estate Микаэл Казарян. В связи с этим потенциальный покупатель может просто взять часть этого долга на себя, добавляет еще один консультант.
В последние годы активность инвесторов на рынке торговой недвижимости относительно невелика в связи с тем, что этот сегмент сильно пострадал сначала из-за пандемии коронавируса, а затем из-за ухода зарубежных ритейлеров из России, отмечают консультанты. По этой причине большая часть сделок связана как раз с продажей активов иностранными игроками. К примеру, в прошлом году екатеринбургский девелопер «Проспект групп» выкупил у финской SRV Group и ее партнеров торгово-развлекательный центр «Охта молл» на 140 000 кв. м в Санкт-Петербурге. А чешская PPF Real Estate продала торгово-развлекательный центр «Ярмарка» (77 285 кв. м) в Астрахани Central Properties.